澳洲人彻底傻眼！全澳房市出现爆炸性热度增长！澳洲房地产市场的重大转折点已经来临！首府城市房价高升，买家开始转向偏远城市！

澳洲一调查网站最近一项刚发布的调研，把很多澳洲购房者的集体错觉扒开给大家看：差不多一半的买家，会把印花税和各种前期费用直接滚入房贷，当成快速上车的小技巧。

表面上，这只是让贷款额度多一点、结算时轻松一点；但按该研究对各大城市房价中位数、30年期房贷、约5.49%浮动利率的测算，到了贷款期末，这个顺手的选择，可能让你的总利息支出悄悄多出7万到10万澳元以上。

在阿德莱德，买家把5万多的印花税贷进房贷，最终要多付约10余万澳元的利息，是全澳最贵的城市之一。随着澳联储两年多来的首次加息，四大行也随即上调浮动房贷利率，新的贷款利率已经普遍逼近或超过6%，房贷成为了不可控因素。

什么叫把印花税加进房贷？

从技术流程上看，印花税本应是买房结算前的一次性支出，和律师费、过户费一样，属于前期成本。但现实中的做法常常是：买家本来攒了一笔首付，签约前发现还要掏出一大块现金去付印花税和杂费，于是就让经纪人帮忙把贷款额度再拉高一点，用多借出来的那一部分去补这笔税。

结果就是，名义上看，房价没变，首付也差不多交了那么多，但在贷款合同里，原本应该一次性付掉的印花税，变成了房贷本金的一部分。

研究显示，大约46%的澳洲购房者会这样做，其中28%是把所有前期成本都资本化进贷款，18%专门把印花税贷款化。对不少首置客来说，他们甚至没有意识到自己做出的，是一笔30年分期的税务债务，只是单纯觉得银行愿意借给自己钱是好事。

数字有多吓人？直接多付六位数

这份研究报告以各大首府城市房价中位数、约5.49%的浮动利率和30年期房贷为假设，模拟了把印花税加进房贷对总利息的影响。结果很扎心：阿德莱德的购房者如果这样做，长期利息滚动后，总持有成本会多出约108923澳元；悉尼买家要多付约103698澳元利息，墨尔本约98451澳元。

珀斯和布里斯班也在7–8万区间，新州和维州偏远地区同样要多掏6万左右。 这些钱，本质上不是多买了一间房或多得一块地，而是单纯为了那笔原本就心痛的印花税，再额外付出的利息成本。更广义地看，其他研究也证明了这种利息放大效应。

Finder结合州税、20%首付和30年房贷测算，一套标价约100万的首府城市住宅，最终总成本可以逼近188万澳元；也就是说，利息和税费的长期叠加，几乎能让一套房变成两倍价。 当印花税被塞进本金，这条利息曲线会变得更陡，几十年里，你都在为一笔早就花掉的税继续买单。

谁最容易掉坑？Z世代和千禧一代首当其冲

在样本拆分上，这次研究特别指出：最容易把印花税加进房贷的，是年轻买家。大约64%的Z世代购房者、54%的千禧一代选择通过加贷来支付印花税和其他前期费用，远高于年龄更大的一批买家。 这背后并不是年轻人不懂理财，而是现实的双重挤压。

一方面，过去几十年里澳洲印花税的负担增速远远跑赢收入，研究显示，在悉尼，一套中位价住宅的印花税已经从2000年相当于年收入的约45%，飙升到2024年接近120%；在墨尔本，印花税成本相对收入的涨幅甚至超过六倍。对许多普通家庭来说，光是攒首付就已经很吃力，再加上一笔动辄四五万、甚至十万级别的印花税，现金压力几乎难以承受。

另一方面，各州首置印花税减免的门槛，往往落后于实际房价上涨节奏，很多年轻人买的价格段已经踩线，却没有资格享受豁免，只能被迫全额交税再分30年慢慢还。在这样的结构性背景下，年轻人选择把税费塞进贷款，本质上是被系统逼着走向高杠杆，而非纯粹贪方便。

