澳洲联排别墅创纪录，布里斯班房价疯涨，不买后悔？

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告别大院子！澳洲联排别墅需求创纪录，买家转向“中间地带”

如今，联排别墅已不再是购房者“退而求其次”的无奈之举，而是成为了备受追捧的理想目标。

最新研究发现，经济型住宅的严重短缺，叠加澳洲各首府城市公寓价格的持续走高，正推动联排别墅的需求创下历史新高。对于处于夹缝中的购房者而言，联排别墅提供了一个极具吸引力的“折中方案”。

Domain发布的《匹配需求》（Matching Demand）报告指出，中密度住宅正在有效弥补空间与负担能力之间的鸿沟。相比传统独立房，这类房产在价格更亲民的同时，仍能为家庭提供充足的活动空间。

这标志着澳洲人的观念正发生显著转变——从执着于拥有“四分之一英亩土地”的传统“澳洲梦”，转向追求更具现代化的生活空间。

Domain研究与经济部主管 Nicola Powell 分析称，联排别墅在解决居住需求的同时，也巧妙破解了“价格难题”。

尽管目前供应有限，但其靠近就业中心、名校和交通枢纽的区位优势，对职场人士和年轻家庭极具吸引力。

Powell 表示，联排别墅处于一个关键的价格交汇点，虽然比独立房更实惠，却比单元房或公寓更能提供一种“永久感”。

她认为，这类房型不仅为年轻家庭预留了成长空间，也深受希望缩减住房规模、追求易打理住所的退休人员青睐。对于当今许多买家而言，动辄数百万澳元的独立房已遥不可及，联排别墅才是更现实的置业路径。

然而，并非所有联排别墅都触手可及。无论是悉尼内城区备受青睐的维多利亚式排屋，还是布里斯班 Kelvin Grove 的豪华双层住宅，对大多数首房置业者来说依然门槛颇高。

不过，在距离市中心数公里的布里斯班 Carina、墨尔本 Footscray 以及悉尼 Rhodes 等地，仍能找到性价比极高的选择。报告显示，在大多数首府城市的中环和外环区域，联排别墅的中位价与购房者的预算差距仅在5%至10%以内。

悉尼 Buyers Domain 负责人兼买家代理 Nick Viner 指出，由于常被归类为单元房，联排别墅此前常被忽视，但近期相关的咨询量正大幅增加。

以他负责的内西区（Inner West）为例，独立房中位价早已突破200万澳元，而200万澳元以下的联排别墅极具竞争力。他坦言，市场需求确实存在，但供应短缺的问题依然严峻。

针对供应匮乏的现状，智库 Grattan Institute 认为规划限制是主要症结。该机构主张推动住房改革，若允许在所有住宅用地上建造三层联排别墅或公寓，仅悉尼一地就有望释放超过100万套新房的潜力。

在布里斯班，联排别墅在买家心愿单上的排名也在稳步上升。Remax First Residential 经纪人 Craig Bullen 表示，这已成为当地目前最受欢迎的资产类别。

Bullen 透露，他近期成交的几套联排别墅买家均为年轻夫妇。对他们而言，与其在偏远郊区买一套需要大规模翻修的破旧独立房，不如用同样的预算在靠近市区、咖啡馆和基础设施的地方，买一套房龄较新且配置齐全（如三房两卫两车位）的联排别墅，这显然是更优质的选择。

与此同时，墨尔本在联排别墅供应方面一直处于领先地位。充足的供应虽然抑制了房价飙升，对首房置业者是个利好，但也意味着升值潜力可能受限。

买家代理 Greville Pabst 提醒，外郊地区的联排别墅买家未必能看到丰厚利润，他更看好 East Melbourne 和 South Yarra 等地段。

Nicola Powell 预测，随着未来几年财富向年轻一代转移，联排别墅的地位将进一步提升。她预见中环郊区的许多地块将被重新划分，从而催生更多排屋和联排别墅。

她强调，必须将住房市场视为一个拥有更多台阶的阶梯，而联排别墅正是其中关键的一环，它的普及将为提升住房负担能力创造更多可能。

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布里斯班房价两年或涨20%，洪水区房产竟成“香饽饽”？

尽管布里斯班房价已攀升至历史高位，但洪水区的住宅表现出明显的滞后性：不仅成交周期更长，价格也普遍低于市场平均水平。

据预测，布里斯班房价在未来两年内仍有近20%的上涨空间。然而，随着极端天气日益频繁，被列为高风险的房屋数量预计也将随之增加。

当前的布里斯班正经历一场史无前例的房地产繁荣。作为全澳购房成本仅次于悉尼的第二贵城市，多项预测显示其房价在未来几年将持续飙升。但在繁荣背后，2011年和2022年洪水摧毁家园的阴影依然笼罩在购房者心头。面对过热的市场，洪水区究竟是无人问津的“雷区”，还是被热钱消解的“价值洼地”？

