注意 | 澳洲大批房东恐受影响！税务局拟推新规，这类房产将无法享受抵税优惠

据报道，明年7月1日起，如果度假屋业主在热门假期（如圣诞节和复活节）不将房产对外出租，他们可能无法再将房贷利息和市政税等开支用于税务抵扣。

税务局（ATO）本周发布了拟议指南草案，建议如果房产“主要”用于个人用途，而非真正可出租，相关支出将不再允许抵税，尤其是在“高峰期”。

税务专家Robyn Jacobson表示：“如果房产出租优先于个人使用，业主无需担心。但那些申报过度抵扣的人应该引起重视。”

据KPMG数据，全国约有25万套房产（占住房总量约2%）用于短租或假期住宿，其中许多采取负扣税模式，为业主提供税收优惠。

关键问题：主要用途与高峰期定义

新规将取决于ATO对两类概念的界定：“主要（mainly）”和“高峰期（peakperiod）”。

如果度假屋“主要”用于出租，而非个人使用，现有可抵扣支出可能继续有效。

但如果房产“主要”用于个人用途，则房贷利息、地方税和保险等开支可能不再可抵扣，澳大利亚注册会计师协会高级税务顾问Tony Greco表示。

Greco解释：“如果房产主要不是出租用途，持有成本相关支出就不能抵扣。但与出租直接相关的费用，如清洁费和广告费，仍可抵扣。”

长期以来，ATO对假期屋出租的做法是，只要业主有做出合理努力出租房产，即使其实际上未被租出，也视为“可出租”，抵扣可用。

Greco指出：“这个黄金法则现在突然改变了。”

高峰期使用情况

如何界定“主要用途”，关键在于房产在高峰期的使用情况。

高峰期包括圣诞节、新年、复活节、公共假期长周末和学校假期等。

度假屋业主在这些时间自用，意味着房产可能被认定为非主要出租用途，从而失去抵扣资格。

Greco举例：滑雪度假屋，高峰期可能是雪季，也可能是夏季。

Mornington Peninsula的高峰期可能是温暖月份，但冷季有节日活动。

墨尔本，每周末有橄榄球赛，也可能算高峰期。

ATO要求假期屋在高峰期可租，意在最大化收入。

Greco指出，税法并未规定必须最大化收入，只要尝试产生应税收入即可获得抵扣。

公平还是越权？

KPMG税务合伙人Hayley Lock表示，ATO多年来一直关注短租（如Airbnb）税务合规情况，用以判断业主是否合理申报房产开支抵扣。

Greco指出，这一变化将对维州度假屋业主冲击较大，他们已承担高额州土地税和短租税。

Lock建议受影响的业主评估房产在高峰期是否真正可出租，如私人使用占主导，应预期抵扣被拒。

记录要求加强

业主将需要保留更详细的出租记录，包括：

·平台或非正式出租（如家人、朋友打折租）收入

·出租广告

·预订日历

·个人使用日期

草案现正公开征求意见至明年1月30日，但预计进行重大修改的可能性不大。

Robyn Jacobson指出：“虽然征求意见期间可能收到大量反馈，但指南正式发布前，重大调整不太可能。”