当降息预期消退，房市开始考验卖家定价

全国主要首府城市的初步拍卖清空率降至去年同期以来的最低水平。

随着市场对短期内降息的预期逐渐消退，买家情绪明显趋于观望。上周，仅有63.5%的拍卖房产成功成交。

这一结果较前一周68.2%的初步清空率大幅下滑近5个百分点，进一步印证了自9月中旬以来已开始显现的市场降温趋势。

当时，春季集中上市的房源数量大幅增加，为市场提供了充足供应。

目前，无论是拍卖数量还是清空率都已开始同步回落。上周共有3238套房产进入拍卖环节，低于此前一周的3427套季节性高点。

在悉尼，上周约1100套房产参加拍卖，初步数据显示其中仅61.5%成交，低于前一周的65.2%。

墨尔本的表现略好，初步清空率为65.5%，但同样不及前一周68.6%的水平。

Cotality研究主管Tim Lawless表示，拍卖房产数量在未来一段时间内仍将持续回落。

“随着节日季临近，拍卖活动将进一步降温，下周预计仅有约2880套房产参与拍卖，而在截至12月21日的一周内，拍卖数量可能会大幅降至约1200套。”他说。

在其他规模较小的首府城市，市场表现也明显转弱。

布里斯班的初步清空率单周暴跌超过16个百分点，降至54.7%，为今年5月以来最低水平；阿德莱德的初步清空率同样下降逾14个百分点，至70.3%。

清空率随房源数量下降

首次置业者需求成少数亮点

悉尼地产中介公司BresicWhitney首席执行官Thomas McGlynn表示，虽然临近年底，拍卖房产数量的回落属季节性常态，但清空率同步走弱并不寻常。

“每年这个时候市场都会放缓，通常拍卖数量下降反而有助于支撑清空率，”他说。

“但目前清空率本身并不强，这使得市场进入一个较为微妙的阶段。一些业主正在选择将挂牌的房产撤回，并计划明年再重新上市。”

不过，McGlynn并不认为售房业主的处境会在短期内明显改善，至少在真正出现降息之前仍难言乐观。

“目前买家在选房时非常挑剔，”他说。“在利率没有下降、生活成本依然高企的背景下，买家不愿轻易妥协，这很可能导致下周清空率继续下行。”

SQM Research创始人Louis Christopher指出，在整体市场趋于谨慎的情况下，首次置业者仍是少数亮点之一，这主要得益于政府的5%首付购房担保计划。

“首次置业者市场的活跃度明显高于整体市场，”Christopher说。“在悉尼和墨尔本，价格较低的房源需求仍有一定支撑，但中端和高端市场明显承压。”

在墨尔本Collingwood，一名首次置业者在父母陪同下参加拍卖，以82万澳元购得一套未翻新的工人小屋（worker’s cottage）。

该房产位于57 Oxford Street，指导价为78万至85万澳元。其上一次成交还是在1996年，当时价格仅为11.05万澳元。

部分高价案例难掩市场降温

在悉尼的North Sydney，一对年轻夫妇以392.5万澳元购入一套位于11 Riley Street的维多利亚风格四居室住宅，高于370万澳元的保留价，并使其成为当地非临水四居室住宅中成交价位最高的案例之一。

这套房产的上一次易主发生在1995年，当时房主以55万澳元购入。本次成交价较当年上涨约337万澳元。

该房源的挂牌代理、Richardson and Wrench的Daniella Rundle表示，这一价格表现令卖家感到十分满意。

“卖家非常开心，这是一个远超我们预期的成交结果，”她说。

拍卖师Edward Riley表示，这套建于19世纪90年代的住宅在拍卖过程中竞争激烈，竞拍者出价迅速、几乎没有犹豫。

“这是一次非常亮眼的成交，”Riley说。但他也指出，市场中多数房产并未取得如此强劲的结果。

他表示，在部分高价成交的“光鲜外表”之下，市场风向其实正在发生变化，随着年底临近，整体市场开始趋于降温。

“我最近参加的很多拍卖其实都很艰难，需要一点一点推进，”他说。

“市场已经不再围绕‘很快会有下一次降息’展开讨论。随着通胀走势变化，原本对降息的预期，正在转向利率维持不变，甚至存在回升的可能。”

“买家对降息的期待正在消散，FOMO情绪也逐渐退场。越来越多买家选择观望、耐心等待。”

Riley补充说，部分卖家的预期尚未完全跟上买家情绪的转变。

“买家表现得比较摇摆，可能今天还对某套房子很感兴趣，24小时后就完全冷却下来。但一些卖家依然抱有较高的心理价位。”

“我认为，卖家的认知大概比买家滞后三个月，才逐渐意识到市场已经发生变化。”

“目前仍算是一个不错的市场，但确实正在收尾阶段。买家疲惫了，卖家也累了，大家都准备喘口气。”

“明年房价或许会出现一定程度的平稳。”

Christopher表示，在通胀数据高于预期、市场开始重新讨论加息可能性的背景下，越来越多买家选择按兵不动。

“观望情绪正在加重，与春季初期相比，买家明显更加谨慎，”他说。

“可负担性始终是核心问题。如果不是因为5%首付政策，很多首次置业者根本不会考虑进入市场。”