布里斯班南区 Yeronga 的房产中介 Lauren McHutchison 表示，洪水风险已成为买卖双方无法回避的核心议题。她指出，现在的买家非常理性，大多在参加开放日前就做足了功课，掌握了详尽的洪水分布信息。由于避险心理普遍存在，洪水区房源的意向买家比例仅为普通房源的三分之一，售价也明显偏低。

在 Oxley 执业的中介 Sarah Bailey 也表达了类似看法。她指出，洪水区房产因受众群体较小，往往需要更长的成交周期，许多风险厌恶型买家甚至会直接将其排除在考虑范围之外。

不过 Sarah Bailey 补充道，由于 Oxley 拥有优质的学区和便利的交通，对于预算有限的年轻家庭而言仍具吸引力。不少买家为了能留在这个心仪的社区，不惜在洪水风险上做出妥协。为了确保透明度，中介也会主动提供洪水评估报告和 Develo 报告等专业资料供买家参考。

即便面临不确定性，洪水易发区的房价仍在随大市起舞。数据显示，Oxley 的房屋中位价在过去一年内上涨了16.1%，邻近的 Rocklea 同期涨幅更是达到18.3%。

Sarah Bailey 透露，近期 Oxley 洪水区甚至出现了超过100万澳币的成交记录。这一迹象让她坚信市场正在强劲复苏，态势一如2011年大水之后的反弹行情。

根据 CoreLogic 的最新数据，布里斯班住宅中位价在今年1月上涨1.6%，达到1,054,555澳币。与此同时，毕马威（KPMG）预测昆州首府的房价今年将上涨10.9%，并在2027年再录得8.9%的涨幅。

去年10月，Jay Shah 在 Oxley 购置了一套房产。为了给家庭提供更大的生活空间并兼顾孩子上学与通勤，他在经过权衡后选择了洪水区的一处房产。他坦言，由于预算限制，在该地区很难找到100万澳币以下的优质房源。

Jay Shah 认为，虽然洪水是一个考虑因素，但他更愿意将其看作一种“捡漏”的机会。他表示，洪水并非每年发生，可能是百年一遇，但房产增值的长期回报却清晰可见。此外，他发现该房屋的保险保费与其周边非洪水区的房产相比，并没有显著差异。

然而，澳洲保险理事会（Insurance Council of Australia）公共事务总经理 Mathew Jones 提醒道，每家保险公司都有独特的算法，高风险洪水区（尤其是靠近河流和溪流的房产）通常意味着更高昂的保费。目前全澳约有30万处房产面临严峻的洪水风险，且这一数字正随着极端天气的增加而呈上升趋势。

并非所有人都能像 Jay Shah 那样乐观。去年底卖掉 Oxley 住房的 Lisa McKeaten 表示，她不得不大幅调低对成交价格的预期。

Lisa McKeaten 介绍说，她当年是以“优惠价”买入这套曾遭2011年洪水侵袭的房子。但在2022年，该房产再次被淹。面对连年攀升的保险费，加之子女已成年独立，她最终决定出售。

尽管周边一些被淹过的房子卖出了不错的价钱，但 Lisa McKeaten 的卖房之路并不顺遂。

“为了顺利脱手，我们等待了很久，并不得不降低价格预期，”她无奈地表示。对于许多潜在买家而言，洪水风险和高昂的保险成本往往是导致交易最终破裂的决定性因素。

03

刷新认知！澳洲Z世代选择搬往偏远地区，逃离悉尼已成趋势

为了追求财务自由和理想的生活方式，大批澳洲年轻人正选择告别拥挤的都市，掀起一场奔赴偏远地区的“下乡潮”。

最新调查显示，随着偏远地区房价涨幅开始反超首府城市，Z世代正成为这场跨区域迁徙的主力军。

倡导者指出，年轻血液的流入为偏远社区注入了活力，但这场“逐梦之旅”并非全无挑战。

自从搬到新州Mudgee后，24岁的城市规划师Zoe Gleeson感觉生活发生了翻天覆地的变化。

在此之前，在悉尼买房对她而言简直是遥不可及的奢望，但搬迁仅六周后，她便与伴侣顺利置业。

Zoe表示，这次搬家堪称“不二之选”。由于不再需要忍受长达一小时的通勤，她现在回家吃午饭后还能顺便遛狗。

更令她惊喜的是，两人的薪水甚至比在悉尼时更高，生活节奏也慢了下来，不再整日行色匆匆。

在Zoe看来，很多同龄人都是伴随着“拥有大房子”的澳洲梦长大的，但在悉尼这已不再现实。

她自嘲是日益壮大的“悉尼难民”中的一员，通过迁徙找回了原本属于这一代人的财务健康和生活品质。

澳洲偏远地区研究所（Regional Australia Institute）首席执行官Liz Ritchie指出，周二发布的调查报告刷新了人们的认知：近半数受访的Z世代（29岁以下）考虑搬往偏远地区，紧随其后的是占比41%的千禧一代。

