割裂的香港楼市

现在的香港楼市已经明显分裂成两个世界：

一边是住宅开始有起色，另一边却是商厦到现在都还在“止血阶段”，甚至可以说还没见底。

近期的成交案例，可以说一个比一个夸张，而且几乎全部都是大幅亏损。

例如，上环皇后大道中287至299号的299QRC整栋商业大厦，最近以约6.114亿成交，总楼面约9.45万尺，折算尺价约6470元，这个价在上环来说已经非常低。

要知道，这栋大厦在2018年曾以21亿成交，现在以约6.1亿易手，贬值约71%，超过七成，蒸发约15亿。

再看观塘顺景大厦一个地铺，面积约900平方尺，以532.8万成交，尺价约5920元，目前月租约28000元，回报约6.3厘。原业主在2021年以约1680万买入，持有5年亏损约1147万，跌幅约68%。

湾仔摩理臣山道的经信商业大厦19楼全层，面积1287平方尺，以720万成交，尺价5594元。原业主2017年以1170万购入，账面亏损450万，约四成跌幅。

佐敦吴松街一个地铺，放了接近三年才卖出，最终1270万成交，比最初叫价2000万低了36.5%。原业主2011年1850万买入，持有15年仍然亏损超过三成。

从这些案例可以看到，无论上环、观塘、湾仔、佐敦，各区都有类似情况，亏损幅度动辄四成、六成甚至七成。即使持有15年，也无法避免亏损，而且往往需要多年才能卖出。

现在最关键的变化，不是楼价升多少跌多少，而是住宅和商厦背后已经不再用同一套逻辑。

住宅那边有自住客、换楼客、收租客，还有一批觉得只要供得起、租得出去，房子就有基本价值的人。只要市场气氛稍微好一点，或者发展商愿意贴市价散货，就比较容易做出成交。

香港差饷物业估价署的数据，私人住宅楼价2026年2月按月上升1.6%，已经是连续第9个月上升，而土地注册处3月住宅买卖合约也有6316宗，按年上升17.7%。

也就是说，住宅这边不是只在讲气氛，而是真的有人入场。

但商厦就完全是另一回事，商厦买家看的从来不是自己用不用，而是能不能租出去、空置多久、回本要多少年、未来还有没有人接盘。

现在企业租写字楼更加审慎，需求也越来越集中，核心区最好是新建的，而且要交通方便，其余地区就继续受压。

仲量联行最新数据显示，截至2026年2月底，整体甲级写字楼空置率为13.4%，中区下降到9.9%，但九龙东仍然高达19.5%。也就是说，有些区域有一点回暖迹象，但并不代表整个商厦市场一起复苏。

路透本月报道提到，香港整体写字楼估值和租金较2019年高位已经下跌超过五成。即使中区近期有改善，今年头两个月租金上升了3.5%，这个反弹暂时仍然集中在核心区。

换句话说，不是整个市场一起回暖，而是最优质、最核心的一批资产才开始重新被关注。

住宅有住宅自己的节奏，商厦有商厦自己的难关。当两边开始朝不同方向走，市场、资金、买家信心、媒体焦点，甚至发展商的部署，都会越来越向某一边倾斜。

一个向上，一个向下，这个裂口很可能会越拉越阔。

住宅那边还有人追，还有人接，还有人相信它守得住；商厦那边市场看到的是空置，是压力，即使核心区有一点起色，也不代表其他地区可以跟得上。