悉尼房价，要撑不住了！墨尔本房价开始下跌！澳洲房东正面临房贷危机！

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悉尼房市已显现疲态！1月仅涨0.1%，这些区却表现不俗

在澳洲储备银行（RBA）公布最新的利率决定前夕，悉尼房地产市场已显现疲态。然而专家警告称，即便房价涨势熄火，并不意味着普通家庭的住房负担能力会有所改善。

PropTrack经济学家Angus Moore分析认为，明天的现金利率决定极有可能敲定加息，这将进一步抑制房价增长。

虽然悉尼目前的就业市场强劲、工资也在增长，但受加息预期影响，市场已不再具备几年前的增长动力。

Moore指出，悉尼目前的表现与珀斯或布里斯班等城市的强劲势头截然不同，虽然短期内利率可能上升，但预计悉尼市场仍将维持小幅增长的态势。

根据PropTrack发布的最新房价指数（House Price Index），悉尼1月份的房屋价值几乎纹丝不动，仅微涨0.1%。

Moore将今年这种“缓慢开局”归结为房源库存的回归。他表示，目前市场上房源供应相当健康，有效缓解了价格竞争的白热化，这也是导致房价增长放缓的核心原因。

数据显示，自去年1月以来，悉尼住宅价格上涨了5.7%，远低于珀斯（17.5%）、布里斯班（14.4%）和阿德莱德（13.8%）的同期涨幅。

即便如此，Moore认为住房负担能力在未来一年内很难出现实质性转机。他坦言，虽然工资增长能抵消部分开支，但房贷利率攀升显然加重了还款压力，叠加房价依然处于高位，新借款人的入场门槛正变得越来越高。

值得注意的是，悉尼西南区依然表现不俗，过去一年的住宅价格涨幅达12.18%，领跑全市。

得益于相对亲民的房价，Bankstown和Liverpool等地区持续吸引买家目光，年度涨幅均超过10%。

去年底，Bankstown甚至刷新了当地房价纪录，位于84 Fenwick St的一栋豪宅以645万澳元的高价成交。

此外，新州偏远地区的整体表现甚至优于悉尼，全年房价上涨7.6%。其中，该州北部的New England地区表现最为亮眼。

该地区住宅价格在一年内猛增12.81%，Armidale等热点地区涨幅达11.6%。

尽管如此，Armidale目前58.5万澳元的中位房价，仍仅为悉尼161.7万澳元中位价的三分之一左右，巨大的价格优势成为了吸引买家的关键。

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墨尔本房价1月意外下跌0.1%，涨幅远落后于悉尼

就在加息预期升温的前夕，墨尔本房地产市场的复苏步伐却意外戛然而止，专家也针对如何在当前市场寻找“捡漏”机会给出了建议。

最新的住房价值数据显示价格停滞，墨尔本房地产市场预计未来一年将变得“有趣”。

墨尔本房地产市场的复苏在开启仅数月后便陷入困境。最新统计数据显示，尽管此前市场普遍预期房价将持续增长，但 1 月份的房产价值却出现了倒退。

根据PropTrack发布的最新房价指数，墨尔本典型住宅价格在1月份下滑0.1%，这意味着房价中位数缩水了1000多澳元，目前降至100.7万澳元。

尽管作为维州首府，墨尔本房价在过去一年累计上涨了4.7万澳元（3.8%），但这一表现仍远落后于悉尼、布里斯班、阿德莱德和珀斯等主要城市，后几座城市的房价在同期内均实现了六位数的激增。

公寓市场方面，该市公寓价值本月持平于62.4万澳元，年增长额为1.79万澳元（2.8%）。与之形成鲜明对比的是，布里斯班和珀斯的公寓及联排别墅涨幅均已突破 10 万澳元。

PropTrack经济研究执行经理Angus Moore表示，墨尔本目前已经成为了一个“有趣的案例”。

Moore指出，墨尔本市场在2025年初曾展现出稳固复苏的迹象，但春季表现却略显疲软，导致过去三个月的价格持续走低。他认为，市场供应量充足是导致增速放缓的原因之一。