同样是加进房贷，投资者却能把它当作工具

贷款专家Debbie Hays用了一句很形象的话：对不享受豁免的首置客而言，印花税和各项规费几乎就是第二笔首付。对绝大多数自住家庭来说，把这笔第二首付也扛在房贷上，意味着你在未来几十年里持续为一笔早就花掉的税付利息，而且这部分利息不能税前扣除，完全是净负担。

相比之下，许多投资者的算盘就不一样了：当房产用于出租时，贷款利息大多可以作为投资成本抵税，加上租金收入分担月供，在某些投资策略下，把印花税等前期成本资本化进贷款，未必是绝对的坏事。但问题在于，当下的政策环境同时在鼓励高杠杆，例如联邦 5% 首付担保计划和各类低首付方案，让很多年轻人用极低首付撬动高房价。

有分析指出，即便符合5%首付计划的条件，很多工薪职业在悉尼、墨尔本这样城市，房贷月供仍会吞掉收入的七成甚至全部。对没有专业税务和现金流规划能力的自住家庭来说，盲目复制投资者的加贷逻辑，实质是在把自己推向更脆弱的财务边缘。

如果确实只能贷进去，就要把损失降低

现实中，对不少首置家庭而言，如果要一边付高房租，一边攒够印花税现金，可能又要多等几年才能上车，期间房价、租金继续上涨，机会成本同样巨大。在这种情况下，确实存在不得不通过贷款支付印花税的情形。但既然走了这步，就更要有计划地把杀伤力降到最低。

首先，选贷时尽量选择带offset account（对冲账户）或redraw功能的产品，把日常结余工资、现金流放入对冲账户，哪怕每个月多压缩一点本金，长期也能明显减少为这笔印花税所付的利息；其次，在房价上涨、贷款余额下降、家庭收入改善后，主动评估refinance（转按揭） 是否有意义，用更低利率或更短年限，优先消灭那一部分源自印花税的贷款余额。

最后，在看房阶段就把印花税档位算清楚，很多州在某些价格节点印花税会突然跳档，稍微调整预算、区域或房型，就可能让印花税少几万、长期利息少几十万，在签任何贷款文件之前，要求经纪人给出印花税现金支付和印花税滚入贷款两套完整测算，再根据总利息和月供差额做决定，而不是凭一句买房要紧拍板。

在澳华人需要了解的一些细节

1.买房一开始就把利息对冲计划写进方案

如果你已经决定要加贷：

尽量选择带offset account（对冲账户）或redraw（提前还款后可取回）的贷款产品；

每个月哪怕多放几百块进对冲账户，也是在和未来利息做拉锯战。

2.房价涨了，不要只高兴，要想怎么重组贷款

随着房子升值、贷款余额减少，你会慢慢积累出一部分 房屋净值（equity）。这时可以考虑：

把高利率、长年期的贷款做一次refinance（转按揭）或重组；

适当缩短贷款年限、提高每月还款，让那一块印花税本金尽快被还掉。

3.买前就把有无豁免、差多少算清楚

不同州、不同价格区间的 首置印花税豁免/减免政策差别极大，而且门槛常常几年不动。

——结语——

把印花税加进房贷，是当下澳洲房贷体系里最隐蔽、但代价巨大的坑之一。它的危险在于，几乎没有任何即时的痛感：结算当天，你会觉得自己轻松了，因为账户里不用一次性掏出那么多现金；但在此后的30年里，你会一点一点为当初的轻松买单，而且是用六位数的利息在买单。

对部分有明确投资策略、具备税务规划能力的投资者来说，融资支付印花税可以是一个工具；可对大多数只是想安稳住家的普通家庭，尤其是Z世代和千禧一代首置客，它更像是一副沉重的脚镣。签字那一刻，最关键的一句自我拷问其实很简单：这笔印花税，我是咬咬牙一次性解决，还是愿意用未来三十年、外加十几万利息，慢慢替它买单？

NEWS

互动时刻

你怎么看？

评论区聊聊你的看法！