无法忍受！澳洲租房市场这次又要变天了！澳洲房市空置率开始跌到1%警戒线！周租冲上近800澳元，租客更难、房东也未必轻松！

———前言———

如果说过去两年澳洲租房市场一直紧，那么2026年4月这组新数据，等于再次把紧张两个字写到了明面上。SQM Research公布的3月全国租赁数据指出，全国住宅空置率已从2月的1.1%降到1.0%，市场上可供出租的住宅只剩31732套。

与此同时，全国广告租金在过去30天继续上涨0.4%，同比涨幅达到5.9%，全国平均周租来到692.45澳元，而首府城市平均周租已经升至791.44澳元。对很多在澳家庭来说，这不再是抽象的经济指标，而是每次续租、搬家、找房时都会直接感受到的现实压力：房源更少，竞争更强，预算更紧，议价空间也越来越小。

这次涨租的幅度有多少

单看租金上涨四个字，很多人可能已经有些麻木，但这一次真正值得警惕的，是上涨已经从个别城市、个别房型，重新扩散成更广泛的全国性压力。SQM数据显示，全国综合周租已经来到692.45澳元，首府城市均值则达到791.44澳元；其中独立屋租金在最近一个月整体变化不大，但同比仍高出6.0%，而公寓和单元房租金月涨幅达到1.4%，年涨幅为5.6%。

这组结构性数据很关键，它说明并不是所有人都在追着更大、更贵的房子跑，反而是在预算受限的背景下，更多租客正向公寓、中密度住宅这类相对还能勉强负担的产品集中，从而把这部分细分市场也推得越来越紧。换句话说，澳洲租房市场当前最典型的特征，不只是贵，而是连相对便宜的选择也开始变得不便宜了。

哪些租赁市场最先告急

从城市维度看，澳洲租房市场已经不是简单的悉尼最贵、墨尔本次之这么一句话可以概括。真正最紧的城市，往往不是账面租金最高的，而是空置率已经低到让租客几乎没有选择空间。3月数据显示，珀斯空置率跌至0.5%，达尔文和霍巴特更只有0.4%；布里斯班为0.8%，阿德莱德为0.7%，悉尼和堪培拉同为1.1%，墨尔本则为1.4%。

这意味着，墨尔本相对而言仍算有市场，但珀斯、霍巴特、达尔文已经接近一种“房一出来就被抢走”的状态。租金涨幅也验证了这种分化：悉尼综合租金同比上涨7.4%，珀斯上涨6.9%，布里斯班上涨6.8%，达尔文上涨10.2%，霍巴特更达到12.5%。也就是说，真正让人焦虑的并不只是悉尼的高价，而是多个原本被视为替代选项的城市，也在同步失去性价比。

过去不少人把霍巴特、达尔文、阿德莱德、珀斯视为避开东海岸高房租的缓冲带，但最新趋势显示，这条缓冲带正在迅速变窄。

房源不够的深层原因

这轮租金再上冲，核心原因仍然是那句老话：供给没有跟上需求，但现在的问题是，这个矛盾并没有随着时间自动修复。SQM在报告中直言，当前澳洲租赁市场之所以持续承压，根本原因仍是供需失衡；如果没有显著新增住房供应，或者人口增长进一步稳定下来，2026年全年的租赁压力都很可能维持高位。

更值得注意的是，官方和半官方层面的判断也指向同一结论。国家住房供应与可负担性委员会在《State of the Housing System 2025》中指出，住房供应端虽然在改善，但项目可行性偏弱、融资成本高、劳动力短缺、审批储备不足等问题，仍在限制新房落地速度。到了2026年3月的季度报告，这个判断进一步具象化。

自澳洲的住房协议启动以来，澳洲季度住宅审批和开工都较起点增长了17%，五个季度合计完工约21.9万套住房，但全国整体仍被预计要到2030年6月左右才能达到原本应在2029年6月完成的目标节奏。说得更直白一些，澳洲不是完全没有在建房，而是建得还不够快，而租客的压力却不会等建设周期慢慢消化。

对真正承压的还有租客生活

租金上涨最容易被看见的是每周多掏多少钱，但更深层的问题，是它正在改变大量家庭的财务结构、生活选择，甚至心理状态。国家住房供应与可负担性委员会的报告显示，到2024年12月，澳洲一套新租约所需的租金成本，已经相当于中位数收入家庭的32.9%；如果把视角放到低收入租客群体，压力更明显。

2023年处于租房压力中的低收入租客家庭比例升至54%，而处于严重租房压力、也就是租金支出超过收入50%的比例，也从2020年的17%升至2023年的21%。更残酷的是，这种压力正在变得更持久。报告显示，连续两年及以上处于租房压力中的人群占比在2023年升至60%。这意味着，很多租客面对的已经不是“这次续租扛一扛就过去”，而是一种持续性的财务挤压。

报告还提到，处于租房压力中的租客，在生活满意度、财务满意度和心理健康方面普遍更差，感到“长期低落”的比例也明显上升。租金问题到了今天，早就不只是地产新闻，它已经变成家庭韧性、社会情绪和城市流动性的共同议题。

房东与投资者也不轻松

很多人看到空置率新低、租金上扬，第一反应是房东又赢了。但从更专业的角度看，这个结论并不完整。的确，低空置率会让持有现成出租房源的业主拥有更强的定价权和更短的空置期；可与此同时，新增投资和新增供应并没有因为租金上涨就迅速涌入，恰恰说明投资端面临的约束仍然很重。高融资成本、劳动力短缺和项目可行性不足，仍在压制新增住房供应。

这意味着，账面租金上涨，并不自动等于开发商、投资者或新入场房东都能轻松赚到更高净回报。再看通胀传导层面，澳洲联储在2025年5月的货币政策声明中曾指出，截至2025年3月季度，CPI口径的租金通胀已放缓至5.5%，主要因为此前广告租金增速降温；但联储同样强调，广告租金作为更前瞻的指标，一旦重新抬头，就可能在随后逐步传导回CPI。

——结语——

对在澳华人家庭而言，眼下这轮租金再冲一波最重要的启示，不是恐慌，而是尽快接受一个现实：2026年的租房市场，大概率还不会轻易松下来。对于租客，越接近续约日才开始找房，议价能力通常越弱；尽早准备材料、扩大找房半径、把公寓和中密度住宅纳入选择范围，往往比死守某个热门学区或核心城区更实际。

对于房东和投资者，则更应该重视现金流稳定、租客质量与长期持有逻辑，而不是简单把这轮涨租理解成市场送钱。从全国空置率跌至1.0%、多个城市逼近极低库存，到国家层面住房供给修复仍慢于目标节奏，这一切都在说明：澳洲租赁市场短期内仍将维持高压，真正决定未来拐点的，不会是某一个月租金涨了多少，而是住房供应能否真正加速落地。