【分析】高移民率如何推高房价，而澳住房供应短缺

历史数据显示，除疫情期间利率处于历史低位外，澳大利亚房价的最大涨幅都发生在移民人数众多的年份。

即使利率不断上升，房地产价值也大幅上涨，人口的强劲增长支撑了购房者对房屋的需求，尤其是在供应短缺的情况下。

AMP首席经济学家Shane Oliver告诉《The Nightly》：“通常情况下，当移民数量激增时，房地产市场往往反应迟缓，导致住房潜在需求超过潜在供应，进而表现为租金上涨、空置率下降和/或房价上涨。”

去年房地产价值上涨了 8.6%，使全国房屋中位价达到 901,257 澳元，但这甚至没有进入 Cotality 过去 40 年数据统计的前五名。

1988年，浮动抵押贷款利率年初为13.5%，之后进一步攀升。但房价仍上涨了31.2%，成为有记录以来房价涨幅最大的一年。此前，1987年10月的“黑色星期一”股市崩盘促使投资者将资金投入房地产。

那一年，澳大利亚的海外净移民率为 172,794 人，几乎是 1985 年 89,319 人的两倍，几乎是 1984 年 59,823 人的三倍（已将永久和长期离境人数考虑在内）。

这也使得人口增长率达到 1.7%，甚至高于 2025 年 1.5% 的增长率。

为什么说2021年是特殊的一年

移民数量激增推动房价大幅上涨的规律并非普遍现象，2021 年是个例外，当年房价飙升了 24.5%。

尽管人口增长率仅为 0.5%（主要基于出生率），但由于疫情期间澳大利亚关闭了边境，悉尼和墨尔本经历了长期封锁，这种情况依然存在。

与此同时，澳大利亚储备银行现金利率处于 0.1% 的历史低位，银行提供的固定和浮动抵押贷款利率均以“2”开头，因为专业人士可以选择在家工作。

奥利弗博士说：“澳大利亚人从未见过这样的利率，所以他们大量借贷，涌入房地产市场。”

“人们纷纷涌向独立住宅，而不是租住的房子——相比城市，偏远地区被认为更具吸引力。”

千禧年之初，房价也出现了大幅上涨，因为 50% 的资本利得税折扣政策实施初期，恰逢矿业繁荣时期，为了提供更多技术工人，移民数量持续增加。

2003 年，尽管澳大利亚两次提高利率，但房地产价格仍飙升了 18.1%，因为澳大利亚的海外净移民人数为 110,104 人，是十年前年均水平的三倍多。

两年前，即 2001 年，房地产价格上涨了 15.9%，而当年的移民人数为 136,075 人，几乎是 1997 年移民人数 72,402 人的两倍。

那一年，澳大利亚储备银行还六次下调利率，将现金利率从2月份的6.25%降至12月份的4.25%。

1987 年位列前五，当年房价上涨了 15.3%，而当年移民人数为 136,093 人，总人口增长率为 1.6%。

20 世纪 90 年代未能进入前五名，因为那个十年涵盖了 1991 年的经济衰退——在储备银行利率高达 17.5% 之后——以及 1993 年净海外移民人数骤降至仅 34,822 人，当时正值保罗·基廷担任工党总理期间，失业率高达两位数。

Cotality 研究主管蒂姆·劳利斯表示：“影响房地产市场的因素不仅仅是利率。”

“财政刺激、信贷供应、移民趋势和经济冲击都会对结果产生影响。”