12月06日清空率｜2025澳洲房市上演“惊天逆转”，但好戏快到头了？

房市行情

澳大利亚住房市场在2025年实现逆转，尽管面临严峻的负担能力和生活成本压力，但年初至今的增长率仍达到7.7%，超过了十年平均水平。

Cotality的年度《最佳之最》报告详细梳理了全国范围内房价上涨最快、租金回报率最高或入市门槛最低的郊区，揭示了引领今年市场复苏的板块。全国住宅价值预计将以至少8%的涨幅结束2025年。柯达利澳大利亚研究主管伊莉莎·欧文表示，这一结果突显了市场在艰难开局后转向之迅速。

"2025年初，市场承受了巨大压力。负担能力触及历史高位，还贷能力紧张，价格增长趋于平缓。但随后出人意料的强劲反弹随之而来，利率下调、通胀缓解以及供应有限重新点燃了市场竞争，"欧文女士说。

三次降息、5%首付担保计划扩展以及持续低迷的挂牌房源共同推动了市场复苏。截至11月，住房市场已连续三个月录得至少1%的月度增长，总市值达到12万亿澳元的新高。

欧文女士指出，这种转机在低价值市场和那些买家能够迅速对更有利的信贷条件作出反应的地区最为明显。"供应紧张意味着即使需求不大也会给价格带来上行压力。更便宜的市场加速最快，因为对于应对更高生活成本的买家来说，这些市场仍在可负担范围内，"她表示。

悉尼高端市场仍是价格领导者

2025年，悉尼的高端郊区独树一帜，进一步拉大了优质区域与全国其他地区的差距。

Point Piper领跑全国，独立屋中位价为1730万澳元，单元房中位价超过310万澳元。其次是Bellevue Hill、Vaucluse、塔Tamarama和Rose Bay等老牌富人区。

欧文女士表示，悉尼高端市场的韧性与其他地区的负担能力压力形成鲜明对比。"负担能力约束是2025年的一个决定性特征，但高端市场继续按照自己的周期运行。这些郊区对借贷成本和挂牌趋势的敏感度要低得多，这解释了为什么它们的表现常常与整体市场背道而驰。"

Mosman以全国最高的独立屋销售总额位居前列，229笔交易总额达15.8亿澳元，这凸显了即使在还贷能力紧张的年份，高端市场的交易规模依然可观。

低价值郊区涨幅最大

2025年，西澳大利亚州在独立屋价值增长方面占据主导地位，其中Kalbarri上涨40.2%至515,378澳元，其次是Rangeway（32.2%）和Lockyer（32.0%）。

单元房市场也出现了类似的趋势，强劲的涨幅集中在昆士兰州的中等价位地区，如Cranbrook（上涨29.3%）和Wilsonton（上涨26.9%）。

欧文女士表示，这些市场的表现凸显了在借贷能力受限时期，负担能力所扮演的角色。"低价值地区为那些有能力偿还抵押贷款的买家提供了入市机会。一旦降息开始传导，那些价格仍有上涨空间的地区的需求就迅速升温。"

"投资者是西澳和昆士兰州市场需求的一个特别强劲的推动力，这些地区面向投资者的新增抵押贷款份额分别达到38.3%和41.1%。"

珀斯、布里斯班和达尔文领跑首府城市上涨

截至年底，达尔文以17.1%的涨幅在首府城市中位居榜首（2024年表现平平），与布里斯班和珀斯一同成为澳大利亚表现最佳的三个首府城市。

首府城市中独立屋增长最快的郊区是珀斯的Mandogalup（上涨33.0%至944,609澳元）。达尔文几个外围郊区也表现强劲，其低于60万澳元的更温和入市门槛支撑了较大的价值增长。

独立屋最可负担的首府城市郊区集中在霍巴特大区周边，包括Gagebrook、Herdsmans Cove和Bridgewater，中位价均低于45万澳元。对于单元房买家而言，阿德莱德和达尔文的郊区提供了最佳性价比，中位价从阿德莱德Hackham的不到25万澳元到达尔文Karama的328,416澳元不等。

区域市场：最大涨幅与最显著下跌

西澳和昆士兰的强劲上涨与其他一些地区性区域的下跌形成对比。

新南威尔士州的Millthorpe独立屋价值下跌11.6%，北领地的Tennant Creek下跌10.5%。同时，几个单元房市场录得年度下跌，包括South Hedland（下跌14.1%）和Mulwala（下跌11.8%）。

欧文女士表示，这些差异反映了供应水平、人口流动和本地化需求的不均衡背景。"一些地区仍然受益于相对的可负担性和紧张的租赁条件。另一些地区则正在适应早期的快速增长期或当地经济活动的转变，"她说。

矿业城镇收益率最高

在西澳主要的资源走廊和昆士兰部分区域，租赁需求依然坚挺。供应受限、就业基础强劲以及短期劳动力流入，共同促成了全国最高的收益率。

Pilbara地区的Newman提供了最高的独立屋租金收益率，达12.6%，这反映了与铁矿石运营相关的需求。靠近Goldfields矿带的Kambalda East紧随其后，收益率为12.2%，得益于镍和黄金开采活动。

单元房收益率甚至更高，South Hedland以17.8%的收益率领先全国，Newman为14.3%，Pegs Creek为13.2%，原因是公寓存量有限，工人需求稳定。

位于Karratha的Pegs Creek，年内独立屋租金上涨了23.5%；Rockhampton City的单元房租金则跃升了21.1%。

2026年：制约因素将塑造市场

预计2026年市场状况将更为克制，因为借贷能力、负担能力和信贷评估将对需求构成限制。

全国挂牌房源仍比五年平均水平低18%，新住房竣工量继续落后于家庭构成数量，维持了在2025年支撑市场走强的结构性失衡。

欧文女士表示，单凭这种失衡不足以推动明年的同等增长水平。"供应依然紧张，但需求环境正在发生变化。通胀预期已被上调，利率预期也随之调整，家庭面临更严格的借贷评估。即使在库存水平较低的情况下，这些因素也可能抑制买家活动。"

"低价值市场可能仍然表现突出，因为它们对信贷约束的敏感性较低，但与2025年相比，整体增长可能会更加温和。"