澳洲商业物业第一坑：只看高回报率，最后被套住丨商用地产

最近，越来越多澳洲华人意识到，商业物业投资如果做得好，真的是一件“造福子孙”的好事。

它不仅能带来稳定的被动收入，

更能帮助家庭实现跨代财富积累。

这也是为什么很多犹太家族、欧洲老钱家族能一代又一代稳坐“富人圈”的核心原因。

但我发现，很多初次接触商业地产的投资者，最容易掉进的第一个坑，就是——只看“租金回报率”。

我当年的教训：

高回报≠高收益

多年前，我刚开始买商业物业时，也被“回报率”这三个字迷了眼。

看到10%—12%的年回报，立刻心动；位置偏、体量小、租户一般，我都敢买。

我曾在昆州一个小镇买过一套约100万澳元的商业物业，租金回报9%—11%。

每年租金10万多，扣掉贷款后还能剩下五六万现金流。

那时我觉得自己买到了“完美的被动收入机器”。

然而几年后，现实给了我当头一棒

——物业几乎没涨价。

同一时期，悉尼、墨尔本的优质地段商业物业每年稳涨3%—4%，而我那套偏远小镇的物业，每年顶多1%—2%。

十年下来，别人资产翻倍，我的物业从100万变成110万。

现金流看似不错，但完全弥补不了增值的缺口。

为什么涨不动？

因为人口少、租户池有限、空置期更长、租约涨幅弱、资本化率变化时更受压。

当我想卖出时，潜在买家极少——流动性几乎不存在。

真正的财富增长：

现金流 + 增值并行

那次教训之后，我彻底换了策略。

我不再追逐“数字上漂亮”的高回报，而是用现金流 + 增值两条腿走路。

现在我寻找的标的是：

💎  现金回报率在 5%–6% 之间；

👷  但必须具备明确的成长逻辑——比如人口与就业净流入、基础设施升级、租金上涨潜力；

💰  最好能在 2–3 年内通过再估值或再融资释放部分股权，再滚动投资下一套。

这样的标的虽然短期回报看似“平凡”，

但中长期却能实现资产复利增长。

这，才是真正的财富之路。

投资不是单打独斗

—— 尽职调查才是关键

很多人以为商业物业投资只是“看租金、谈贷款、签合同”。但实际上，真正的关键在于——尽职调查（Due Diligence）。

一个好的尽调，可以决定你未来十年的投资命运。

你需要了解：

❓租户的财务状况是否稳健？

❓ 租约条款中是否隐藏风险？

❓ 区域规划、交通变化、人口趋势会否影响估值？

❓ 建筑结构、电力、消防、合规是否达标？

这些都不是一个人能独立完成的。

商业物业投资不是单打独斗的游戏，

它需要一支经验丰富、专业互补的团队。

在我的公司 Unikorn Commercial Property，我们有一个 32人的专家团队，包括：

• 物业分析师

• 法律顾问

• 贷款专家

• 建筑与工程顾问

• 市场数据研究员

从项目筛选、谈判、尽调到贷款、结算与资产管理，我们为客户提供全流程协助。

让投资人不用“凭感觉”买物业，而是基于真实数据与专业判断做决策。

最后提醒：

别让“高回报”冲昏头脑

如果你正准备购买第一套商业物业，

请不要被“10%+回报”的数字迷住眼。

真正聪明的投资者，会先倒推自己未来3—5年的目标，从现金流、增值、风险控制与退出流动性，四个角度同时考量。

投资不是比谁跑得快，

而是比谁走得稳。

用正确的思维框架选对第一步，后面的投资组合才能越滚越大、越走越远。