不好！悉墨房价涨幅下降，负担能力已达极限，2025年全澳各首府房价大涨！
01
2025年全澳各首府房价大涨，领涨的是中低价区
2025年，一批相对还算便宜的全澳各首府的中低价区房价大幅上涨。
原因是原本锁定高价城区的中高收入买家，被这些高不可攀的社区“挤”出来，只能把目光投向更远、更便宜的地区。
有些买家干脆搬到自己买得起的远郊居住；也有人选择在这些郊区买投资房，同时在自己真正想住的地段租房住，实现“买一处、住一处”的分离。
Cotality公司的《Best of the Best 2025》报告显示，今年前11个月，全国房价中位数上涨了7.7%。不过，不同城市和不同区域之间的表现差异很大。
今年悉尼房价涨幅最大的是西南外圈、靠近Campbelltown的Menangle Park，房价上涨20.7%，中位数约121万澳元。旁边的Gilead则上涨20%，中位数约106万澳元。
Cotality数据显示，在悉尼房价涨得最快的10个郊区中，有7个的中位房价仍然低于悉尼整体约160万澳元的独立屋中位房价，说明涨得快的多是相对更“便宜”的区域。
墨尔本房价涨得最快的社区同样在城市外围。外郊Frankston North今年上涨21%，独立屋中位价约72.5万澳元，附近的Frankston也上涨了15.1%。
在墨尔本涨幅前十的区域中，只有一个地区的房价高于该市约98万澳元的独立屋中位价，其它涨幅靠前地区的房价都比全市中位价更便宜。
“往更便宜的地方跑”的趋势在全国范围也很明显：
全国房价涨幅前十的郊区里，有8个位于达尔文，涨幅介于23%到接近29%之间，这些地区的独立屋中位价都远低于80万澳元。
Cotality澳洲研究主管伊丽莎·欧文（Eliza Owen）原本预计，澳洲央行今年三次降息、将现金利率降到3.6%，会对高端房市带来更明显的提振。
她说：“但从负担能力的角度看，这种结果就不那么令人意外了。要看的是，普通人还能在悉尼市场哪里买得起房，以及悉尼很多房市和居民平均收入之间已经拉开了多大的距离。”
她指出，墨尔本也出现了类似的负担能力趋势。
她说：“同样地，这反映出买家整体更集中在价格分布的低端区域。”
Owen表示，由于房价上涨速度长期快于收入增长，结果就是各个收入层的潜在买家，都只能在一个越来越小的“可买房”范围内找机会。
“这会最快把低收入家庭‘挤’出买房市场，他们只好在租房市场里待更长时间。”她说。
欧文还表示，过去一年在新州，“rentvestment（租住+投资）”现象有所增加：
一些买家在自己买得起的区域购买投资房，同时在真正想住的地段租房居住。
她说，澳洲统计局ABS最新数据显示，接近10%的首次购房者贷款，其实是用来买投资房的。
Domain提供的另一组数据显示，新州潜在买家里，几乎每10个就有1个在跨州看房：他们在网上搜索其它州的房产，其中很多来自州际的搜索是去维州，但反向的情况也同样存在。
Domain的《End of Year Wrap》年终报告（同样在周四发布）指出，在domain.com.au网站上，新州用户今年9%的房产搜索投向维州，6.9%投向昆州。
在悉尼潜在买家当中，有25.3%的询盘针对的是新州偏远和非都市地区的房产，而不是大城市本身。
维州用户中，有9%的搜索是看新州的房产，4.6%搜索昆州，3.6%搜索塔州。
而墨尔本居民则有27.6%的询盘指向维州偏远和非都市地区，说明他们也在向城市外寻找更便宜的住房选择。
Domain研究与经济主管尼古拉·鲍威尔博士（Dr Nicola Powell）认为，这种跨州看房的兴趣，可能与“rentvestor（租住型投资者）”的增多有关：这类人想先通过投资房“上车”，而不是直接买自住物业。
她说，另外一些人是在寻找未来自住并搬迁的住房，还有一些单纯是投资者。
她说：“归根结底，是澳洲人都在寻找负担得起的住房，而这往往意味着要跨越州界去找”。
她补充说，就业机会、生活方式，以及是否能更靠近亲友，也会促使人们搬家。
一些移民刚到澳洲会先落脚在悉尼，住一段时间后再搬往其它地方；有的买家会因为生活方式选择昆州，或者因为工作机会和相对悉尼更便宜的房价选择墨尔本。
鲍威尔还说，过去几年西澳房市大涨后，东海岸买家也在当地寻找购房机会，不过最近这股热度开始有所降温。
今年，新州买家当中，只有1.9%的搜索是看西澳的房产。
