2月14日清空率｜利率上调，房价却未必转向？2026楼市真正的变量在这里

澳洲储备银行（RBA）转向加息以重新掌控通胀，但单次加息难以改变住房市场格局。

在2026年的首次会议上，Reserve Bank of Australia（RBA）将现金利率从此前的3.6%上调至3.85%。此举是在劳动力市场意外趋紧（12月失业率降至4.1%）以及通胀偏离RBA目标区间（12月核心通胀“截尾均值”同比上升3.3%）的背景下作出的。这也标志着自1993年RBA开始实行通胀目标制以来，最短且幅度最小的一轮降息周期宣告结束。

RBA一直以数据为导向，而近期的通胀和就业数据与其“价格稳定和充分就业”的双重使命并不一致，因此本次加息决定基本在市场预期之中。

住房是推动年度整体通胀上升的主要因素之一，12月同比上涨5.5%。这一涨幅在很大程度上反映了能源成本的大幅上升（电力补贴到期），同时租金上涨和新建住宅成本增加，也持续加剧生活成本压力。

从二手房市场来看，自2025年2月RBA开启降息周期以来，Cotality房价指数（Home Value Index）显示全澳房价累计上涨9.0%，全国住宅中位价增加约7.5万澳元。较低的贷款利率和更高的借贷能力是推动房价上涨的关键因素，为长期供不应求的住房市场进一步注入需求动力。1月份房价环比上涨0.8%，其中价格更为亲民的低价位房产（lower quartile）涨幅更为明显。

本次加息预计将缓解部分需求端压力。目前平均新发放房贷金额接近70万澳元，若利率全面传导，按30年期主流按揭利率计算，每月还款额将增加约110澳元。同时，加息也会削弱购房者的借贷能力——以澳洲中位收入家庭为例，其可贷款额度将减少约1.8万澳元。这可能促使更多买家从中档房源转向低价位房产，进而推高城市边缘地区及靠近首府城市的区域市场需求。

不过，2026年澳洲房地产市场仍将同时面临多重利空与利好因素。负担能力和偿付压力——在加息后进一步加剧——以及人口增长放缓，或将在一定程度上抑制需求；但首次置业者优惠政策已获延长，而住房供应预计仍将受限。建筑成本和人工成本高企，以及劳动力短缺，持续制约全国新房供应，而利率政策对此影响有限。此外，住宅挂牌量仍远低于长期趋势水平，不确定性环境也难以吸引潜在卖家入市。

现金利率的未来走势仍存在不确定性。1月底银行间现金期货市场的定价显示，2026年可能至少还有两次加息。在主要市场经济学家中，四大银行中有三家认为此次加息属于“加一次就结束”，RBA或将在年内维持利率不变；而NAB则预计年中还将再加一次。鉴于澳洲房地产市场根深蒂固的供需失衡问题，单次加息不太可能从根本上改变市场格局。