大事不妙了！澳洲租房市场最难的时刻已经来了！全澳租房负担能力降至新低！悉尼周租逼近824澳元，房源持续告急，租客几乎失去议价权！

———前言———

澳洲租房市场，正在进入一个表面降温、底层更紧的新阶段。4月15日，Mortgage Professional Australia援引Cotality今年3月季度租赁报告指出，全国住宅租金在截至2026年3月的一个季度内上涨2.1%，明显高于2025年12月季度的1.2%和2025年9月季度的0.9%；按年看，全国租金上涨5.7%。

更扎心的是，租房家庭如今平均要拿出33.1%的家庭税前收入来付租，这一比例已经远高于2020年9月的26.2%。同一份数据还显示，过去五年的租金上涨，已经让典型家庭每周多支出约202澳元。对很多在澳华人、留学生、年轻家庭和刚就业人群来说，这不再是房租贵一点的问题，而是生活结构被彻底改写的问题。

租金危机体现在收入跟不上房租

如果只看租金又涨了，很多人可能已经有些麻木；但把房租和收入放在一起看，冲击就完全不同了。ABC在2026年2月援引Cotality分析指出，澳洲全国租金在截至2025年9月的五年间累计上涨43.9%，而工资同期只增长17.5%，租金涨幅大约是工资的2.5倍。也就是说，租客不是单纯在承受一轮价格上涨，而是在经历一场收入购买力被持续吞噬的过程。

国家住房供应与可负担委员会在2025年发布的住房系统报告也给出类似判断：到2024年12月，新签租约对应的租金成本，已经要占到家庭收入的大约33%。这背后的现实是，越来越多家庭为了撑住租金，只能推迟独立居住、重新合租、住得更远，甚至回到父母家。租房市场的压力，已经从住房问题外溢成就业选择、家庭结构、教育通勤和城市流动性问题。

供应回来了，租客却没有体感

这是当前澳洲住房市场最容易被误读的地方。没错，部分领先指标在改善。ABS数据显示，2025年12月季度全国开工住宅达到53567套，环比上升8.0%，其中公寓、联排等非独立屋开工量同比增幅尤其明显；同时，联邦政府推动的National Housing Accord目标，是从2024年7月1日起五年新增120万套位置合理的住房。

财政部在2026年3月还表示，自Accord启动以来，审批和开工都已较起点提高17%。但问题在于，审批不是交房，开工也不是入住。ABS同一组数据同时显示，2025年12月季度全国完工住宅仅43536套，明显低于开工量；而NHSAC则指出，2024年全年澳洲仅完成约17.7万套新住宅，却对应约22.3万套潜在新增住房需求，单年就存在明显缺口。

更严峻的是，委员会预计到2029年6月30日的Accord周期内，实际新建住房可能只有93.8万套目标少26.2万套。换句话说，供应不是完全没动，而是修复速度依然赶不上积压缺口和新增需求

为什么租金已经重新加速

Cotality和Domain这类机构，更擅长捕捉新挂牌、新签约、市场前端的价格波动，所以能更快看到转向；而ABS的CPI租金数据，统计的是所有租房家庭当期实际支付的租金，既包括新租客，也包括老租客，因此传导会更慢。ABS明确解释过，广告租金更像是流进浴缸的新水温，而CPI租金测的是整缸水的平均温度，前端上涨要过一段时间才会全面传导。

正因为如此，虽然截至2026年2月全国CPI口径租金同比涨幅是3.8%，低于市场新租约口径的5%以上，但这并不代表压力已经解除，恰恰可能意味着更高的市场租金还在继续向官方通胀数据渗透。Cotality也特别提醒，当前市场租金重新加速，尚未被CPI完全吸收；而ABS则显示，住房组在截至2026年2月的一年里上涨7.2%，仍是通胀压力的重要来源之一。

悉尼最贵，但不一定最难负担

从绝对租金看，悉尼依旧是澳洲租客最难绕开的压力源。Cotality最新数据经媒体披露显示，2026年3月悉尼住宅中位租金达到每周824澳元，按年上涨5.9%，继续稳坐全国最贵租房市场的位置。与此同时，全国租赁挂牌量比过去五年平均水平低约18%，其中悉尼库存比长期均值低27.4%，供需紧绷程度依旧突出。

可如果从租金占收入比例看，局势又更复杂。SGS Economics and Planning发布的2025 Rental Affordability Index显示，珀斯租金已占到平均家庭收入的32%，高于悉尼的30%。这意味着，悉尼是价格最高的城市，但珀斯在“收入被房租挤压的程度”上，可能更尖锐。

对租客来说，这个区别非常关键：搬去房租数字更低的城市，不一定就自动更轻松；如果当地工资、岗位密度、交通和住房类型不匹配，租房压力未必会真正下降。

澳洲建房真正的难题在哪

很多人会本能地认为，只要市场房源增加，租房压力自然会降。但现实证明，事情没有这么简单。Anglicare Australia在2025年3月中旬调研了全国51238个租盘后发现，即使当年挂牌总量高于2024年，低收入群体的可负担性却没有同步改善，反而对多数群体而言持平或恶化；在全国范围内，适合全职最低工资者负担的租盘只有352套，占比仅0.7%。

这说明，澳洲面临的不只是总量短缺，还有结构性错配：市场新增供应未必进入最有压力的人群所在区间，低收入租客、老人、福利领取者、关键岗位劳动者，并不会因为“市场总盘子变大一点就立刻得到帮助。NHSAC因此反复强调，除了提高整体供给，还必须同步扩大社会住房、可负担住房、提升建设效率、改革规划审批，并为租客提供更直接的支持。

换句话说，澳洲住房政策下一阶段的关键，不是只盯着盖了多少房，而是要盯着这些房什么时候交付、落在哪些地段、价格是否进入普通人可承受区间。

——结语——

把所有数据放在一起看，澳洲租房市场的现实已经非常清楚：短期内最剧烈的全面飙涨阶段也许过去了，但真正让租客喘不过气的核心矛盾：低空置率、慢交付、库存不足、可负担房源缺口大，并没有根本缓解。

悉尼继续以高租金压顶，珀斯等城市则用收入被挤压得更狠提醒市场，租房危机早已不是某一座城市的局部问题，而是全国性的结构难题。接下来，审批和开工回暖当然是好消息，但若这些数字不能更快变成可入住住房，不能更有效进入中低收入租客真正需要的区间，那么2026年的澳洲租房市场，仍然很难迎来真正意义上的轻松时刻。