楼市警报拉响！悉尼房价再破百万门槛，挂牌暴跌30%，供应告急，普通家庭已被挤出30公里外！专家预测：全澳房价将进入疯涨模式！

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澳春季售房潮结束，挂牌房源骤降！恐进一步推高房价

春季结束后，澳洲的挂牌房产数量骤降，专家警告供应短缺可能进一步推高房价。

SQM Research的最新数据显示，随着春季售房潮的结束，11月房产挂牌数量显著下降。

全国挂牌房产总量在11月环比下降5.4%，至238824套，库存水平较去年同期低12.4%。

在悉尼，挂牌房产数量11月下降了8.6%。

当月共有33883套住房挂牌，比去年同期减少8.3%。

SQM将这一年度下降归因于部分卖家在假期前撤下尚未售出的房产，但新挂牌的房产数量也明显下滑。

全国新挂牌房产数量下降11.3%，标志着春季营销活动的季节性结束，悉尼的新挂牌房产数量下降19.2%。

挂牌180天以上、被视为“旧”的房源减少7.9%，降至66633套，悉尼的旧挂牌房产数 量下降4.1%。

研究显示，这表明即使新供应减少，现有库存仍在持续成交。

不良房源的挂牌数量环比下降2.2%，与2024年11月相比下降32.3%；在新州，这一年度变化为-25.4%。

随着挂牌数量的减少，价格涨势进一步加强，在圣诞节前夕部分地区的涨幅可能引发担忧。

11月全国要价上涨，其中独立屋上涨1.0%，公寓上涨0.6%。

悉尼独立屋要价上涨1.4%，至213万澳元，同比上涨9.1%。公寓月度上涨0.9%，年度涨幅达6.3%。

SQM Research的Louis Christopher表示，11月挂牌数量下降与春季后的季节性放 缓一致。

“更令人担心的是库存的年度缺口较大，与2024年相比挂牌数量下降了12%。”

“即使新房源的挂牌数量减少，旧房源的大幅下降说明买家仍活跃，尤其是在布里斯班和珀斯等需求持续超过供应的市场。”

Christopher表示，要价仍在上涨，而增长最强劲的地区集中在布里斯班、珀斯和阿德莱德。

“除非明年年初挂牌量持续上升，否则这些上涨压力可能会继续存在。”

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西太平洋银行预测：2027 年珀斯将成澳洲第三贵首府城市

西太平洋银行（Westpac）经济团队表示，若当前房价增长趋势持续，珀斯（Perth）将在 2027 年超越墨尔本（Melbourne），成为澳大利亚第三贵的首府城市。

澳大利亚住房市场或将迎来格局重塑。这家大型银行的经济团队最新分析预测，受西澳大利亚州房价持续强劲上涨、维多利亚州市场疲软的双重影响，珀斯有望在 2027 年底前超越墨尔本，跻身澳洲首府城市房价前三甲。

西太平洋银行经济部于 12 月 2 日（周二）发布的最新季度《住房市场脉搏报告》（Housing Pulse）显示，得益于市场供应紧张、需求韧性强劲及政策支持，春季房地产市场保持强劲 momentum，房价持续攀升。

过去三个月，澳洲主要首府城市房价上涨 3.2%，创下两年多来最强劲的季度涨幅。

西太平洋银行数据显示，房价年度涨幅已从年中的 3.5% 加速至 7.1%。其中，独栋屋是增长主力（年度涨幅 7.9%），公寓涨幅相对温和（年度涨幅 4.5%）。

上一季度，珀斯、达尔文（Darwin）和布里斯班（Brisbane）房价涨幅领跑全国，住宅价格分别上涨 6.9%、5.9% 和 5.4%。相比之下，悉尼（Sydney）和墨尔本的涨幅更为温和，分别为 2.2% 和 1.5%。

该行大幅上调了全国年度房价增长预测，将 2025 年预期涨幅从最初的 6% 上调至约 8%—— 西太平洋银行经济团队表示，这一调整主要得益于布里斯班和珀斯的异常强劲表现，两座城市的年度房价涨幅均预计达到约 14%。

事实上，西太平洋银行《住房市场脉搏报告》显示，若当前增长趋势按预期推进，到 2027 年底，珀斯的住宅中位价可能接近 96 万澳元 —— 这一涨幅将使其超越墨尔本和阿德莱德（Adelaide），成为澳大利亚第三贵的首府城市。

