在澳洲，分地盖房真的稳赚不赔？这些税务陷阱容易让你陷入困境

小心踩坑

在澳洲很多郊区，越来越多家庭把旧房推倒，原地盖个双拼（duplex），自己住一边，卖出另一边，既能拥有新房，又能“回血”建房成本，听起来是不是很划算？

但其实，这种操作背后藏着不少税务“地雷”，一不小心，就可能让你多交一大笔税，还拿不到想要的回报。

首先你要知道，这种“盖一套卖一套”的行为，从ATO（澳洲税务局）的角度看，就是带有盈利目的的生意行为，也就是：你得交GST（消费税）和所得税。

比如，如果你没有在合同里写明“边际税制（Margin Scheme）”，那买家付的房价中那1/11的GST部分，就要你自己“倒贴”。而且还不能晚写，事后补不了。

更麻烦的是，如果ATO几年后找上门要你补交GST，这时候你也没法再申请建筑成本里的GST退税，损失更大！

再说说资本利得税（CGT）。原来那块老房子下面的地，在你卖出那一边时，是不能享受“自住房免税”优惠的。你唯一能用这个免税政策的，是你自己留下来住的那一半。

不过，你确实可以申请CGT 50%的折扣，但要看你是哪一年把地“转用途”用来开发的。从买房到转开发之前那一段时间的增值部分，可以申请这项优惠。

注意哦，这里还有个选择题：你可以把“转用途”那一刻的土地价值设为“成本价”或“市价”。

如果你选成本价，那时候不需要立刻缴税，但日后卖房时，整段增值就不能用50%折扣；

如果你选市价，那就得当年申报这部分增值，缴税更早，但可以用折扣节税。

怎么算更划算，要根据你的实际情况，建议找会计师详细规划。

如果你嫌这些太复杂，其实还有一种相对“轻松”的操作方式：

干脆不建房，直接把一半地卖掉！

只要你最初买房时不是冲着分地赚钱去的，这种操作会被视为“资产处置”，属于资本利得，不算生意，不用交GST，还能用CGT的折扣。

不过要注意两点：

不要主动去注册GST账号——除非你年营业额超过7.5万澳元，不然没必要；

一旦注册了GST，即使你卖的是地也要交税，后悔也来不及。

还有一个“进阶”选项：如果你真的盖好了双拼的另一边，不想马上卖，也可以先租出去满5年。这样做不仅能规避GST，还能保留CGT的折扣资格。

当然，前提是你要证明这不是“明修栈道暗度陈仓”，而是真心拿来做投资房的。

地能分、房能盖、钱能赚，听起来很美，但税务上“天真”的一个决定，就可能让你亏几万块。