紧急警告，悉尼墨尔本房价要全面跌！富人区或要变成贫民窟？

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挂牌房源增加 悉尼墨尔本房价恐由涨转跌

过去一个月，决定出售房产的房主比去年同期明显增多，供应增加可能会抑制房价上涨，悉尼和墨尔本的房价甚至可能下跌。

据《悉尼晨锋报》报导，房地产数据分析公司Cotality的数据显示，在截至3月8日的28天内，墨尔本新增房源比去年同期增加了16.7%，悉尼增加了8.4%。

但布里斯班的新房源数量仅小幅上升0.7%，而珀斯则下降了13.9%，因为在房地产市场火热的情况下，不少房主选择暂时按兵不动。

Cotality澳洲研究主管伯格（Gerard Burg）表示，在过去几周，新挂牌房源总体呈现上升趋势，东海岸更多房主可能认为现在是出售房产的好时机。

他说：“从季度数据来看，悉尼和墨尔本的房价已经达到阶段性高点，现在开始略微回落。”

“有些卖家此前一直在观望，希望看清楚市场未来的走势。但现在他们可能会觉得：‘这一轮周期的高点已经出现，随着需求走弱，房价可能会略有回落，也许现在是出售的时机。’”

他表示，悉尼和墨尔本的房地产市场供需关系正在恢复到更正常的状态，对房价上涨的支撑也会减少。而去年需求明显强于供应，推动了房价上涨。

他认为，未来整体住房需求可能会有所减弱，尤其是在利率继续上升的情况下。同时，人口增长速度也在放缓。但即使今年的房源供应比去年略有增加，总体仍然相对紧张。

与此同时，中东战争可能推高油价、从而带动通胀和利率上升的担忧让房地产研究机构SQM Research也调整了对房市的预期。

该机构预计，在基准情景下，悉尼住宅价格在2026年将下跌2%至6%。此前的预测是上涨3%至6%；墨尔本房价预计将下跌1%至4%，此前的预测是上涨4%至7%。

这些预测是基于澳洲储备银行的现金利率将在年中升至4.35%，并且年通胀率将在第二季度达到4.4%至5%的峰值。如果利率进一步上升、通胀持续加速，房价跌幅可能更大。

此外，SQM Research还把珀斯今年的房价涨幅预期下调至10%至13%，布里斯班房价涨幅预期下调至7%至11%。

SQM Research董事总经理克里斯托弗（Louis Christopher）表示，全球局势和经济前景仍然充满变数，如果战争导致通胀飙升，迫使澳洲储备银行提高利率，那么这将对房价和成交产生影响。

他认为，像珀斯和达尔文这样的资源型城市，可能更容易受益于能源和大宗商品价格上涨，从而带动当地经济收入增加，并进一步推动房价上涨；而悉尼和墨尔本对利率变化更为敏感。

02

投资者贷款占比创新高 同场竞争首置业者份额下降

虽有针对新入市者的激励措施，但首次购房者贷款占比下降，房产投资者贷款占比高于五年前。

Cotality对澳洲统计局（Australian Bureau of Statistics）数据分析显示，2025年第四季度，全国房产投资者在住房贷款承诺中占比39.7%，贷款金额达430亿元，接近九年最高占比；首次购房者占比17.8%，贷款金额193亿元。而五年前，首次购房者占比26.3%，高于投资者的23.8%。

Cotality澳洲研究主管伯格称，2020年疫情期间经济不确定，投资者「望而却步」，首次购房者则因一系列政府激励措施，如2020年1月推出的首次购房贷款存款计划（FHLDS）得到支持。但近年来房价快速且参差不齐增长，加上超低利率，鼓励了投资者，使其在住房贷款承诺中占比不断增加。

伯格表示，投资者追求资本增值，会去认为有机会实现目标的地方。

AMP首席经济学家奥利弗称，某些时期首次购房者更易「入市」，投资者则倾向「暂时退场，等不确定性过去再回来」，新购房者会被低利率吸引。

首次购房贷款存款计划2025年10月扩展为澳洲政府5%首付计划，允许首次购房者在修订后的价格上限内低首付购房且无需支付贷款机构抵押贷款保险。另外，2025年现金利率三次下调后上调了一次。

澳洲统计局12月季度数据显示，近3.2万名首次购房者获抵押贷款，环比增6.8%，平均贷款规模增8.5%至607,624元。

抵押贷款经纪公司Finspo首席执行官吉尔菲兰称，首次购房者需求与5%存款计划吸引力同步，2025年变化是转折点，此后公司咨询和预审批量增加。去年底投资者需求激增，或想提前入场。该季度投资者获60,445笔贷款，平均贷款金额716,711元。

