万人逃离悉尼！加息最坏结果出现，加剧房贷压力，华人有福了，澳洲开始低价卖岛！

悉尼人口大洗牌！3万人逃离东区，Haymarket人口密度最大

随着人口增长差异日益根深蒂固，悉尼城市版图正发生显著波动。

去年，超过3万名居民选择放弃悉尼东部迁往其他地区，相比之下，西悉尼的人口基础则保持了相对稳定。

在2024-25年度，悉尼西北部和西南部部分社区的人口增长率达到两位数，傲视全国。

然而，其他50多个城区却出现了人口萎缩，且大多集中在悉尼传统的最富裕地区。

具体数据来看，西北区的Box Hill-Nelson全年增加3911人，成为全澳人口增长最多的城区之一，邻近的Marsden Park-Shanes Park则以3172人的涨幅紧随其后。

与此同时，北岸和东部地区的数十个社区人口陷入停滞甚至负增长。其中，Coogee-Clovelly减少131人，Turramurra减少114人。

Hunters Hill-Woolwich的人口不仅单年减少111人，其整体规模较十年前已萎缩7%。

KPMG城市经济学家Terry Rawnsley分析称，人口老龄化与高房价的“双重打击”是导致富裕地区人口流向郊区的核心原因，住房负担能力正无情地将年轻家庭挤出这些中心地带。

此外，“新生儿短缺”也成为关键因素。

2024-25年度，大悉尼地区有42个区的死亡人数超过了出生人数。

麦考瑞大学人口学名誉教授Nick Parr预测，受老龄化结构驱动，未来这种“人口自然负增长”的城区数量还将持续增加。

根据澳洲统计局的数据，上财年共有33,282人从大悉尼地区净流出至澳洲其他地区，这一流出规模位居各大首府城市之首。

KPMG的细分调查显示，这场外流潮的主要来源地正是北海滩、北岸、东区及内西区，总计流失人口超过3万，而西悉尼仅流失约2800人。

Terry Rawnsley指出，东部的高昂房价是主推力，而西区则凭借性价比成为年轻家庭的避风港。

此外，西北地铁、M12高速公路及未来西悉尼机场等基建红利，叠加日益增多的就业机会，正在全面重构人们对西区的认知。

数据显示，Blacktown和悉尼西南部地区正持续吸引外州及州内人口迁入。

Nick Parr补充道，携带孩子的家庭是外迁主力，他们大多流向了新州偏远地区或跨州搬往布里斯班及昆州其他城市。

尽管跨地区迁徙活跃，但在海外移民的支撑下，悉尼2024-25年度总人口仍增长了 7.5万人，增幅为1.4%。

值得注意的是，这一增长率不仅是后疫情时代的最低水平，也远低于上一年度2%的增速。

在人口密度方面，市中心南端的Sydney South-Haymarket以每平方公里22,902人高居榜首，Chippendale、Ultimo及Zetland紧随其后。而位于西北区的Bilpin-Colo-St Albans最地广人稀，每平方公里仅有1.3人。

截至2025年6月，大悉尼地区以565万居民稳坐澳洲最大城市宝座，但老对手墨尔本正以535万的人口规模迅速逼近。

十年前，两地差距尚有35万，如今已缩窄至20万左右。针对这一趋势，Terry Rawnsley直言，墨尔本在住房供应竞赛中胜过了悉尼，更具负担能力的房价帮助其留住了更多劳动力。

去年，墨尔本获批兴建的房屋数量比悉尼高出约24%。

从全澳范围看，珀斯以2.4%的增速成为增长最快的前哨城市，布里斯班（2.1%）排名第二，而霍巴特增长最为缓慢，仅为0.2%。

加息将进一步加剧住房可负担压力

穆迪评级（Moody’s Ratings）发出警告，若继续加息叠加房价居高不下，将加重新借款人负担，并推升房贷风险。

这家对银行及证券化市场进行信用风险评估的机构在最新报告中将焦点对准住房可负担性，指出高利率与高房价叠加，将让首次购房者压力陡增。

穆迪以家庭每月可支配收入中用于偿还典型新增房贷的比例衡量可负担性。

截至 3 月，该指标已进一步恶化：

全澳平均水平：29.6%（2025 年 12 月为 28.6%，去年同期 29.1%）

悉尼：40.4%，压力最为突出

布里斯班：31.7%

阿德莱德：28%

珀斯：25.4%

墨尔本：23.9%

霍巴特：23.3%

达尔文：20.9%

穆迪明确表示，预计 2026 年全年可负担性将继续变差。

穆迪模拟了现金利率升至4.6% 的情景：

若房价持平：可负担性指标将升至31%

若房价下跌 6%：指标基本维持在当前水平

若房价上涨 6%：指标将飙升至32.9%，借款人压力显著加剧

尽管借贷成本上升，穆迪并不认为房价会全面下跌。

高移民带来的人口增长与受限的建筑活动形成供需缺口，建筑高成本也抑制了新房开工。

报告指出：2026 年房价整体将维持高位，移民带来的人口增长与供应紧张将持续支撑需求。

但城市间表现分化，墨尔本楼市预计将继续弱于其他主要城市。

穆迪总结称，高利率、高入市门槛与高杠杆新借款人叠加，正在逐步推升房贷证券化池的信用风险。

澳大利亚住房工业协会警示：偏远地区正承受住房紧张的最大冲击

澳大利亚住房工业协会（HIA）呼吁政府出台以地区优先为导向的住房规划，原因是偏远地区人口增长与房价上涨速度已远超住房供应能力。

HIA 敦促各级政府制定一份针对澳大利亚偏远、乡村及边远地区的长期全国性住房计划，称当前以首府城市为中心的政策模式正在失效，偏远社区已成为人口增长压力的主要承受者。

