冬季热门区域房源激增！澳洲50地被评为“超级城区”
01
买家优势反转：冬季热门区域房源激增
最新数据显示，一些原本热门的房地产市场在冬季逆势而上，房源数量增加，买家在这些市场中获得了更多选择和谈判空间。
根据房地产数据公司Cotality（前身为CoreLogic）的数据显示，澳大利亚多个地区的房地产市场在冬季逆势增长，尤其是一些高端市场，房源数量增加，买家市场得到了更多体现。
Cotality澳大利亚研究负责人伊丽莎白·欧文（Eliza Owen）表示：“通常情况下，冬季市场会看到房源数量的下降，因为此时卖家往往不愿意将房产挂牌出售。然而，某些地区的房源数量却有所上升，这可能意味着这些市场对买家更为有利。”
墨尔本的海滨统计区（Bayside Statistical Area）是房源增加最多的地区，该地区包括了蓝筹区布赖顿（Brighton）和邻近的桑德灵汉（Sandringham）。根据最新数据显示，早在6月初，该地区的房源比4月中旬增加了52套，房产中位数价值为167万澳元。
欧文指出，墨尔本一些高端区域对澳大利亚储备银行（RBA）降息的反应较为温和，这可能导致买家活动和市场情绪有所波动。
欧文还表示，卖家可能是因为市场情绪有所回升而选择挂牌出售，但却发现买家反应并没有预期中那么强烈。“买家可能因为不确定的地缘政治环境和关税变化而犹豫不决，”她说，“此时可能不是购买房产的最佳时机。”
在悉尼，班克斯敦（Bankstown）地区的房源数量也出现显著增长，该地区包括班克斯敦、帕南尼亚（Panania）和帕兹托（Padstow）等郊区，房源增加了42套。该地区的房产中位数为134.6万澳元。欧文指出，虽然这些高端市场的房源数量有所增加，但在降息周期中通常我们看到的是库存被快速吸收。
班克斯敦地区的一名房地产经纪人切迪·基迪亚克（Chedi Chidiac）表示，降息后买卖双方都变得更为活跃。“自冬季以来，市场有所回升，尤其是利率降低之后。”
然而，一些市场细分领域仍然较为缓慢。基迪亚克指出：“价格在170万到180万澳元之间的房产表现良好，但超过200万澳元的房产则需要更长时间出售，因为买家池相对较小。”
欧文还提到，像帕拉马塔（Parramatta）这样以单位房源为主的地区，尽管房源增加，但由于历史上单位房产对买家吸引力较小，可能导致这些区域出现价值下跌。
对于那些房源数量增长的市场，欧文认为，这些市场将更加适合买家。“如果你处于一个较为有利的位置，并且准备好进行购买，现在可能是一个不错的时机，”她说，“这将为买家提供更多选择、更强的谈判能力，以及更少的紧迫感。”
02
澳洲拆迁地图曝光！悉墨狂拆6000套，阿德莱德仅58套
随着澳洲努力实现其庞大的住房建设目标，最新数据显示，全国有数万套住房计划被拆除。
根据澳洲统计局的数据，过去一年中，超过2万套住房获批拆除。其中，绝大多数计划拆除的是独栋住宅，共有18,864套获批拆除，而公寓仅有1146套。
在这股拆除热潮中，墨尔本位居首位，共有6075处房产获批拆除。悉尼紧随其后，计划拆除的房屋和公寓数量分别为5351栋和340套。
布里斯班则有2106处房产获批拆除，而珀斯为1433处。相对较小的首府城市中，堪培拉仅批准拆除249套住房，阿德莱德为58套，霍巴特为37套，达尔文则有17套。
在首府城市之外，新州地区计划拆除的住房最多（1759套），其次是昆州地区 （1152套）和维州（1042套）。
这些数据涵盖截至2025年3月的一年，这意味着许多房屋可能已经被拆除。
然而，尽管数据显示许多住房将从澳洲的住房存量中移除，但同期获批建设的住房数量是拆除数量的9倍有余。
在截至3月的12个月里，约18.1万套新住房获批建造，一旦建成，将有助于缓解该国的住房短缺。但这一速度远低于联邦政府设定的“到2029年建造120万套新住 房”的目标。
REA集团高级经济学家Anne Flaherty指出，房屋拆除的主要原因是为新建房产腾出空间。
“拆除是为建造新住房，我们确实看到获批建造的房屋数量多于拆除数量。”
她表示，“但考虑到需要建造的住房数量，我们必须注意到部分新住房建设将导致旧房拆除。”