2027 年完整预测显示，悉尼仍将以 130 万澳元的住宅中位价位居全国首位，布里斯班以 105 万澳元紧随其后。

珀斯 96 万澳元的预测中位价将使其成为第三贵的首府城市，远超墨尔本（2027 年中位价预计为 91.4 万澳元）和阿德莱德（88.2 万澳元）。

这一预测反映出，持续的供应短缺对历史中位价较低的市场产生了更为显著的影响。

总体而言，西太平洋银行认为，2026 年全国房价涨幅预计将放缓至约 6%（低于该行最初预测的 9%，原因包括 “降息延迟、住房可负担性起点恶化及人口增长放缓”），2027 年进一步降至 5%（实际涨幅回归长期均值）。

无独有偶，Cotality 11 月住房价值指数显示，珀斯房价持续领跑，月度涨幅达 2.4%。该机构数据显示，珀斯当前住宅中位价已达 914,229 澳元，小幅超越墨尔本同期 823,495 澳元的中位价 —— 墨尔本当月涨幅仅为 0.3%。

PropTrack 11 月房价指数也印证了这一趋势，该指数显示珀斯当月以 0.9% 的涨幅领跑首府城市。从年度表现来看，PropTrack 强调珀斯是绝对的 “优等生”，过去一年房价上涨 15.5%。

相比之下，两份报告均显示墨尔本月度涨幅显著低于其他城市，证实该市难以维持其他地区的强劲房价 momentum。

这一中期预测发布之际，澳大利亚房价虽仍在上涨，但增速较前几个月略有放缓。

Cotality 数据显示，11 月全国住房价值指数上涨 1.0%，PropTrack 报告则上涨 0.5%，推动全国住宅价值创下历史新高。

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悉尼住房可负担性鸿沟加剧：30 公里成 “分水岭”，普通家庭难近 CBD

悉尼 median 房价预计明年将突破 190 万澳元，其上涨速度远超工资增长。对于一对收入普通的夫妇而言，若没有额外收入支持，根本无法负担悉尼中央商务区（CBD）30 公里范围内的住房。

根据《澳大利亚金融评论报》委托房地产数据分析机构 Cotality 开展的研究，一对无子女的全职夫妇，家庭年均 median 收入为 21.3 万澳元，若没有父母资助或其他收入缓解房贷压力，其可负担的住房仅分布在悉尼一条大致南北走向的 “分界线” 以西区域。

“我们谈论的是就业、娱乐和便利设施的可及性。将购房者推向更远的郊区，本质上是让他们在通勤距离和成本方面处于更不利的地位，”Cotality 研究主管伊莱扎・欧文（Eliza Owen）表示。

“当人们只能负担得起远郊或区域性中心的住房，却要通勤到市中心工作时，这似乎相当不公平。”

假设这对双收入无子女（DINKS）夫妇能攒够 20% 的首付，他们最多可贷款 117.5 万澳元，且房贷还款额占收入的比例为 30%—— 超过这一比例即被视为面临房贷压力。

在大悉尼地区，共有 160 个住房市场，但其中仅 28% 的区域 median 房价低于这对夫妇的预算上限。购房者当然可以选择超预算购房（事实上很多人也这么做），但这类购房无法被视为 “可负担”，因为会带来显著的财务压力。

距离 CBD 最近且 median 房价在其预算内的郊区是卡拉马（Carramar）—— 这是悉尼西部费尔菲尔德（Fairfield）附近的一个小型郊区，距离 CBD 30 公里，乘坐火车需 50 分钟。Cotality 的数据显示，这对夫妇可负担的近郊区大多集中在西南远郊、西北远郊、蓝山（Blue Mountains）和中央海岸（Central Coast）。

部分经济学家将住房可负担性危机归咎于多年来住房供应无法满足需求，以及秉持 “邻避主义”（NIMBY，即 “不要在我家后院”）的地方议会拒绝在居民渴望居住的市中心周边增加开发。

1994 年，悉尼 CBD 10 公里范围内，有 31.7% 的郊区住房（包括独栋屋和公寓）对同类购房者而言是可负担的。

欧文表示，这对假设夫妇可负担的公寓市场占比接近 80%，但其中许多公寓无法满足下一代潜在购房者的需求。

“公寓价格低廉是有原因的：通常面积更小，长期资本增值潜力不如独栋房屋和土地，而且存在持续的物业管理费，加之公寓行业在建筑质量和特殊税费方面的问题让购房者缺乏信心，” 欧文说。

