重磅！澳洲房市泡沫要爆？监管大佬APRA暗示将再次出手！47%暴涨终结？2.6万亿债务压顶！你的房贷可能要变天了...

最近，全球金融市场似乎集体“泄气”了！

比特币（Bitcoin）像个两天前的蔫气生日气球，华尔街（Wall Street）的泡沫正在天花板上四处乱窜。

但对于澳大利亚的监管机构而言，他们最担心的，是那个持续了近三十年、吸走了全国大部分资金的“本土”超级泡沫——房地产！

债务是“加速器”：泡沫破裂引发金融灾难

金融界首席商业记者伊恩·韦伦德（Ian Verrender）分析指出，泡沫破裂虽然不可避免且长期来看是健康的，但当债务介入时，一切就会加速恶化。

债务不仅加速了财富增值，也加速了随后的痛苦。

历史教训：正是过度借贷引发了全球金融危机（GFC），也是过度负债的企业家引发了 1987年的股灾，当年甚至让澳大利亚的两大银行——澳新银行（ANZ）和西太平洋银行（Westpac）几乎倒闭。

监管担忧：这也是为什么澳大利亚审慎监管局（APRA）现在不关心华尔街的科技股，而更关注本土的房产泡沫。

因为在澳大利亚，房贷是四大银行联合贷款组合中最大、最重要的组成部分，一旦泡沫突然瓦解，将对整个银行系统构成潜在威胁。

永无止境的房价轨迹：全民痴迷助推泡沫

澳大利亚房地产市场的价格轨迹似乎是永无止境的。

虽然人人都谈论“住房可负担性”，但现实是，可负担性从未如此糟糕。

泡沫定义：澳大利亚房产泡沫的背后，是慷慨的税收优惠、巨大的人口增长以及银行系统与房地产之间形成的“共生关系”。

高价高负债：更高的房价需要更多的债务，更大的贷款则带来更大的银行利润。

即使在两年前史上最猛烈的加息周期中，房价在短暂下跌后，也几乎没有停顿，再次持续上涨。

全球最贵：澳大利亚房产总价值已超过 11.6万亿澳元，而其背后的债务接近 2.6万亿澳元。

澳大利亚家庭负债与 GDP 的比率位居世界前列。

目前，澳大利亚房价中位数已是家庭收入中位数的八倍多。

APRA的“温柔干预”：历史成功或将重演

澳大利亚审慎监管局主席约翰·朗斯代尔（John Lonsdale）虽然在公开场合对房产问题持谨慎态度，但他的专业视角只关注房产对金融稳定性的威胁。

压力测试：APRA 今年大部分时间都在对各大银行进行压力测试，以确定它们在危机中的承受能力，所有银行都轻松通过。

宏观审慎工具：由于政府担心政治反弹而不愿缩减投资者的税收激励，APRA 则没有这种顾虑。

在 2014年 和 2017年，APRA 就曾实施“宏观审慎控制”，要求银行限制投资者偏爱的只付息贷款（interest-only loans）数量。

成功案例：监管层的干预立竿见影：投资者纷纷撤离，全国房价下跌约 10%，为首次购房者创造了入场机会。

未来走向：尽管朗斯代尔对再次干预的提问含糊其辞，但他“不祥地”暗示：“可能会有事情发生。”

专家认为，房地产市场目前投资性贷款正在创下新高，威胁将房价推得更高，这可能是央行（RBA）和 APRA 再次出手收紧投资者贷款限制的信号。

央行降息的最大障碍：房市过热

只要房地产市场持续过热，就将成为澳大利亚储备银行（RBA）进一步降息的主要障碍。

APRA 凭借其以往成功地“慢慢挤压”房地产泡沫的经验，似乎已做好准备再次权衡利弊。

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