她说：“我们之所以知道这些，是因为投资者会追逐资本增值。之前那些默默无闻的地区，反而出现了最强劲的涨幅，我认为这种高速增长正在开始放缓。”
02
降温信号出现？悉墨11月房价涨幅收窄，专家：负担能力已达极限
据Domain报道，由于房价高企令不少买家望而却步，悉尼和墨尔本房地产市场出现初步降温迹象，而与此同时，澳洲房贷持有人也在加速还款，提前还清贷款的金额创下历史新高。
房地产数据机构Cotality本周一发布的最新数据显示：
11月澳洲首府城市住宅价格整体上涨1%，略低于10月的1.1%。
悉尼房价环比上涨0.4%，达158.4万澳元，中止了此前0.6%的增速。
墨尔本的房价上涨0.3%，达到97.8万澳元，也低于10月0.9%的涨幅。
相较之下，中小城市的市场热度依然高涨。
布里斯班11月房价上涨1.8%，至110万澳元。
珀斯上涨2.4%，至95.6万澳元。
堪培拉上涨0.7%，至103.5万澳元。
Cotality研究总监Tim Lawless指出：悉尼和墨尔本正在与其他城市出现 “分化” 。
他表示：
房价涨幅已是工资增长速度的四倍，这种不可持续的负担能力问题，将对后续涨幅构成天然制约。
他说：
虽然目前来看支撑房价上涨的动力仍大于下行风险，但本月的涨幅放缓可能预示着部分阻力开始显现。
11月澳洲高于预期的通胀数据打破了市场对进一步降息的预期，而审慎监管局APRA也宣布将收紧对投资者的贷款审查。
Lawless认为：
这两个因素都表明2026年的房价涨势可能不如先前预期强劲。
在住房负担能力持续恶化的背景下，信贷可得性会下降，贷款偿还能力门槛将更加突出。
在澳洲各地，房价涨幅最猛的仍是偏远地区。
其中，维州西北的Mildura年涨幅达18.5%，昆州Granite Belt达19.7%，西澳南部沿海城市Albany更是高达22.6%。
澳央行货币政策委员会将在下周举行年内最后一次会议，市场普遍预计不会再次加息。
但自2月以来，央行已累计降息0.75个百分点，相当于为一笔60万澳元的房贷每月减少近300澳元的还款压力。
不过，数据显示：
许多房贷人并未减少月供，而是选择利用利息下降的空间加速还贷。
自住房的利息支出在今年6月季度一度飙升至超过200亿澳元的峰值，年增幅高达166%。
不过在9月季度，这一利息总额首次出现回落，减少了7亿澳元，至193亿。
利息支出减少，加上工资增长，使得澳洲房贷人用于 “额外还款” 的金额大幅攀升。
9月季度的这类 “超额还款” 总额达到141亿澳元，环比增长近三成，为除疫情期间以外的历史最高纪录。
过去一年中，房贷人总共多还了516亿澳元，同样创下历史新高。
这类大额提前还款通常意味着消费支出会同步减少，而这也将成为本周即将公布的GDP数据中重要的观察指标之一。
不过分析师预测：
在新业务投资（尤其是数据中心）和新建住宅增长带动下，澳洲第三季度消费支出仍可能增长0.5%。
整体GDP预计将录得2.1%以上的年增速，为自2023年初以来的最强表现。
03
告别70年代思维！维州推动住房新政，公共交通旁建房不再强制配车位
据澳洲九号台新闻12月3日报道，维州政府承诺通过放宽靠近公共交通区域的新建住宅停车要求，释放更多住房空间。
Allan政府今日公布了对“过时”停车规定的修改，称此举将使在交通便利的地区建房更容易、成本更低。
现行立法制定于上世纪70年代，要求每户住宅都必须配备停车位。 但政府誓言要让这些规定“与现代接轨”，并指出住在靠近公共交通枢纽的居民可能 并不需要拥有车辆。
州长Jacinta Allan表示：“维州火车使用率最低时期制定的旧规矩，如今正在阻碍那些依赖公共交通的居民获得新住房。”
根据新规定，建在“高频公共交通”附近的住宅将不必像远离火车站的住宅那样提供那么多停车位。
无障碍停车位的要求将保持不变。
Grattan Institute的数据表明，在墨尔本新建一栋六层公寓楼时，每套住宅增加停车位的成本约为7万澳元。
政府表示，目前若要规避停车要求，需经过一项冗长的申请程序。
Allan政府还在扩大开发商需缴纳基础设施费用的区域范围，以支持当地社区的公共设施。
自2027年7月起，在额外50个交通便利的区域，开发商将在每套新建住宅上缴纳 11,350澳元的费用。
这笔费用是在政府去年指定的10个试点活动中心之外的新增部分。
政府预计，截至2051年，该项目将通过这项费用筹集到40亿澳元。
