多伦多房主狂赚2600万！老旧小楼从145万涨到2750万
2020年，多伦多西区Dovercourt Road上一栋老旧的两层建筑以145万加元的价格被买下。
据房产科技公司HouseSigma的数据，现任房主如今将这块地块挂牌出售，报价大幅上涨，确切金额为2750万加元。
即便这栋建筑仍原地矗立，如今已被木板封死，报价依旧高企。
这一令人咋舌的定价背后原因何在？据挂牌信息显示，该地块被定位为“豪华全装11户住宅项目”，预计2027年春季完工。
这样的标价足以令人侧目，尤其是在当下的楼市下行期。
975 Dovercourt Rd.项目的开发商为PCMnow/FoxyHome的Carlos Jardino，他将该项目称作“中端缺失型住宅项目”，这类住宅是社区急需的房源类型，介于独栋住宅和高层公寓楼之间。
针对此次价格暴涨的问题，Carlos Jardino通过邮件回复称，2020年的交易标的只是一栋老旧独栋住宅。
他写道：“当前的挂牌价对应的是多单元重建规划，而多年的规划、审批、设计、施工工作，以及相应的成本投入，都改变了该地块的价值逻辑，这是客观事实。”
多伦多市政府一名发言人表示，无法提供分区审批的具体细节。据市政府官网信息，该建筑目前的规划为“混合用途”，相关申请显示，房主拟拆除现有建筑并修建一栋四户联排住宅，同时拆除车库，新建一栋两层的巷弄附属住宅。
Carlos Jardino补充称，该项目将打造为租赁式公寓。
他表示，这并非一桩“炒房交易”，而是房主的一次战略决策，核心是判断“持有或出售哪种方式，更能支撑其正在打造的整体住宅计划”。
这种依托开发潜力的地块交易并非新鲜事。疫情期间就曾出现不少案例，部分老旧住宅在翻建过程中被转手，交易时已持有相关施工许可，有时甚至还附带建筑设计图纸。
但彼时的交易标的均为独栋住宅。
图源：thestar
自2023年末起，埃德蒙顿已允许地块在无需特殊审批的情况下，直接开发最多8户、3层的建筑，这一政策调整催生了大量开发活动，也让外界频频将多伦多与这座城市对比——毋庸置疑，埃德蒙顿在提供更多住房选择方面走在了更前面。
住房支持倡导组织Grow Together Edmonton的志愿者倡导者Jacob Dawang表示，投资者是Edmonton住房开发的重要参与方。
他说：“这本就是一种赚钱方式，不是吗？这些开发商中，不少都是本地的小型开发商。”他还补充道，曾有一份开发公告留下的联系邮箱竟是雅虎邮箱。
Jacob Dawang认为，埃德蒙顿的投资者活跃度更高，原因在于多伦多的租金水平，往往无法覆盖土地、施工和融资的建造成本，尤其是在当下楼市下行的背景下。
他还透露，当地也不乏炒房案例：企业或个人买下地块，新建多户联排住宅后，再转售给其他投资者。
而在多伦多，当下的市场环境让这类交易的财务测算很难实现盈利。
Elevate Realty房产经纪人Phil Gardner并未参与Dovercourt Road这一地块交易，但拥有多户联排住宅和巷弄附属住宅的开发交易经验。他表示，如今有不少投资者考虑炒作多户联排住宅，但实际操作中，这类案例并不多见。
Phil Gardner说：“对于其他投资者而言，将这类全装项目作为标的，财务数据并不划算。如今的市场，投资者已不再那么乐观。”
他表示，多伦多市政府已采取措施降低开发成本，例如免除新建多户联排住宅的开发费用。
他补充道：“我们发现，如今不少从业者都来自定制住宅领域，都是深耕行业多年的老牌建筑商。定制住宅的生意如今越来越难做，因此很多人都转向多户联排住宅开发。”
例如，《多伦多星报》去年10月就曾报道过建筑商Behzad Ayon的案例，他从豪华定制住宅开发，转型做多户联排住宅项目，其中就包括在East York新建的一栋5户联排住宅。
当然，高挂牌价并不意味着能顺利卖出。
这处Dovercourt Road的地块自去年7月挂牌以来，至今仍未成交。
Carlos Jardino表示，其公司正在出售的5 Knight Street地块，才是更具代表性的“中端缺失型住宅项目”。该地块现为Danforth Village一栋老旧的单层平房，因具备未来开发多户联排住宅的潜力，挂牌价为265万加元。
据HouseSigma数据，该地块挂牌118天后，达成有条件交易，目前成交价格尚未对外公布。Carlos Jardino透露，最终成交价格为245万加元。
他说：“此次交易的唯一附加条件，是建筑施工许可的下发，我们预计未来四周内就能获批。值得一提的是，整个开发流程中最关键、也最困难的分区审批环节，已于上周获得市政府批准。”
多伦多市政府官网信息显示，该地块的申请内容为拆除现有独栋住宅，新建一栋3层的6户联排住宅。
Carlos Jardino表示：“这宗交易被定性为商业交易，因该地块将被重建为7套住宅，折算下来每套住宅对应的土地成本约35万加元，对于这类城市填充式住宅而言，这一价格符合市场水平，十分合理。”
Elevate Realty的Phil Gardner指出，加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）为多伦多的多户联排住宅开发提供了部分资金支持，但他同时表示：“现实情况是，当下根本无法按照加拿大抵押贷款和住房公司的融资估值，将这类项目转售出去。”
2021至2022年间那些本会对这类项目感兴趣的买家，“如今已基本消失”。
Phil Gardner表示，目前仍在多户联排住宅领域布局的投资者，多为将现有大户型住宅改造成2至3户联排住宅的开发商。他们往往会寻找具备未来开发巷弄或花园附属住宅潜力的地块，即便短期内并无相关建设计划。
另一类投资者则会“立刻拆除无人愿意居住的老旧单层平房”，尽快新建4户或6户联排住宅，同时配套打造花园或巷弄附属住宅。
他还补充道，也有部分多户联排住宅被改造成独立公寓后拆分出售的案例，
但如今在多伦多，买家或许能以百万加元出头的价格买到半独栋住宅，因此多户联排公寓开出超百万加元的单价，实在难以让人接受。