他进一步解释称，目前墨尔本与悉尼的购房者拥有较多选择。虽然供应量对价格的影响不如利率那样直接，但在边际效应上起到了作用，导致墨尔本的房价增长远慢于那些房源极其有限、价格飞涨的地区。

尽管12月和1月的趋势由于季节性因素较难解读，但这位经济学家强调，加息前景无疑是房价上涨的“绊脚石”。

不过，得益于墨尔本相对于其他城市的负担能力优势，该市更有可能在 2026 年重拾增长势头。

针对未来一年的走势，Moore预计墨尔本房价虽会增长但速度将有所放缓，因此不指望住房负担能力在短期内会有任何改善。

知名购房代理机构Cohen Handle维州董事总经理Nicole Jacobs也表达了类似看法。她认为虽然1月市场情绪难以评估，但近几个月买房确实变得容易了，预计未来一年部分细分市场将表现平平。

Jacobs建议，地段优越且可提包入住的住宅（尤其是100万澳元以下的房产）仍会受到追捧。

但对于预算充足、追求性价比的购房者来说，目前在100万澳元以上的价位区间内，反而更有可能寻找到物超所值的房产。

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澳洲35%业主正面临房贷危机，12%已断供！更有三成多人自认永远买不起房

澳洲房产市场正面临严峻考验。最新数据显示，步入2026年，全澳超过三分之一的房主正深陷还贷泥潭，更有12%的人在过去半年内至少漏还过一次房贷。

根据Finder最新的消费者信心指数（Consumer Sentiment Tracker）显示，自2023年以来，感到还款吃力的房主比例始终维持在30%以上。

目前这一比例为35%，虽与2025年的36%和2024年的37%基本持平，但相比2022年加息前的24%，房主们的财务压力在短短数年间激增了超过10%。

Finder消费者研究主管 Graham Cooke 表示，随着澳联储（RBA）开始下调现金利率，生活成本压力较2025年已“略有缓解”。

但他警告称，目前的市场情绪极其敏感，一旦利率再次上调，房贷压力将立刻反弹，因此全澳目光目前都紧锁在 RBA 的政策动向上。

除了存量房主，潜在购房者的心态也愈发悲观。研究发现，36%尚未置业的澳洲人认为自己可能永远也买不起房，这一比例创下过去五年来的新高，而在2020年时该比例仅为22%。

与此同时，1月份的调查进一步证实了违约风险的上升，超过十分之一的房主坦言在近半年内出现过漏还记录。

在发布压力调查的同时，Finder也公布了“2026年度房贷奖（Home Loans Awards 2026）”名单，旨在为迷茫的购房者提供参考。

Cooke 介绍称，该奖项的评选基准中，贷款成本占85%的权重，其余15%则用于评估抵消账户等额外功能。他指出，由于市场上房贷产品信息庞杂，该奖项旨在为消费者筛选出两到三个优质产品作为搜索起点。

在具体奖项方面，数字银行 Up 表现强劲，摘得“首次置业者最佳房贷奖”及“带抵消账户的浮动利率房贷奖”。Unloan 凭借其高性价比产品获得三项大奖，其中包括“自住业主最佳价值房贷奖”。Macquarie Bank 则包揽了整体房贷及投资者房贷两项年度供应商大奖。

Cooke 补充道，评选是基于不同群体的普遍需求来定义的，虽然获奖产品具有行业代表性，但这并不意味着它们适合每一位特定的首次置业者，建议民众根据自身实际情况进行最终决策。

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南澳将新增 1.7 万套住房，联邦与州政府达成重磅协议

澳大利亚联邦与州政府宣布一项重大资金协议，旨在增加住房供应并为首次购房者创造更多机会。

随着阿尔巴尼斯政府与马利诺斯卡斯政府于 1 月 31 日（周六）宣布一项 8.015 亿澳元的合作计划，澳大利亚住房供应推动工作迈出重要一步。该计划将在南澳（South Australia）新建 1.7 万套住房，其中近 7000 套专门面向首次购房者。

