等房价大跌的人，可能要失望了

一批原本寄望于房价在2027年出现明显回调的潜在购房者，正逐渐面对一个并不轻松的现实：

“他们所期待的“房价下跌窗口”，很可能不会如期出现。

多位市场专家近期发出警告，当前支撑澳洲房价的核心因素并未发生根本改变，甚至在某些方面仍在强化。

在利率持续维持高位、生活成本压力加剧以及全球经济不确定性上升的背景下，市场关于房地产周期见顶、房价即将回调的讨论再次升温。

尤其是在中东局势引发能源价格波动、通胀预期抬头的情况下，不少人认为房地产市场或将迎来“迟来的调整”。

从表面看，这一判断并非没有逻辑支撑。

利率上升直接压缩借贷能力，通胀侵蚀家庭现金流，而就业与经济前景的不确定性，也在削弱购房信心。在这样的宏观环境下，房价似乎具备回调的条件。

然而，市场运行的现实却更为复杂。

供需失衡仍是核心：

房价难现系统性下跌

Wealth Within创始人兼首席分析师Dale Gillham指出，尽管宏观经济压力不断累积，但澳洲房地产市场的核心矛盾依然集中在供需关系上，而这一矛盾至今未得到缓解。

“当前的市场叙事非常一致——利率高、通胀压力大、就业存在不确定性，这些因素叠加在一起，看起来确实像是房价下跌的前奏，”他说。

“但问题在于，这些因素并没有改变住房供需失衡的基本格局。”

Gillham认为，澳洲房地产市场正处于一种“结构性紧缺”的状态，即住房供应长期不足，而人口增长持续推动需求。

这种结构性矛盾，正在削弱传统经济周期对房价的影响。

他表示，通常而言，房价出现明显下跌需要满足两个条件之一：要么需求显著下降，要么供应大幅增加。

但目前来看，这两个条件在澳洲均未出现。

一方面，人口增长依然强劲。海外移民持续流入，同时州际人口流动也在加剧，使得住房需求不断扩大；

另一方面，就业市场整体仍保持稳定，大多数房主具备持续偿还房贷的能力，这意味着被迫抛售房产的情况并未大规模出现。

供应端掣肘加剧：

住房短缺短期难以缓解

与此同时，供应端的问题反而在加剧。

澳洲政府此前推出《国家住房协议》（National Housing Accord），计划自2024年中起在五年内建设120万套住房，以缓解长期积累的供需矛盾。

然而，根据澳大利亚城市发展研究院（UDIA）的最新预测，这一目标实现难度极大，预计到2030年全国仍将面临约38万套住房的缺口。

这一缺口背后，是多重结构性障碍的叠加。

首先是建筑成本的持续高位运行。

过去几年，受疫情冲击、供应链紊乱以及能源价格上涨影响，建筑材料价格显著攀升，而中东局势的不确定性进一步加剧了这一趋势。

钢材、水泥、运输成本等关键因素的上涨，使得新项目的开发成本不断上升。

其次是劳动力短缺问题。

建筑行业长期面临技术工人不足的问题，而引入海外劳动力又受到住房短缺的反向制约——新增工人本身也需要住房，这在一定程度上形成了“供需循环困境”。

Ray White集团首席经济学家Nerida Conisbee指出，当前房地产市场呈现出一种“增长放缓但难以回落”的特征。

她表示，尽管加息已经在一定程度上降低了市场热度，例如看房人数减少、竞拍活跃度下降，但这些变化更多体现为节奏放缓，而非趋势逆转。

“市场确实降温了，但远没有到出现系统性下行的程度，”她说。

“更关键的问题在于，供应端并没有同步改善，甚至在部分地区还在收紧。”

她进一步指出，跨州人口流动正在成为一个越来越重要的变量。相比国际移民，州际迁移更难通过政策调控，而其对局部市场的影响却十分显著。

例如，人口流入较快的城市或区域，往往会在短期内推高住房需求，从而支撑价格。

在这种背景下，即使经济出现阶段性放缓，房价也未必会出现预期中的大幅调整。

Conisbee认为，即便未来出现经济衰退，其对房地产市场的冲击也可能有限。

澳洲作为能源出口国，在全球能源价格上涨周期中具备一定优势，这在一定程度上对冲了外部冲击。

同时，即便冲突结束，供应链恢复也需要较长时间，这意味着成本压力不会迅速消退。

综合来看，当前房地产市场正处于一种“高位震荡”的状态：

需求受到抑制，但并未消失；供应试图增加，但受制于成本与结构性因素难以快速释放。

对于那些期待通过“等待下跌”来入市的潜在购房者而言，这意味着一个更为现实的判断——市场或许不会出现明显的价格下行，而是进入一个更长周期的横盘或缓慢调整阶段。

换句话说，真正影响购房决策的，不再只是价格是否下跌，而是供需结构是否发生改变。

而从目前来看，这一改变，仍未到来。

新闻来源： REA