公寓项目失控，住房审批下滑，悉尼房东太坏，开始漫天要价！

01  悉尼房市回温，多地房价3个月上涨近4%！

悉尼房市正在重新升温，最富裕的高端城区以及最实惠的核心城区领涨。

PropTrack数据显示，悉尼房价于最近一个季度上涨近1.5%，即近1万澳元。其中，仅8月就上涨了0.7%。

这一增速意味着，如今悉尼一栋典型独立屋比去年同期贵约6.6万澳元，而公寓则比去年贵约2.4万澳元。

不过，整体数据只是故事的一部分——真正的火花出现在这个市场的两个极端。

悉尼价格相对实惠的西南区——包括Liverpool和Fairfield——是涨幅最高的城区，环 比上涨3.25%。

这是悉尼房价最便宜的地区之一，例如，Liverpool的公寓价格约为45万–55万澳 元，远低于大悉尼地区的82.1万澳元。

在过去3个月（包括最近一次降息）高端东区的房价也大幅上涨，独立屋中位价上 涨了2.84%。此外，包含Canterbury-Bankstown和St George地区的内西南区——悉尼较为实惠的 中环城区之一——的房价上涨了2.3%。

而价格更高的沿海地区，如Sutherland Shire（2.14%）和Northern Beaches （2.08%），也出现了强劲增长。

房地产中介向《每日电讯报》透露，房价上涨是今年降息所致，后者改善了买家的信心。

换大房的买家正在涌入东区、Northern Beaches和Sutherland Shire等高端地段， 他们认为经过两年表现不佳后，这些地区的房产现在相对划算。

与此同时，精打细算的买家和投资者则在西南区和Canterbury-Bankstown迅速出 手。

这两个城区之所以会受欢迎，是因为这里的性价比较高，租金回报率优于全市大部分地区。

REA Group的经济学家Eleanor Creagh表示，全国房价已连续8个月上涨。

她说，今年多次降息提振了借贷能力、改善了市场情绪，并吸引买家重返市场，令房市“重现活力”。

她补充道，随着春季临近，市场活跃度有望持续攀升。

“较低的利率、提高的借贷能力以及改善的市场情绪预计将继续推动需求。”

“受限的新住房供应、强劲的人口增长，以及从10月开始扩大的5%首付计划，也将持续对房价造成上行压力。”

02  多层公寓项目失速，住房审批再度下滑

多户型（unit）审批的“急刹车”拖累了当月总体住宅审批，令政府的住房建设目标更遥不可及。

据澳大利亚统计局（ABS）数据，7月住宅审批暴跌 8.2% 至 15,769 套，抹去了6月的大部分涨幅，也低于市场预期。

在经季节性调整口径下，私人部门非独立屋住宅（包括半独立式、排屋/露台屋、联排别墅和公寓）的审批在6月大涨33.5%后于7月骤降22.3%，凸显公寓市场的波动性。

私人部门独立屋审批则小幅回升 1.1% 至 9,288 套，此前6月为下滑1.9%。

7月各州审批走势不一：新州大幅下跌 24.6%，南澳下跌 1.3%；塔州上涨 12.2%、西澳 +11.8%、昆州 +5.9%、维州 +0.7% 起到一定对冲。

独立屋审批在多数州上扬：新州与西澳均**+3%，维州+1.3%，昆州+0.8%**；仅南澳下滑 6.1%。

住宅建筑总价值下降 1.6% 至 94.3亿澳元，其中新建住宅价值下滑 2.1% 至 81.8亿澳元；增改扩（alterations and additions）则增长 1.9% 至 12.5亿澳元。

就ABS数据发表评论时，国民银行（NAB）副经济学家 Michael Hayes 与高级市场经济学家 Taylor Nugent 指出，过去一年累计审批已升至 184,000 套。

尽管这一数字高于2019年的疲弱水平，但他们强调，仍“远低于与国家住房协定（National Housing Accord）目标相匹配的水平”。

根据7月曝光的财政部简报，政府已落后于到2029年6月前新建120万套住房的协定目标，且简报承认该目标“无法实现”。

澳大利亚建筑大师协会（Master Builders Australia）最新预测也显示，FY25（2024/25财年）房屋开工约 180,500 套，较协定年度目标 240,000 套少近6万。

在完整五年周期内，预计缺口现已扩大至 180,200 套，高于4月时预计的 160,000 套。

不过，澳洲联邦银行（CBA）经济学家 Harry Ottley 指出，审批数据，尤其是多户型，波动性很大。

他援引趋势数据称，自去年底以来，总体月度审批呈上行趋势：独立屋大致持平，而多户型自3月起有所抬升。按年计，趋势口径总审批已同比增长11.7%。

展望未来，Ottley表示：“我们预计2025年余下时间建筑审批将改善，驱动因素包括降息周期、住宅价格上行、建筑业产能提升以及政府政策支持。”

西太平洋银行（Westpac）经济学家 Ryan Wells 认为，本月下滑反映出与多户型相关的“极端月度波动”仍在持续；但“中期审批的背景正变得更具支撑性，主要得益于成本压力缓解与购房者情绪改善。”

在审批数据弱于预期之后，住房产业协会（HIA）呼吁用**人工智能（AI）**重塑规划审批流程。HIA 规划与环境执行董事 Sam Heckel 称：“借助AI，对全国规划系统进行一代人的大修，或将成为未来五年交付120万套住房的关键破局点。

让AI投入规划审批，可疏通当前最主要的瓶颈，把有限的规划资源释放出来，用于更复杂、需要专业判断的评估。”

