美联储罕见敲警钟：美国楼市恶化，换个思路能赚钱？

开篇：财经媒体聚焦的信号——房市警报已拉响

2025年12月1日，财经媒体Moneywise一篇题为《美联储就美国房市“恶化”发出警报——这对购房者意味着什么（以及为何降息并非灵丹妙药）》的报道，将市场目光再次锁定在楼市困局上。临近年终发出的这份警示，并非空穴来风——早在9月的美联储会议纪要中，就已明确将“就业市场疲软”与“房市恶化”并列为核心风险，随之而来的25个基点降息（联邦基金利率降至4.25%），本被寄予厚望，却在10月13日迎来转折：美联储主席杰罗姆·鲍威尔（Jerome Powell）公开表态，央行不会直接干预抵押贷款市场。

这句话像一盆冷水，浇醒了等待政策托底的购房者。它意味着，过去三年将无数人困在高位房价里的枷锁，短期内无人会帮着松开。

冰冷数据：三个数字看懂房市真相

房市的冷暖，从来都写在数据里。当下的美国楼市，正被三组数字勾勒出清晰的轮廓：

第一，断供潮正在加速。ATTOM Data的数据显示，截至2025年9月，全美止赎申请量同比暴涨20%，平均每3997户住宅中，就有一户收到止赎通知。曾经的“安居梦”，正在变成部分家庭的“债务噩梦”。

第二，新房销售的反弹仅是“微光”。美国人口普查局与住房和城市发展部（HUD）的联合数据显示，8月新房销量环比跳涨20.5%，从66.4万套升至80万套，但这只是从极低基数上的修复，距离疫情前的常态水平仍相去甚远。

第三，“利率锁死”卡住了供给。最核心的矛盾藏在房贷利率里——数百万业主在疫情期间锁定了2.5%-3.5%的超低固定利率，美联储研究证实，2021-2022年美国人住房流动性下降近一半，症结全在这一“锁定效应”。卖房就意味着月供翻倍，没人愿意主动“割肉”，房源短缺由此陷入恶性循环。

核心疑问：降息为何救不动房贷？

“美联储都降息了，我的房贷怎么没便宜多少？”这是当下最普遍的困惑。答案藏在利率定价的逻辑里：真正决定30年固定房贷利率的，是10年期美国国债收益率，而非美联储直接调控的联邦基金利率。

9月降息后，10年期美债收益率虽下行30-40个基点，但仍在4.3%左右高位徘徊，反映到房贷市场，利率仅从7.1%微降至6.7%-6.8%。美联储理事阿德里亚娜·库格勒（Adriana D. Kugler）的演讲更是戳中痛点：高利率对低收入家庭打击最甚，首套房买家几乎被彻底挤出市场。美国全国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）也坦言，高利率与库存短缺的双重挤压，让市场供需平衡的恢复尚需时日。

刚需者之问：现在到底能不能买？

“买还是等”的纠结，本质是对“时机”的判断。Zillow最新测算给出了明确答案：这取决于你在哪、有多少资金。

在纽约、洛杉矶、迈阿密等六个沿海大都会，即便房贷利率降至0%，典型房价对中等收入家庭仍属“不可负担”；全国其他地区，若要回到疫情前的可负担水平，房贷利率需再降4.43个百分点——这意味着，除非赌房价暴跌30%-40%（可能性极低），否则单等利率下降，或许要等到2027年。

对仍想入场的普通人，专家给出三句实在建议：

其一，转向“价值洼地”。若对区域无硬性要求，中西部和南部库存增长快的城市是优选，Zillow数据显示，这里6.7%的利率已能买到性价比房源，竞争远低于东西海岸；

其二，提前备好“弹药”。立刻整理材料完成抵押贷款预审，当库存松动，卖家议价空间扩大时，才能快速出手；

其三，放弃“完美幻想”。过去三年的教训证明，市场比想象中顽固，与其死等利率再降100基点，不如立足当下做选择。

投资者新径：不必硬刚，换种方式参与楼市

若暂时买不起整套房，又不想错过长期机会，“间接投资”正在成为新方向——把资金交给专业机构，避开房东的琐碎与风险：

• 100美元起投的“轻模式”：通过Arrived平台购买租赁房或度假屋的 fractional shares（部分股权），杰夫·贝佐斯（Jeff Bezos）等资本背书，无需处理维修、租客问题，近期开通的二级交易市场更提升了灵活性；

• 2.5万美元起投的“权益型”：借助Homeshares的美国房屋净值基金，参与34.9万亿美元的住房净值市场，目标回报率12%-18%，自带45%的下行风险保护；

• 50万美元起投的“稳健型”：通过First National Realty Partners（FNRP）布局超市锚定的商业地产，持有全食、克罗格等知名品牌租户的物业股份，三重净租赁模式保障稳定收益。

这些路径并非“躺赢神器”，却能让你不必在高利率下硬扛购房压力，也能分享楼市红利。

写在最后：胶着期，理性是最好的底气

2025年末的美国楼市，既没有2021年的狂热，也没有崩盘的恐慌，而是陷入“高利率、锁供给、缓需求”的胶着。美联储的警报，不是为了制造焦虑，而是提醒市场回归理性——房市的调整期，对刚需者是筛选房源的机会，对投资者是拓展渠道的窗口。

资金多少、风险偏好、居住需求，才是决定“买或投”的核心标尺。与其追逐政策热点，不如锚定自身需求——这或许是当下楼市最朴素的生存法则。

资料来源

Moneywise财经网站2025年12月1日报道《The Fed raises alarm over 'deterioration' in the US housing market》、美联储2025年9-10月会议纪要及官员讲话、ATTOM Data止赎报告、美国全国房地产经纪人协会（NAR）分析、美国人口普查局与HUD新房销售数据、Zillow可负担性报告、CNBC、《巴伦周刊》（Barrons）。

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