李嘉诚又一次预言成真？如果不出意外，房地产或迎来这几大走向…

几年前，岳老板坐在深圳湾的一套豪宅里，俯瞰秋日的海面，那会儿，他的朋友圈只有盛宴与凯歌：三套豪宅、公司市值飙升。

然而，时间转瞬即逝。曾经披着光环的商业帝国突遇寒流：销售萎缩、负债攀升、现金流告急。为了保住公司命脉，他不得不将豪宅一套套推上拍卖台，断臂求生。

岳老板的故事，既是一个人的衰落，也是一个时代的缩影。与岳老板形成鲜明对比的，是另一位重量级大佬——李嘉诚。

2025年10月28日，《胡润百富榜》再次把“李氏家族”摆在显眼位置：93岁高龄的李嘉诚与其子李泽钜，以2350亿元的财富位列香港首富，且手中现金流规模令人侧目。

若以现金流论英雄，李家在华人圈的地位，可谓稳如磐石。这不是运气，而是早有预见的选择。

比如，当别人还在高唱“房价永涨”的赞歌，李嘉诚早已在不同场合多次发出警示，提醒家族与企业：要有退场的智慧。

1、一位“前瞻者”的冷静与撤退

早在2012年，李嘉诚就有表达过，楼市已难言存在增长空间。那时市场火热，许多人并不当一回事。而李氏的操作，则是选择在泡沫边缘收紧风险，撤出高估值资产，转向更稳健的投资。

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近几年，李氏家族控制的企业在英国加速布局：不仅在可再生能源、基础设施领域大手笔收购风电与太阳能资产，旗下的基建公司也采取了赴伦敦二次上市等策略以扩宽融资渠道，这些动作表明李家并非完全撤离，而是在重配置、换一种更稳固的赛道继续跑马圈地。

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岳老板败在了三点：一是押注“永远上涨”的预期；二是过度杠杆化；三是当市场转向时，手中流动性匮乏。

对企业而言，现金流就是生命线；对个人投资者而言，也是保命的护身符。

2、楼市下行并非个案

用数据说话更有说服力。2025年10月的百城二手住宅均价数据显示——整体价位走低、环比下行且跌幅有扩大之势；一、二、三线城市均不同程度受影响，二手房挂牌量大幅上升。

二手市场供给猛增，而需求迟迟未回暖，给市场带来持续压力。对企业层面，曾经毛利可观的销售模式如今面临收窄：若把房企的毛利率从“高峰时期”与“当下”对比，我们看到的是一个从可观利润滑向微利甚至亏损的趋势。

此外，长期以来“预售制”帮助地产快速扩张，但也埋下了潜在风险。当开始强调“现房销售”，传统依靠预售款项滚动扩张的模式便受到挑战。

李嘉诚当年将预售制度引入并使用其带来的资金效应获得发展，如今当制度收紧或者被替代时，依赖这种模式的企业便会遭遇生存考验。这也解释了为何李氏会在多年布局后择机撤退或重配资产——他的判断并非空穴来风，而是对制度与市场共同演进的深度理解。

3、英国房产与基建的吸引力

既然李氏大规模将目光投向英国，那么英国市场又如何呢？

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我们就来聊聊伦敦的房地产市场，这两天刚刚有个新报告出炉。

说起伦敦的房地产市场，大家得先明白一个事实：它的“分量”在全英国真的是杠杠的。根据 Zoopla 最新分析，伦敦的住宅总价值几乎占了整个英国住宅市场的四分之一。没错，四分之一！换句话说，首都380万套房子，价值大概2.64万亿英镑——比富时100指数所有公司市值加起来还多一点（2.5万亿英镑）。

过去十年，伦敦房价涨得并不猛，但它依旧值钱。Zoopla 的执行董事 Richard Donnell 说得直接：“伦敦房产市场仍然是英国最值钱的，但房价太高了，买房难度也大，所以涨幅被抑制了。”

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再看收入增长和房价涨幅的关系。虽然众说纷纭，但是数据显示呢，过去十年，收入还是涨得比房价快得，这在某种程度上“调整了购房能力”，也给房主更多搬家的机会。

与此同时，伦敦内城区的房价基本没怎么动，这对精明的买家来说，机会越来越多。只是，这其中也有很大差异，不同区的房子价值天差地别——既看房价，也看房量。

比如伦敦最贵的五个区：威斯敏斯特、肯辛顿切尔西、旺兹沃思、卡姆登和巴尼特，五个区加起来的房子总价值就有7032亿英镑，占整个伦敦市场的21%。

威斯敏斯特最夸张，房产总值1751亿英镑，占伦敦总值的27%，中位房价847,400英镑。肯辛顿-切尔西紧随其后，虽然中位房价突破100万英镑，但总值依然高达1532亿英镑。其他三个区，旺兹沃思1303亿、卡姆登1270亿、巴尼特1176亿。

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再看看相对“实惠”的地方：巴金和达格纳姆、克罗伊登、刘易舍姆、纽汉、贝克斯利。这些地方房价低，但房子多，总价值也不容小觑——2812亿英镑，占伦敦总值的11%，五个区加起来占16%。

说到涨幅，过去十年伦敦外围区涨得比内城区快。为什么？内城区房价本来就高，再加上经济和税收政策变化，需求就不旺了。数据也说明问题：伦敦市中心房价十年只涨了10%（年涨不到1%），而同期英国平均房价涨了41%。另一方面，郊区房子多，数量足，总价值也补上了差距。

所以其实伦敦内城和外城的总值差别并不大：内城区占51%，外城区占49%。其中，外围高密度区像巴尼特和伊灵，房子价值最高——巴尼特1176亿，伊灵920亿；布罗姆利900亿，克罗伊登870亿。

总结一句话：伦敦房市，表面上看涨幅慢、压力大，但它的总价值依旧雄厚。高价区和“实惠区”各有盘子，内城区和郊区各自撑起一半市场。想在伦敦买房的人，不只是看价格，还得看数量、位置和长期潜力。这就是伦敦，复杂又充满机会。

此外，对于投资者而言，英国市场还有一个好处，那就是经历货币波动后，英镑相对弱势阶段常吸引外币买家入场，尤其是对美元或港币计价的海外资金而言，短期内可获取汇率带来的“买入优势”。

此外，伦敦核心区仍被部分高净值买家视为避险资产，具备“全球城市”的定价溢价。近期关于伦敦优质物业回暖的观察也支撑了这一点。

说回李嘉诚，他在英国的动作不仅仅限于传统地产，他对港口、能源（如风电、太阳能）与公共基础设施的投入，带来了长期稳定的现金流与对冲通胀的能力。

2024年及之后，李氏旗下公司在英国收购风电与光伏资产的案例频繁出现，这类资产能提供可预测的收入流，是大型资本长线配置的首选。

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李嘉诚不是预言家。真正让他长期稳健的，是在判断与执行上的沉着——当别人贪婪时他保持冷静；当别人恐慌时他悄然布局。

当房价成为新闻而非生活，你就该明白：房产回归居住属性的时代，可能比你想象得更快到来。那些仍在加杠杆、赌“最后一波上涨”的人，请务必三思。

还是那句话，不管你是投啥，投资还需谨慎啊！