拆除的数据可能包括许多这样的情况：一栋房屋被替换为两套或更多住房（如联排别墅或排屋），或者几栋房屋被替换为公寓楼。
Flaherty说，“希望每拆除一栋住房，能换来不止一栋新住房。”
在成熟区域进行高密度开发被视为解决住房危机的方案之一，交通走廊沿线的郊区在增加中高密度住 房方面最具潜力。
新的规划控制措施，如新州的交通导向开发计划，预计将推动区建造更多公寓楼，这可能导致更多老旧房屋被拆除，为单元房扩建让路。
然而，近年来高昂的建筑成本和利率影响了许多开发项目的可行性，限制了新建住房的数量，也导致拆除数量少于往年历史最高水平。
2022年6月前一年拆除批准量达峰值，当时利率仍低，澳洲正处于住房建设热潮中，建筑成本也未达到当前高点。
建筑批准量在澳洲低利率时期同样达到峰值，因当时购房者通过“HomeBuilder”计划可获得丰厚补贴。
尽管近期批准量有所回升，但与那段时期相比，获批建设的住房数量仍较少。
Flaherty补充道，高利率和建筑成本也影响了澳洲各地正在建造的住房类型。
“新建住房成本非常高，这意味着当前正在建造的住房类型多为能给开发商带来足够利润的项目。当前，外围地区的住宅和土地套餐大致是最可行的选择。”
“关于建造公寓和联排别墅，每平方米成本远高于独栋住宅，因此我们没有看到以前那样程度的新单位开发。” 此外，很多开发的单元房集中在高端市场，与更经济实惠的住房相比，这类房屋利 润更高。
Flaherty认为，建筑成本不大可能下降，这意味着需要其他因素转变才能促进更多项目启动。
“随着利率下降，这将有助于使更多项目可行，在房价增长较强劲的州，住宅批准量确实在回升。一旦我们开始看到维州和新州的房价增长回升，预计住宅批准量也会增加。”
03
澳洲50地被评为“超级城区”！房价有望持续上涨
一些曾被放弃的城区如今已成为澳洲房市的热点，而这仅仅是房市反弹的开始。
而且，不仅仅是Frankston的房价将上涨。
墨尔本在榜单上占据了18个席位，紧随其后的是黄金海岸、阿德莱德、达尔文和悉尼南区。Melbourne Property Advocates的Simon Murphy表示，Frankston的房价“蒸蒸日上”。
“他们正在建造大型公寓和办公楼，医院也已重建；部分地区的分区已升级至3层或6层楼高，他们正在努力把Frankston打造成一个理想之地。”
Murphy警告称，入门级买家现在已经很难进入市场。
“你真的要花80万澳元才能在市场上有一席之地。”
“Frankston North一直是第一个上涨的城区——也是第一个下跌的——但这次，我认为它的价格很快就会赶上Langwarrin。”
Hotspotting的创始人Terry Ryder表示，Frankston的崛起反映了墨尔本外围地区更广泛的转变。
“Frankston已经从表现不佳变成了领跑者，墨尔本房市从2024年底开始复苏，今年的上涨势头只会加速。
Murphy还表示，需求现在正流向Carrum Downs、Langwarrin和Werribee，这些区也榜上有名。
“Langwarrin非常适合家庭，Carrum Downs虽然有些污名，但很值得——四居室住宅，有大片土地和双车库。”
“Werribee的房价仍在60万澳元以下，比Melton只远10分钟，且房价较低。”
在悉尼，Michelle May Buyers Agent的Michelle May表示，市场动力已经转向南区的St George和Bankstown走廊，这些地区的房价现在得到了地铁升级和可负担性较高的支持。
“来自东区的迁移人口已经变成内西区，现在内西区的人口正向St George和Sutherland Shire移动。”
“自2024年第四季度以来，我们收到的询问量激增，市场上仍有大量资金。上周末，这里的清盘率首次达到70%——价格正在上涨。”
但May警告称，供应仍紧张——尤其是对大房换小房者而言——三居室公寓的供应特别短缺。
“大房换小房者正在与年轻家庭竞争同样有限的房源。他们的资金更充裕——年轻家庭根本无法与之竞争。”