Ritchie分析称，住房可负担性与生活成本是驱动年轻人搬迁的首要因素。在首府城市生活压力居高不下的背景下，年轻群体正通过关注财务健康来重启他们的“澳洲梦”。

与之形成鲜明对比的是，仅有25%的婴儿潮一代愿意搬迁。由于担心偏远地区的医疗质量以及与家人的距离，年长一代更倾向于留在都市。

Ritchie表示，这推翻了传统观念中“只有退休老人会逃离城市”的印象，情况已然发生逆转。

房地产分析机构Cotality周三发布的数据佐证了这一趋势。截至今年1月的三个月中，澳洲偏远地区房价上涨3.2%，涨幅明显超过了首府城市的2.1%。

Cotality研究主管Gerard Burg表示，城市与偏远地区市场之间的分化正在加深。由于首府城市房价逼近历史高点且房源紧张，许多家庭转而在矿业邻近地区或沿海中心寻找更具性价比和宜居性的居所。

其中，西澳偏远地区以6.1%的涨幅领跑全国，而新州的Wagga Wagga更是录得8.1%的惊人增长。

偏远地区的租金同样节节攀升，五年内涨幅近42%，空置率紧张正让当地租房者倍感压力。

虽然财务回报显著，但搬迁后的社交挑战不容忽视。28岁的Mikaela Carroll曾在六年前离开布里斯班前往西澳偏远地区，目前定居在塔州的Launceston。

Mikaela坦言，建立新的人际关系并非易事。作为性格不那么外向的人，起初常会感到社交孤立和地理上的隔绝感。

为此，她和伴侣积极加入当地的读书会和足球队，通过有意识的社交投入来融入新环境。

Ritchie认为，尽管存在挑战，但年轻群体的流入对偏远社区而言是重大利好。这些受过良好教育、充满创造力的年轻人正为当地注入前所未有的创新动力。

04

缺口15.6万套！新州住房目标恐难达成，州政府或损失$64亿税收影响基建

新州正面临严峻的财政与住房双重危机。一份最新报告指出，若无法解决当前的住房短缺难题，新州政府不仅将面临15.6万套的住房缺口，还将损失高达64亿澳元的印花税收入。

根据此前签署的《国家住房协议》，州长柯民思承诺在2029年中期前交付37.7万套新房。然而，澳洲城市发展学会（UDIA）的预测显示，按照目前的进度，届时将出现15.6万套的巨大缺口。

这意味着在接下来的三年里，新州每年必须交付8.6万套新住房才能达标，这一数字几乎是协议实施首年建设量的两倍。UDIA指出，由于住房建设未能达标，原本可贡献给州预算的64亿澳元潜在印花税收入也将随之化为泡影。

澳洲城市发展学会（UDIA）新州首席执行官 Stuart Ayres 告诉《每日电讯报》，住房目标未达标不仅让民众租房或买房变得愈发困难，更使州预算遭受沉重打击。

为了扭转这一局面，开发商游说团体 UDIA 在新报告中提出了25项改革建议，旨在简化建筑流程并提速新房交付。

这些核心建议包括：为中层公寓楼建立永久性的规划快速通道，为土地分割提供可在10天内获批的路径，以及允许开发商通过建设道路和供水等基础设施来抵扣“基础设施贡献费”。

与此同时，州长柯民思仍对前景表示乐观。他认为，在对规划规则进行彻底改革后，住房审批量将在未来几个月内显著增加。目前，一个由三位高层官员组成的评估小组被赋予了重权，专门负责审批或否决重大项目，住房交付局（Housing Delivery Authority）目前正在评估的住房数量已超过10万套。

尽管审批量略有回升，但实际交付量仍不尽如人意。澳洲统计局（ABS）最新数据显示，截至去年12月的12个月内，新州仅发放了5.2万份新建筑许可，而住房协议首年实际完工的房屋仅为4.2万套。

Stuart Ayres 警告称，如果政府不加大对基础设施的投资，新州就会陷入住房供应的“跑步机”困境：即无论在规划改革上投入多少精力，都会因为缺乏道路、供水等配套支持而原地踏步。

此外，由于财政收入面临60多亿澳币的缺口，新州在支付学校、医院及道路等基础设施费用时恐将捉襟见肘。

包括 UDIA 在内的多个开发商团体一致认为，必须大幅降低建筑成本，才能确保新的住房项目顺利落地。针对新州的住房短缺问题，该组织再次重申其建议：应将独立住宅作为供应重点，支持老年人住房建设，并取消环保审批程序中的冗余环节，多管齐下以缓解迫在眉睫的住房危机。