珀斯年涨21%领跑，悉尼墨尔本或迎下跌拐点

尽管面临澳联储加息压力与中东局势阴云，全澳房价3月仍无视生活成本危机，逆势创下历史新高。

根据PropTrack房价指数显示，澳洲房屋中位价上月攀升0.33%，达到90.8万澳元，比去年同期高出9.4%，相当于一年内资产增值近9.5万澳元。然而，专家们达成共识：在价格创新高的背后，市场拐点已至，变局迫在眉睫。

各大首府城市表现不一，布里斯班以0.7%的单月涨幅领涨全国；珀斯年度表现最为亮眼，房价过去一年狂飙21%，中位价历史性突破100万澳元大关；相比之下，悉尼和墨尔本增长动能明显减弱，上月仅录得0.2%的微幅增长；偏远地区则相对稳健，单月上涨0.4%，年涨幅达11%。

不过，REA集团高级经济学家Eleanor Creagh指出，市场势头已开始减弱，全国超过四分之三的统计区增长速度较2月放缓。随着利率上升压力渗透，周期性拐点显现，悉尼和墨尔本部分内环与中环区域已初见下跌端倪。

家庭财务压力正达到临界点。澳洲抵押贷款和金融协会（MFAA）研究显示，高达80%的房贷持有者对财务前景深感不安。MFAA首席执行官Anja Pannek认为，住房市场呈现碎片化的“五速”经济特征，油价上涨和中东冲突加剧了借款人的谨慎心态。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee则认为，高利率只是暂时抑制交投，并未改变长期需求。随着材料成本上涨和劳动力短缺导致建筑成本激增，长期的供应短缺将继续为房价提供坚实支撑，即便回调力度也可能较为温和。

澳财长拟出手改革，

住房与债务成代际不公核心

澳洲财政部长Jim Chalmers在8月经济圆桌会议后宣布，将“跨代不平等”列为政府改革核心，因2025年联邦大选将至，Z世代与千禧一代选民人数将全面超越婴儿潮一代。然而Redbridge民调显示，仅不到10%的澳洲人相信后辈生活会更好，仅15%认为无需家人资助就能买房。Chalmers坦言，即将于5月提交的预算案将重点解决这一难题，平衡眼下压力与长远义务。

尽管现代年轻人收入和物质享受达历史新高，拥有更多商品及海外旅游机会，但住房成本激增吞噬了收入增长。过去30年，中等收入家庭房产支出增速每年超通胀约4%。

受全球金融危机及生产率增长乏力影响，90后成为首批未能在职业生涯初期享受收入大幅跃升的群体。澳洲统计局研究发现，若生产率维持90年代2.2%的平均水平，如今劳动者每年本可多赚2.5万澳元。同时，教育水平提升虽带来收入溢价，但也伴随着沉重债务，偿还高等教育贷款计划债务的平均时长已延至11年，人均还清年龄升至34.8岁。

高学历在飞涨房价面前显得苍白无力。独立经济学家Saul Eslake指出，悉尼、阿德莱德和墨尔本住房压力已超越伦敦和纽约，中等收入家庭攒够20%首付款平均需11年，是1984年的三倍。

历届政府政策往往偏向占选民三分之二的置业人群，资本利得税优惠等措施本质上只是向市场注水，推高房价。随着积攒首付变得遥不可及，“父母银行”已成全澳第五大贷款来源，40%的首次置业者需父母资助（80年代仅15%），导致约半数年轻人因债务压力担心无法负担理想数量的孩子。

针对改革，Chalmers已要求财政部研究削减偏向年长一代的税收规则，如缩减资本利得税优惠。独立议员Allegra Spender提议“税收中性”改革，削减个税同时提高资本利得和信托征税，并逐步取消负扣税。Saul Eslake则主张征收遗产税，认为这是遏制财富流向高龄阶层的有效手段。

然而改革阻力重重，澳洲拥有房产的选民高达1100万，而每年首次置业者仅15万，政治人物对选票的考量或将阻碍变革。