据政府表示，这笔资金将用于公园、道路升级、学校扩建以及改善公共交通等基础设施项目。
Allan表示：“当我们在公共交通附近建设更多住房的同时，也在为当地的公园、道路、学校和设施提供资金，让这些社区继续成为宜居之地。”
“总体而言，这对在公共交通附近兴建新住宅的建筑业而言是利好，对将购买这些住房的年轻人而言是利好——对当地社区的邻居们同样是利好。”
04
成交暴涨200%！澳洲冷门区突然爆发，投资者连夜抢房
房产市场升温引发部分意外区的抛售热潮，业主趁房价上涨之际顺势出售，买家则踊跃入市抢购房源。
PropTrack最新数据显示，部分区过去一年的房产成交量较前12个月增长高达两倍。
成交增幅最大的区域集中在实现重大复苏的房产市场，其中达尔文表现尤为突出。
达尔文今年吸引了大量投资者关注，买家纷纷寻觅下一个即将爆发的市场。
受跨州买家涌入影响，北领地的投资者贷款量飙升至历史新高——这些买家瞄准的是收益率高、房价涨幅有望跑赢大盘的区域。
投资者的热烈追捧推动达尔文房价快速上涨，过去一年该地区独立屋中位价攀升约 14%，这一涨幅已与珀斯、阿德莱德及布里斯班持平，而这三座城市正是过去几年澳洲表现最佳的首府城市。
REA集团经济部执行经理Angus Moore表示，2025年达尔文房产市场势头强劲，投资 者活跃度处于极高水平。
“北领地的新增贷款中，投资者占比创下历史纪录，新增投资者贷款数量更是达到此前峰值的两倍。”
在Moulden、Driver和Gray等区，过去一年的独立屋成交量几乎是前12个月的三倍。
房产中介Joshua Pucci指出，强劲的投资者需求及由此带动的房价上涨，是这些区成交量激增的主要原因。
“这三个区曾是达尔文最具投资性价比的区域，过去15年里，这里的房价几乎没有太大波动。”
“很多人在这里购置了首套房，但由于房价增长停滞不前，长期以来一直难以转手。”
然而，投资者需求的爆发式增长改变了这一切。在业主纷纷趁市场上涨套现的带动下，这些区的房价年度涨幅达到16%至19%，成交活跃度大幅提升。
“大量业主选择退出这些市场，换购更大户型的房产。”
阿德莱德多个区的成交量也出现显著增长，其中Fulham Gardens（上涨111%）、 Prospect（上涨102%）、Plympton（上涨92%）和West Lakes（上涨81%）表现亮眼。
尽管成交量较去年大幅增加，但这些区的房价涨幅仍与阿德莱德整体水平持平。
维州部分地区的房产成交同样火爆，Loch Sport（上涨117%）和East Bendigo（上 涨97%）成交量增幅显著。
吉朗的Norlane过去一年成交302套独立屋，而前一年仅为131套。
房产中介Chari Emirzade表示，该区的高性价比吸引了更多买家。
“过去一年，这里深受来自悉尼和布里斯班的投资者青睐，此外，许多来自墨尔本和吉朗本地的首次购房者也开始选择在Norlane置业。”
墨尔本方面，Campbellfield的成交量涨幅最大（上涨84%），Oakleigh East、 Olinda和Heidelberg的成交也显著增加。
悉尼西部的Hebersham、Dean Park和Acacia Gardens等性价比突出区，独立屋成交 量增长了45%至50%。
公寓市场方面，达尔文、Rosebery和Rapid Creek等北领地区过去一年的成交量较 前12个月大幅增长。同时，堪培拉的Belconnen、Campbell和Wright等区的公寓成交量更是达到前一年的两倍多。
这些区近年来公寓开发活跃度较高，过去一年的成交房源中，新建公寓占比不小。
中介Alex Wang表示，Belconnen的高性价比不仅吸引了首次购房者和投资者，还受到了希望换房族的青睐。
“去年的市场环境完全不同，今年利率下调，因此更多投资者和买家进入市场。”
Moore表示，随着利率下调后房价上涨，澳洲两大房产市场（悉尼和墨尔本）的交易活跃度已开始回升。
“今年悉尼和墨尔本的房产市场交易十分火爆，这得益于住房市场的稳健态势和房价的持续稳步上涨。”
“墨尔本房价近年来表现疲软，2025年是澳洲储备银行（RBA）2022年初开始加息以 来，我们首次看到该地区房价实现持续增长。”
REA集团最新房源报告显示，10月悉尼和墨尔本的新增房源量大幅增加，但珀斯、阿德莱德和布里斯班的新增房源量有所下降。
Moore指出，新增房源供应不足是支撑这些城市房价上涨的因素之一。