2026，澳洲房价还要再涨15%？！

在经历了一段相对温和的降息周期后，经济学界再次就澳洲房地产市场的前景达成共识：即便未来几个月借贷成本存在上行风险，房价整体仍将延续上涨趋势。

当不少家庭仍在为高企的生活成本精打细算时，房地产市场却呈现出完全不同的运行逻辑。

在房源供应长期受限、叠加政策持续刺激的背景下，楼市热度非但没有降温，反而被进一步推高。

《澳洲金融评论报》对20位经济学家的调查显示，这一趋势预计将延续至2026年，全澳房价平均仍有约6%的上涨空间。

前工党部长、现任Emerson Economics负责人Craig Emerson指出，住房短缺与持续的人口增长共同构成了房价上行的根本动力。“在供应无法跟上需求的情况下，价格走高几乎不可避免。”

数据显示，澳洲每年新增人口超过40万，但新房建设进度始终滞后，供需缺口不断扩大。多位经济学家认为，一系列政策干预在无意中加剧了这一失衡。

例如，新推出的5%首付购房计划以及Help to Buy共有产权方案，初衷是降低购房门槛、改善可负担性，但批评者指出，这些措施实际上向本就紧张的市场注入了大量新增买家需求。

RBC利率策略师Robert Thompson表示，尽管监管机构已要求银行收紧高风险贷款比例，但由移民推动的人口增长仍是需求端的主导力量。

他指出，需求压力仍在持续累积，而政府近期推出的低首付政策正是重要推手之一。

Oxford Economics的Harry Murphy Cruise也持相似看法，认为政策支持“几乎为需求按下了加速键”，而住房可负担性不足将成为市场最大的隐忧。

从具体市场来看，悉尼房价中位数已逼近200万澳元，全国其他地区的房价水平同样令人咋舌——住宅中位价普遍接近居民平均年收入的8倍。

房价上涨早已不再是悉尼、墨尔本的“专利”。一些过去以相对便宜著称的城市，如今反而成为涨幅最突出的区域。

Barrenjoey首席经济学家Jo Masters表示，预计到2026年，中等规模的首府城市仍将表现强劲，其住房供应紧张程度甚至高于全国平均水平。

其中，珀斯和布里斯班已跻身房市“重量级选手”行列，部分分析人士认为，两位数的涨幅可能持续到2026年。

Judo Bank首席经济学家Warren Hogan更是预测，西澳和昆州将领跑全国，而北领地的涨幅甚至可能达到15%。

推动这一轮上涨的重要因素之一，是融资环境的改善。美国银行澳洲经济主管Nick Stenner对市场持相对乐观态度，他指出，2025年三次降息显著提升了购房者的借贷能力。

“降息叠加政府政策，将在2026年继续推高住房需求，我们预计房价涨幅可能接近10%。”

当然，并非所有观点都如此乐观。货币市场目前认为，2月3日再次加息的概率约为三分之一。

HSBC的Paul Bloxham预计，房价涨幅可能放缓至4%至7%；德意志银行首席经济学家Phil O'Donoghue则认为，在信贷条件趋紧的情况下，涨幅或仅有3%左右。

前总理Julia Gillard的经济顾问Stephen Koukoulas更为谨慎，他判断房市可能趋于横盘，甚至不排除在失业率上升、供应逐步释放的情况下，小幅下跌约1%。

不过，曾任 ANZ 和美国银行首席经济学家的Saul Eslake认为，现行制度在结构上更有利于既有房主——他们约占澳洲家庭总数的三分之二。

尽管政府承诺到2030年建成120万套住房，但审批流程复杂、建筑成本高企，使这一目标的实际落地面临巨大挑战。

在Eslake看来，房价继续上涨几乎是大概率事件。“历史经验表明，一旦市场出现停滞苗头，政府往往会迅速出手干预，避免房价下跌。”

他直言，当局表面上为购房者“表达关切”，实则仍在通过各种方式确保房地产市场持续运转，“所谓的同情，更像是一场鳄鱼的眼泪”。

素材来源：AFR