目前联邦政府正审查改革澳洲资本利得税（CGT）折扣。专家称，投资者融资增加，让首次购房者拍卖竞争更激烈。

吉尔菲兰说，现在两类人群常同时出现在开放看房日，追逐相似房源。

伯格表示，虽有激励措施，低价房产仍吸引投资者，且投资者不受价格上限限制。

展望未来，专家称5%计划影响尚未在统计局数据体现，预计未来几季度显现。

奥利弗认为，低存款计划影响将逐渐显现，高利率或抑制市场，降低对投资者吸引力，未来12个月市场或向首次购房者转变。

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房价高企年轻人远离市中心，富人区或将失去活力和服务

学生杰弗里每天从位于Penrith的家通勤一个半小时到悉尼市中心，然后再花同样的时间返回，对于许多像他这样在悉尼市中心求学的年轻人而言，住在学校附近俨然成为一种奢望，在冰淇淋店兼职的她根本负担不起， 高昂的居住成本正迫使年轻人远离城市核心。

19岁的杰弗里正在攻读法律和哲学双学位，她每周四天需要从位于悉尼西部的家前往市中心的校园，长时间的通勤不仅消耗精力，更严重挤压了她的工作时间。

杰弗里说，她非常想住在市中心，但费用实在太高了，她认识的同龄人中也没人能负担得起。

杰弗里的遭遇也是澳洲大城市居住代际分化的一个缩影，靠近市中心、海港、河流或海滩的热门郊区房价最高，往往成为富裕的婴儿潮世代的聚集地。

悉尼人口普查显示，悉尼居民的年龄中位数为34岁，而像Mosman和包括Point Piper在内的富裕区Woollahra，年龄中位数分别为45岁和41岁，北部海滩Mannly的年龄中位数为38岁。

这些地区的房价也位居前列，Mosman房价中位数目前为532.5万元，Bellevue Hill更是高达1000万元，Manny为455万元。

反观年龄中位数仅33到34岁的外围城区，如Camden、Blacktown，，房价约为110余万元。

墨尔本也有相同模式。

这种地理上的代际隔离对社会各层面均构成挑战。

悉尼委员会执行长沃特福德警告说，这种分化能会导致彻底断裂，富裕的老年人聚居区若缺乏年轻人，将逐渐失去活力与服务，这会导致富人区有逐渐陷入停滞，现在唯一真正的解决方案是增加更多价格适中的中等密度住房。

但是讽刺的是，通常是老年居民抗议新建住房计划。

对此，沃特福德警告说，这些老年居民很快就会意识到，投资建造年轻人的住房是为他们所在郊区带来关怀和活力的唯一途径，如果他们醒悟得太晚，可能就无法在家中安享晚年，只能搬进养老院。

而随着房价越来越不可负担，代际界线也变得模糊不清，老年人常常希望孩子能住在离自己更近的地方，有时也会跟着子女搬到房价较低的郊区。

人口统计学家索尔特说，人们需要彼此联系。如果父母和子女住得很远，这种联系就无法维系，在悉尼西南的Camden，就有越来越多祖父母随子女迁入。

04

全澳住房总值飙升3.2%破12万亿，西澳跻身“百万俱乐部”

最新统计数据显示，澳洲住房总价值在短短数月内激增近4000亿澳元，正式跨越12万亿澳元的历史性大关。

根据澳洲统计局（ABS）的报告，全澳住房总价值在2025年第四季度上涨3.2%，目前已攀升至12.3万亿澳元。

尽管全澳各州和领地的房价呈现普涨态势，但西澳的表现尤为抢眼，其住宅均价大幅上涨70,500澳元，领跑全国。

澳洲住房总价值在短短几个月内激增近4000亿澳元，突破12万亿澳元里程碑。

凭借这一强劲涨势，西澳与新州、昆州共同跻身“百万澳元俱乐部”——这些地区的住宅平均价格目前均已突破100万澳元大关。

从年度涨幅来看，北领地以15.1%的增速位居前列，昆州也录得13.9%的显著增长。

仅在上一季度，昆州住房均价便上涨了4.8%；南澳紧随其后，涨幅达4.5%（约合40,800澳元）。

统计局（ABS）金融统计负责人Dr Mish Tan指出，西澳的房价增速傲视全国，自2024年第四季度以来已上涨16.8%，目前均价高达101万澳元。

尽管全澳房价普遍上扬，但西澳涨势最猛，均价猛增70,500澳元。

相比之下，各首府城市的表现不尽相同。首都领地年度增幅垫底，仅为3%；而墨尔本和悉尼的涨势也有所收窄，截至2025年12月的一年内，涨幅分别为3.4%和3.6%。

目前，全澳住宅平均价格的年度整体涨幅为7.2%。

Tan特别强调，全澳房市自2022年9月起便开启了持续增长模式，而最近一个季度的表现更是这三年来增长最为强劲的时期。