这是联邦政府 “2029 年前在全国支持 10 万套首次购房者住房” 承诺下的首个州级合作项目。

除专属首次购房者的项目外，还将为更广泛市场新建 1 万套住房，在住房需求创纪录的当下助力整体供应增长。

联邦政府将向南部州提供 5.34 亿澳元贷款，其余 6.679 亿澳元支持资金将通过直接拨款发放。

其中包括：向阿德莱德北郊新水利基础设施项目提供 3 亿澳元贷款（预计将释放 4000 套住房供应）；向普莱福德艾利夫（Playford Alive）市政工程提供 5000 万澳元资金，打造一个包含 400 套住房的 “首次购房者专属区域”。

另有 1.84 亿澳元将用于多个城市更新项目，在阿德莱德大都市区交付 1700 套住房。

南澳政府也同意匹配 1.34 亿澳元联邦资金，用于建设 750 套首次购房者住房。

前期场地工程预计于 2026-27 年度启动，首次购房者将于 2027-28 年度起陆续入住。

总理安东尼・阿尔巴尼斯（Anthony Albanese）称该计划 “为联邦与各州合作、更快建造更多住房树立了典范”。

他表示，目标是 “让年轻人和首次购房者更容易实现购房梦想”。

南澳州长彼得・马利诺斯卡斯（Peter Malinauskas）表示，该协议旨在加快建设进度，克服阻碍住房增长的供应瓶颈。

“应对这一挑战的唯一方法是释放住房供应，且要迅速行动。这项计划的核心不仅是建造更多住房，更是抓紧时间、快速落地，” 他说。

“本届政府正全力以赴为南澳民众建造更多住房。”

“目前该州在建住房数量已创下历史新高。”

此次宣布的计划是联邦政府 450 亿澳元全国住房计划的一部分，该计划还包括改革规划审批流程、投资行业培训与学徒激励机制，以及通过 “澳大利亚未来住房基金”（Housing Australia Future Fund）建设 5.5 万套社会保障性住房和经济适用房。

建筑行业团体对该协议表示强烈支持，认为这笔资金将解决住房交付中长期存在的瓶颈问题。

澳大利亚建筑大师协会（Master Builders Australia）首席执行官德妮塔・沃恩（Denita Wawn）表示，这是 “对民用和基础设施工程的关键支持，为当下急需的本地开发项目奠定基础”。

她称此次宣布是 “住房难题中急需的一环”，并表示政府现在必须确保 “劳动力短缺和供应链压力” 不会拖慢交付进度。

南澳建筑大师协会（Master Builders South Australia）首席执行官威尔・弗罗格利（Will Frogley）表示，该协议 “对南澳建筑商来说是一场重大胜利”，并赞扬州政府采取了 “果断且积极的行动”。

“提高住房可负担性的最佳方式是增加供应，” 他说。

住房行业协会（Housing Industry Association, HIA）也表达了类似观点，并表示在今年联邦预算中聚焦基础设施资金，对于推动重大项目 “准备就绪、随时开工” 至关重要。

“这笔投资包括优惠贷款和赠款，旨在更快地为首次购房者提供更多住房。考虑到 40 岁以下人群的住房拥有率处于十年来的低点，这一举措非常及时，”HIA 董事总经理乔斯林・马丁（Jocelyn Martin）说。

马丁表示，这笔投资瞄准 “关键的‘最后一公里’配套基础设施，包括道路、污水处理、供水和供电”—— 这些往往是 “许多项目无法及时交付的阻碍因素”。

联邦政府表示，南澳协议是更广泛计划下多个州级合作中的首个。

此前，澳大利亚统计局（ABS）2025 年第三季度建筑活动报告显示，新建住房开工量已出现反弹，但仍落后于实现联邦政府住房目标所需的速度。

报告还显示，南澳仅贡献了 3718 套新建住房开工量，远低于维多利亚州的 13415 套、新南威尔士州的 12153 套、昆士兰州的 10869 套和西澳大利亚州的 5742 套。

HIA 持续强调，住房开工量仍远低于每年 24 万套的需求 —— 这是实现联邦政府 “2029 年前交付 120 万套住房” 全国住房协议目标的必要条件。

科塔利蒂（Cotality）2 月 2 日（周一）发布的 2026 年 1 月住房价值指数报告显示，阿德莱德住房价值增长率从 12 月的 1.8% 回落至 1.2%，均值达 744205 澳元，季度涨幅为 5%，年度涨幅为 9%。