墨尔本豪宅区，有的大涨，有的大跌！

分化了

经历年初的乐观预期后，墨尔本高端房产市场近期明显降温。

在中东局势持续紧张、利率连续上调预期升温的背景下，

买家态度从积极转为谨慎。

多位地产人士表示：

目前高端市场的买家也开始倾向于 “精打细算” ，而不是盲目追高。

尽管部分资金实力雄厚的买家，尤其是回流澳洲的海外人士，

仍具备较强购买力，但整体市场情绪已明显趋于保守。

从供给端来看：

优质学区和传统富人区的挂牌量显著增加。

数据显示：

3月份Stonnington East挂牌量环比上涨65.4%，

Stonnington West上涨35.1%，

Bayside上涨27.2%，Boroondara上涨52.1%。

不过，市场不确定性也让不少卖家选择观望。

买方中介BuyerX的Tim Picken表示：

如果市场进一步收紧，很多不急着卖的业主会选择继续持有。

最近的成交情况也反映出市场转冷。

3月及4月初，墨尔本拍卖清盘率大致在56%至58%之间，

这明显低于去年同期水平。

如果考虑到部分房源在拍卖前就被撤下，实际市场活跃度可能比数据表现更弱。

目前墨尔本高端市场也出现明显分化。

Picken表示：

翻新完成、品质较高、替代成本高的优质房源依然受追捧，

而需要翻修或存在明显短板的房产，则更容易出现价格下行。

Domain最新房价数据显示，墨尔本的顶级区域表现分化相当明显：

Toorak房价中位数同比下跌14.2%至412.5万澳元，

而Canterbury上涨22.5%至367.5万，Middle Park上涨13.5%，

Brighton和Hawthorn也分别录得小幅上涨。

利率上升预期仍是市场的重要变量。

四大银行普遍预计5月可能再次加息，这将进一步影响买家信心。

不过，Marshall White的John Bongiorno表示：

现实生活中的刚性需求仍在推动交易，比如家庭变化、税务安排等因素。

他表示：

整体来看，市场没有明显的乐观情绪，

买家更愿意按照他们认为合理的价格成交。

价格的回调在一定程度上抵消了利率上升带来的压力，

这对希望 “以小换大” 的改善型买家反而是机会。

年初曾看好墨尔本高端市场的机构如今也略微调整预期。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示：

虽然短期判断有所转弱，但墨尔本仍值得关注。

她指出：

与悉尼相比，甚至与布里斯班、珀斯等城市相比，

墨尔本核心高端区域目前 “看起来相当便宜” ，

未来某个时点，价格很可能会明显反弹。

从买家结构来看，不同群体的决策逻辑也出现分化。

部分买家更受全球局势影响，

而另一些则更多考虑自身企业经营和现金流状况。

McGrath的Adam Ross表示：

目前市场顶部交易仍相对活跃，

但中间价位段却明显被卡住，买卖双方博弈加剧。

与此同时，来自海外和回流澳洲买家的需求有所增加。

尤其受到英国税制变化、汇率因素以及墨尔本生活质量的吸引，

一些在英国出售房产的澳洲人开始带着700万至900万英镑的资金回流。

从更长期看，人口增长仍是支撑房价的重要因素。

预计到2032年，墨尔本人口将超过悉尼。

因此对于把房产视为长期资产的买家来说，当前波动并不会改变长期趋势。

不过也有观点认为，这一轮观望期可能不会持续太久。

一旦市场信心恢复，优质房源的竞争将迅速加剧，入场难度反而会上升。