May还表示，Bankstown和Bexley都在Hotspotting的榜单上，它们正受益于交通便利和更好的感知价值。
“跨过Cooks River，你就能获得绿地、生活方式，以及比内西区低15-20%的折扣。”
在黄金海岸，低库存水平和州际需求正在推高房价，Cohen Handler公司副董事Luke Serhan表示，一些郊区的挂牌量同比下降了40%。
“与Mermaid Beach相比，Miami的价格仍较低，但Elanora正在起飞，Southport一直很火爆——它位于中心，人口流动很大。
“我们看到买家兴趣如此之高，以至于任何上市的房产都会立即引发竞争激烈。”
Serhan还表示，在最近降息后的周末，市场信心大增。
“买家仍很挑剔，因为他们习惯了有选择，但我认为‘错过恐惧症’正在回归，他们很快就不得不购买可选择的房源。”
Serhan还表示，生活方式仍是黄金海岸的王牌。
“人们会选择靠近海滩，而非布里斯班的都市生活方式，我们甚至看到布里斯班当地人搬到这里来。”
南澳也表现强劲，有11个城区和城镇上榜，包括Ingle Farm和Christies Beach。
Lands Real Estate的Matthew Lipari表示，Ingle Farm的销售量在过去18个月内稳步攀升。
“鉴于其价格和过去10年的发展，现在的需求很高。”
他表示，人口结构正在快速变化。
“在这里生活了20、30、40年的老年卖家正在将房产出售给年轻买家，但即使一些开发商也被价格挤出市场——我们看到买家在开放日和拍卖会上多次错失机会。”
Ryder还表示，阿德莱德仍是澳洲增长最稳定的城市之一。
“它的上涨时间比其它任何城市都长，且持续有所表现。”
值得一提的是达尔文92%城区的的房价将上涨，Hotspotting总经理Tim Graham表示，这种复苏是真实的。“6个月前我们说达尔文的方式即将繁荣，数据证明了这一点。”
随着全澳买家活动的增加和房源短缺，专家们表示，低价购房的窗口正在关闭。
Murphy表示：“人们开始意识到，市场不会迎合他们，所以他们又回来了，并加剧了竞争。”
04
房贷违约率不升反降
尽管利率处于高位、生活成本压力持续，澳洲房贷拖欠率仍维持在历史低点，未来甚至有望进一步下降。这是房地产数据与分析公司 Cotality（前身为CoreLogic）在6月25日发布的《Pulse报告》中得出的最新判断。
根据澳洲审慎监管局（APRA）的数据显示，2025年第一季度，住房贷款违约率从1.64%小幅上升至1.68%，但仍处于历史低位。
Cotality研究总监 Tim Lawless 解释道，即便在利率高企和通胀压力下，违约率之所以“仍受控”，主要得益于以下因素：
1.审慎的贷款政策（例如贷款人必须通过加息缓冲测试）；
2.风险贷款比例低；
3.强劲的就业市场；
4.负资产（Negative Equity）比例极低——不到1%的借款人处于房屋净值为负状态；
5.储蓄缓冲：疫情期间积累的家庭储蓄，增强了应对偿债压力的能力。
“如果出现财务困难，多数家庭可以通过出售房产避免违约，这大大降低了系统性风险。”——Tim Lawless
2021年10月起，监管机构将贷款缓冲区间从2.5个百分点提升至3个百分点，这意味着借款人在获批贷款时需证明自己即使利率再升3%也能偿还月供。
尽管实际利率较疫情时期上涨超过3个百分点，这一机制显著提高了借款人抗压能力。
Cotality经济学家 Kaytlin Ezzy 表示，尽管生活成本仍高，但随着通胀回落至RBA目标区间，更多降息可预期，预计将使违约率持平或下降。
“虽然许多家庭的储蓄缓冲已被消耗，但进一步降息将释放现金流压力，有助于缓解月供负担。”
此外，房价再度上涨也降低了借款人陷入负资产的风险，进一步巩固了市场韧性。
Cotality指出，澳洲多数房贷为浮动利率，因此对降息反应迅速。许多家庭已开始削减非必要支出（即“和牛与西拉酒”支出），以保障房贷偿还与生活基本成本。
Lawless总结道：“随着利率持续回落、生活压力减轻，我们预计房贷违约率将持续下降。当前负资产现象仍属极少数，这为整个房市提供了额外韧性。”