本周早些时候发布的新研究还显示，随着房地产市场动能增强，房价涨幅进一步加速，并继续推高至历史高位。

03  悉尼卖家“漫天要价”，房源数月无人问津！

越来越多的澳洲房屋卖家因“要价太高”导致房源滞销，部分在市场上闲置数月无人问津。

根据周二发布的SQM Research数据，今年8月全国范围内挂牌超过180天的“老房源”数量较去年同期增长了6.7%，其中部分城市增幅尤为显著。

悉尼上涨22.1%，墨尔本涨幅为13.7%，堪培拉则暴增64.3%。

与此同时，市场上新 房源的数量却未见显著增长，今年8月悉尼新挂牌（挂牌不足30天）的房源比去年 同期减少0.6%，墨尔本减少1.3%。

SQM Research董事总经理Louis Christopher指出，“老房源”激增的主要原因是部分卖家去年秋季盲目乐观、定价过高。

“很多人高估了市场的承受力，挂牌价格远 高于市场真实水平。”

“在目前的市场背景下，只要定价过高，就会卖不出去。市场其实挺有效率的，买家对房产价值心里都有数。”

他提醒卖家们，在今年春季交易季到来之前，应保持更加理性的定价预期，并提防“开高价但后期不断压价”的中介话术。

“要警惕那些中介，他们一开始狮子大开口承诺高价，等你签了独家代理合约之后，才开始劝你‘调价’，那时候你反而被套住了。”

买房顾问Nicole Jacobs表示，许多卖家若长时间卖不出房，可能会更换第二、第三个中介，重复尝试出手。

“房子迟迟卖不掉，最核心的原因是卖方预期与市场脱节，要价过高，买家根本看不到这个价格的价值。”

她指出，有些卖家给房产定价的方式不是看市场，而是基于自己置换下一套房的财 政需求，但这种方式和实际买家的预算往往不匹配。

Jacobs建议有兴趣购买“老房源”的买家可以联系曾经的挂牌中介，获取额外信息；同时务必做建筑与虫害检查、合同审查，以排除潜在风险。

悉尼买房顾问Michelle May也观察到，有些房源因始终难以成交不断更换中介，她认为这背后通常是卖家要价过高或卖房意愿本就不强。

“有的房东自认为自己的房子条件很好，其实可能位置太吵、采光差或者维修需求太多，但他们对问题视而不见。”

May认为，如果是真正优质的“A级房产”，在物以稀为贵的市场上，确实能够卖出高于市场平均价。但品质一般或定价虚高的房子，尤其是公寓，很容易被市场冷落。

Jacobs强调，即便当前市场利率趋稳、购房者活跃，但定价合理始终是成交的必要前提。

“目前中介非常积极抢房源，有时为了签约故意开出你卖不到的高价，把你套死。最后房子滞销，还是要降价。”

她建议买家务必做好市场对比，查看所在区域的近期成交价，不要被房源的挂牌时间吓退——如果价格合适，依然可能存在激烈竞争。

“只要房子本身好、价格合理，就一定会有人出手。你在这个市场上永远不是唯一一个买家。”

04  利率下调，悉尼这里的房价却逆势下跌！

悉尼房价正迅速上涨——但有一个主要地区却被远远甩在身后。

中央海岸意外成为大悉尼地区的疲软点，其房价在全市其它地区大幅上涨之际开始下跌。

PropTrack的最新数据显示，整个悉尼的房价在过去3个月上涨了约1.5%，这意味着一套住房的平均价格上涨了超1万澳元。

8月全市房价又环比上涨0.7%，但中央海岸逆势下跌。 在过去3个月，中央海岸的房屋中位价下跌了0.38%，这是令人意外的，因为同期利率出现了下调——通常这会刺激需求。

中央海岸是大悉尼地区唯一一个房价下跌的主要地区，这对于在新冠疫情期间一度最火热市场之一的地区来说，是一次惊人的逆转。

悉尼西南区（包括Liverpool和Fairfield等市场）以3.25%的季度涨幅领跑全市。其它表现突出的地区包括东区、Canterbury-Bankstown地区、Sutherland Shire以 及北海滩。

由于其中不少也是吸引同类型、注重“生活方式”的买家的沿海市场，中央海岸似乎正在被甩在后面。

专家表示，差异的关键在于买家构成。

贷款数据显示，悉尼房市的上涨部分是由投资者推动的，而投资者占据近40%的购买活动。

追求更大住房的“换房族”也是市场的中坚力量，他们通过出售原有房产获得高额收益，再将资金投入到新购置的房产中。

这些群体在中央海岸的活跃度远不及其它市场。

不过这种情况在未来几个月可能会有所改变，因为该地区房价历来有滞后于大悉尼其它地区的规律：悉尼内城区房价连续上涨一段时间后，这里的价格才会上涨。

今年2月、6月和8月的3次降息，吸引了更多买家进入大悉尼市场。

REA Group的经济学家Eleanor Creagh指出，房价正在“重新加速”。

她表示，这一趋势可能持续至春季。

“展望未来，较低的利率、更高的借贷能力以 及改善的市场情绪，预计将继续推动需求。”

受限的新住房供应、强劲的人口增长，以及10月起扩大实施的5%首付计划，也将继续对价格形成上行压力。

“随着春季的到来，房市似乎已准备好再迎来一波上涨，只是一些首府城市将继续走强，另一些则趋于正常化。”

Freedom Property Investors首席执行官Scott Kuru表示，住房供应仍未能满足需求。

“即便可负担性受压、利率水平仍远高于疫情期间的超低水平，买家依然活跃，信心也在恢复。”

“投资者应注意：不仅房价在上涨，租金在一段时间的疲软后也在重新攀升。在需求强于供应的情况下，房价和租金只有一个走势——那就是上涨。”