墨尔本悉尼，房市开始降温！

涨不动了

由于房价高企令不少买家望而却步，

悉尼和墨尔本房地产市场出现初步降温迹象。

而与此同时，澳洲房贷持有人也在加速还款，提前还清贷款的金额创下历史新高。

房地产数据机构Cotality本周一发布的最新数据显示：

11月澳洲首府城市住宅价格整体上涨1%，略低于10月的1.1%。

悉尼房价环比上涨0.4%，达158.4万澳元，中止了此前0.6%的增速。

墨尔本的房价上涨0.3%，达到97.8万澳元，也低于10月0.9%的涨幅。

相较之下，中小城市的市场热度依然高涨。

布里斯班11月房价上涨1.8%，至110万澳元。

珀斯上涨2.4%，至95.6万澳元。

堪培拉上涨0.7%，至103.5万澳元。

Cotality研究总监Tim Lawless指出：

悉尼和墨尔本正在与其他城市出现 “分化” 。

他表示：

房价涨幅已是工资增长速度的四倍，

这种不可持续的负担能力问题，将对后续涨幅构成天然制约。

他说：

虽然目前来看支撑房价上涨的动力仍大于下行风险，

但本月的涨幅放缓可能预示着部分阻力开始显现。

11月澳洲高于预期的通胀数据打破了市场对进一步降息的预期，

而审慎监管局APRA也宣布将收紧对投资者的贷款审查。

Lawless认为：

这两个因素都表明2026年的房价涨势可能不如先前预期强劲。

在住房负担能力持续恶化的背景下，信贷可得性会下降，

贷款偿还能力门槛将更加突出。

在澳洲各地，房价涨幅最猛的仍是偏远地区。

其中，维州西北的Mildura年涨幅达18.5%，

昆州Granite Belt达19.7%，

西澳南部沿海城市Albany更是高达22.6%。

澳央行货币政策委员会将在下周举行年内最后一次会议，市场普遍预计不会再次加息。

但自2月以来，央行已累计降息0.75个百分点，

相当于为一笔60万澳元的房贷每月减少近300澳元的还款压力。

不过，数据显示：

许多房贷人并未减少月供，而是选择利用利息下降的空间加速还贷。

自住房的利息支出在今年6月季度一度飙升至超过200亿澳元的峰值，

年增幅高达166%。

不过在9月季度，这一利息总额首次出现回落，减少了7亿澳元，至193亿。

利息支出减少，加上工资增长，使得澳洲房贷人用于 “额外还款” 的金额大幅攀升。

9月季度的这类 “超额还款” 总额达到141亿澳元，

环比增长近三成，为除疫情期间以外的历史最高纪录。

过去一年中，房贷人总共多还了516亿澳元，同样创下历史新高。

这类大额提前还款通常意味着消费支出会同步减少，

而这也将成为本周即将公布的GDP数据中重要的观察指标之一。

不过分析师预测：

在新业务投资（尤其是数据中心）和新建住宅增长带动下，

澳洲第三季度消费支出仍可能增长0.5%。

整体GDP预计将录得2.1%以上的年增速，为自2023年初以来的最强表现。