如果再加两次息，房市会变成什么样？

在连续两次加息以及通胀压力持续存在的背景下，房地产市场已开始显现出放缓的初步迹象。

在2月和3月，澳联储连续上调现金利率25个基点，目前现金利率已升至4.1%。

与此同时，澳交所期货市场显示，今年仍可能再加息两次，这将使利率升至4.6%，达到过去15年来未见的水平。

本轮加息的核心目标是抑制通胀。

数据显示，今年1月和2月消费者价格指数CPI分别同比上涨3.7%和3.8%，明显高于澳洲联储2%至3%的目标区间。

回顾2025年，由于连续三次降息，市场需求曾明显回升。在5%首付购房计划（5% Deposit Scheme）及购房支持Help to Buy政策的推动下，更多首次置业者进入市场；

与此同时，受租赁市场紧张及租金回报强劲的影响，投资者活跃度也显著提升。

数据显示，从2024年12月季度至2025年12月季度，投资者贷款和首次购房者贷款分别增长24%和9%，全年房价上涨9.0%。

不过，近期加息已开始削弱借贷能力，并提高潜在购房者的还贷成本。

如果年内再加息两次，利率将升至2011年底以来的最高水平，这将进一步压制住房需求，而当前市场需求已显现出边际走弱的迹象。

房价月度涨幅开始放缓

根据PropTrack3月房价指数，全国房价当月上涨0.3%，为2024年11月以来最低月度涨幅（不包括季节性较弱的12月）。

这一趋势在首府城市整体以及偏远地区市场中均有所体现。

进一步分析显示，无论在全国范围还是各大首府城市，3月房价涨幅均低于过去一年的平均水平，并且相较2月出现普遍放缓。

从更细分的区域来看，近80%的SA4区域（澳大利亚统计局划分的统计区域，人口通常在10万至50万之间）在3月的房价增速较2月有所下降。

这表明，本轮房价放缓并非局部现象，而是具有较强的广泛性，影响到全国大部分区域。

尽管利率变化通常存在一定滞后效应，但当前房价走势已开始反映出需求正在转弱的早期信号。

近期拍卖清盘率的变化也进一步印证了买家竞争减弱、需求降温的趋势。

拍卖清盘率低于往年同期水平

自2月底首次加息以来，三大首府城市的拍卖清盘率持续下行。

在过去一周，悉尼清盘率为47%，墨尔本为56%，布里斯班为48%，均低于通常被视为市场强劲或均衡状态的60%至70%区间。

在悉尼和墨尔本，这一水平甚至低于2022年至2025年同期的最低值，反映出购房紧迫性明显下降。

由于拍卖清盘率对利率变化较为敏感，通常被视为衡量住房需求变化的领先指标，而近期数据已释放出买家活跃度降温的信号。

供需两端共同作用也在加速市场放缓。利率上升抑制需求的同时，供应增加进一步放大了这种变化，尤其是在悉尼、墨尔本以及堪培拉。

自2025年10月以来（除11月外），这些城市的新房产挂牌量均实现同比增长；与此同时，总挂牌量也持续高于自2017年以来的2月历史平均水平，霍巴特同样呈现类似趋势。

相比之下，其余首府城市仍面临供应紧张的问题，这在一定程度上支撑了其在高利率环境下仍能保持相对较强的房价增长表现。

进一步加息对市场的潜在影响

展望未来，地缘政治紧张局势预计将在未来数月进一步推高通胀压力。

随着年内可能出现多次加息，借贷能力下降、住房可负担性恶化以及买家情绪趋于谨慎，均将推动需求继续走弱。

尽管整体市场活跃度可能下降，但珀斯、布里斯班和阿德莱德等供应仍然紧张的市场，房价和需求的回调幅度可能相对有限，因为供给不足在一定程度上对冲了利率上升的影响。

与此同时，在租赁市场持续紧张的情况下，投资者需求可能保持稳定；

而去年末推出的相关政策，仍可能继续支撑首次购房者及单一家庭的购房需求。

不过，在利率持续上行的环境下，买家信心预计将受到抑制，房价增长节奏或明显弱于2025年。

新闻来源：REA