“能满足年轻夫妇养育家庭需求的三居室公寓极为稀缺。”

联排别墅被拆分归类：分层产权（strata title）的联排别墅归为公寓，托伦斯产权（Torrens title）的则归为独栋屋。例如，双拼别墅通常拥有托伦斯产权，因此被归类为独栋屋。

这条住房可负担性分界线比悉尼备受争议的 “红公鸡分界线”（Red Rooster line，当地人认为红公鸡餐厅的选址标志着悉尼西部的真正边界）更靠西。

欧文指出，这条分界线凸显了悉尼住房市场的不公：长期拥有房产的人可利用投资带来的资本增值再次购房，而无房者则难以入门。

截至 6 月的一年里，悉尼住宅用地价值上涨 4.7%，其中费尔菲尔德和彭里斯（Penrith）等西部地区涨幅达两位数 —— 购房者对可负担住房的竞争推高了这些区域的价值，涨幅远超其他大部分地区。

随着联邦政府推出 5% 首付计划，首次购房者的竞争加剧，悉尼低端住房市场的价格涨幅已超过高端市场。

新南威尔士州生产力委员会主席彼得・阿赫特斯特拉（Peter Achterstraat）警告，若政策制定者不紧急解决住房可负担性危机，悉尼可能会变成 “没有孙辈的城市”。欧文认为，这条可负担性分界线表明，悉尼正逐渐成为只有获得经济援助者才能负担得起的城市。

Cotality 还开展了另一项可负担性分析，将全国平均税前家庭收入（10.439 万澳元）纳入考量 —— 这一群体涵盖了租房者、单收入家庭和退休人员等更广泛的澳大利亚人。结果显示，悉尼当前 median 房价是平均家庭收入的 12.5 倍，而全国这一比例为 8.9 倍。

分析还显示，在悉尼攒够一套住房的首付需要 16.7 年（全国平均为 11.9 年），而悉尼一套新房的房贷还款额占普通购房者收入的比例高达 68.1%。

对于租房者、单收入家庭和退休人员这一群体，无法划出明确的可负担性分界线 —— 因为这一收入水平的家庭最多只能贷款 68.5 万澳元，而悉尼符合这一价格的住房市场寥寥无几。

据房地产研究机构 Domain 预测，悉尼 median 房价预计将达到 190 万澳元，从 9 月到 2026 年底将上涨 17.2702 万澳元。

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悉尼悬崖豪宅$3000万挂牌！卖家13年前$307.5万购入

Lowes首席执行官Linda Penn及其丈夫David Penn正在为他们位于悉尼北海滩的悬崖庄园寻找新主人。

这处位于Whale Beach的房产宛如一个微型乡村俱乐部，配备私人高尔夫球场、spa 及无边泳池。

据《澳洲金融评论报》报道，Linda与知名牙医、投资者David于2012年7月以307.5 万澳元的价格购入该房产。

在随后的几年里，Penn夫妇在一支强大的设计团队协助下，将原有的砂岩住宅改造成豪华的3层度假屋。

建筑师Michael Suttor、室内设计师Deanne Rooz以及景观设计师 Richard Unsworth与Paul Bangay均在这块2150平方米的土地上留下了各自的印记。

该房产的建筑使用了逾1000吨蜂蜜色石材。

从空中看，它仿佛一座现代堡垒。但从街道望去，

却颇显居家气息，这得益于斜坡地形掩映了下层结构。

进入屋内可以看到一个通透的起居室，白色拱形天花板将海面映射的光线反射。

厨房位于角落，以黑色橱柜和黄铜细节营造出更为沉稳的氛围。

5间卧室大多位于中间楼层，其中包括一间宽敞的主卧套房，配有可眺望海景的独立浴缸。

最底层则设有康体区，配备家庭健身房、吧台、桑拿房及酒窖。

该物业由LJ Hooker Palm Beach NSW的David Edwards和BJ Edwards负责出售。 虽然未公开标价，但《澳洲金融评论报》报道称价格约为3000万澳元。

这并非Lowes家族近年来唯一的房地产交易。 Linda的兄弟Jeffrey Mueller于今年4月出售了一栋位于Vaucluse的五居室房产。

该房源此前的预期售价约为1800万澳元。

在前一年，Mueller与其妻子Stephanie以3850万澳元的价格购入一处位于Rose Bay 的现代化住宅。