HIA 行业政策首席执行官西蒙・克罗夫特指出，目前有近 1000 万人口居住在偏远地区，澳大利亚人持续从首府城市向外迁移，暴露了住房政策的结构性缺陷。

“一刀切的住房政策正在让偏远地区付出代价。” 克罗夫特表示。

他特别以新南威尔士州的法勒（Farrer）选区为例，称其是许多快速增长偏远地区面临压力的典型缩影：人口大幅流入，但住房长期短缺、租金上涨、务工者、家庭与年轻人的住房选择极为有限。

HIA 表示，偏远地区在后疫情时代承接了大量从首府城市迁出的人口，却没有获得相应规模的住房投资。

“偏远地区在人口增长方面承担了最重的担子，但住房政策却仍然严重偏向首府城市。”

在此背景下，HIA 推动建立一套偏远地区住房框架，而非对现有政策小修小补。

“住房必须被视为关键的经济和社会基础设施，尤其是在那些未来要承接更多人口和劳动力的地区。”

该协会提出的全国计划将包括：

因地制宜的住房建设目标

面向偏远地区的专项资金渠道

重点释放偏远增长走廊的新房供应

针对性措施弥补社会住房、可负担住房及关键岗位住房缺口

住房投资与交通、医疗、教育及整体劳动力规划相匹配

克罗夫特警告，如果政策不转向，高增长偏远地区的宜居性将被持续增长的人口逐步侵蚀。

“如果不采取果断行动，像法勒这样的地区将面临人口增速超过宜居承载力的局面，最终损害人们选择移居的社区本身。”

“如果政府希望民众在偏远地区生活和工作，就必须配套符合地区实际的住房体系。”

HIA 的警告背后，是众多偏远城镇空置率紧张、租金快速上涨、新建住房受限的现实。

克罗夫特表示，关键岗位从业者越来越难在工作地点附近找到住所，年轻人也因房价过高而被挤出家乡。

“基础岗位从业者租不到房，年轻人被家乡的房价劝退，当地企业因员工没地方住而招不到人。”

该协会强调，许多偏远地区住房空置率已接近或低于1%，几乎没有闲置房源。

同时，高建筑成本、劳动力短缺和复杂的规划审批限制了新房供给，而已建成的房源中，社会住房、可负担住房和关键岗位住房又严重不足。

塔州私人岛易主未公开价格更多特色小岛也在寻找买家

塔州最杰出房产之一已成功售出，Little Swanport附近的Ram Island有了新主人，该房产由Peterswald公司董事摩根售出。

尽管小岛挂牌价高达数百万，但这座26公顷私人岛屿的最终成交价未公布，摩根称其「令人难以置信」，销售吸引了全球各地买家，包括当地人和州内其他地区的人，有一名海外买家专程考察却未购买，最后成功买下者与塔州渊源深厚。

Ram Island是塔州仅有的11座私人岛屿之一，享有Freycinet Peninsula、Maria Island和塔州大陆的壮丽景色。

其抬高式主宅由知名建筑商设计，能捕捉海风、尽享全景，天然木材与钢结构营造出精致海滨美学风格，大面积玻璃窗让室内充满自然光，框出弗雷西内美景。

开放式起居和用餐区以管道式木柴供暖系统为中心，还配有媒体室等。三间卧室中有一间豪华主卧套房，主浴室设施完备。室内外空间过渡自然，主层通向朝北的木质露台，设有烧烤区和定制座椅，适合举办聚会。

热蜂窝百叶窗和出色的交叉通风设计无需空调。房屋有两间厨房，主厨房配有石质台面和步入式储藏室，低层商用规模厨房配有步入式冷藏室。

Ram Island通过45千瓦太阳能系统（配备电池储能和备用发电机）实现完全自给自足，拥有25万升雨水储存设施和一座蓄水量10万至15万升的大型水坝。带电车库和车间存放着必备设备。岛上缓坡牧场延伸至原始海滨，遍布成熟树木和本土植被，野生动物繁盛。

对于那些梦想拥有属于自己的塔斯马尼亚岛屿的人来说，除了这座小岛，还有一些选择。

Puncheon Island起价「超140万元」，位于Bass Strait的Furneaux Group of islands，可通过船或直升机抵达，有新建码头和朴素三居室住宅。

Elders Launceston公司也邀约出售200公顷的Vansittart Island，岛上有带露台的三居室小屋，该岛被描述为「令人难忘，基本上保持原貌」。

Flinders Island附近的Little Dog Island，17公顷房产以意向表达方式出售，有两处海滩、两座小屋，适合露营。