澳洲新公寓供应与买家的负担能力不符

澳大利亚新兴住房市场中出现了一个日益严重的结构性问题。新建公寓的价格与买家愿意和能够支付的价格越来越不匹配。

这一差距主要由公寓建筑成本高企推动，这意味着开发商必须以更高的售价为目标，以使项目可行。结果是形成了一条以高端公寓为主的储备管道。

2026年第一季度，realestate.com.au 上56%的新待售公寓售价为150万澳元或以上，远高于全国3月份的739,000美元中位数单位价。

然而，买家预算仍稳步低于这一水平。

根据REA集团的新房洞察系列，买家预算与新公寓开发项目挂牌的价格点之间存在显著不匹配。

新居洞察系列调查了2026年2月至3月间2016名近期及潜在新房买家，询问他们的预算情况。

在最近购买或计划购买新公寓的人中，只有12%计划花费超过150万澳元。四分之三的企业希望支出低于100万澳元。

相比之下，同期只有26%的新公寓开发房价低于100万澳元。

昆士兰是供需之间最大错位的州。全州范围内，73%的新公寓房价超过150万澳元，90%超过100万澳元。

相比之下，买家预算通常低于这一水平，只有12%的人希望支出超过150万美元。昆士兰和西澳大利亚也出现了类似的不匹配。

令人惊讶的是，新南威尔士州和澳大利亚首都领地的150万澳元以上挂牌占总租户的比例较小，却占新公寓挂牌的39%。虽然价格较低，但这仍是最常见的价格类别。

当比较公寓与住宅和土地开发时，会出现一个关键的对比。

在独立住宅领域，买家预算与新房供应的广告价格更为贴合。

房屋和土地套餐通常围绕土地经济学、施工分期和针对首次购房者需求的可负担性门槛进行结构设计。它们通常位于土地价格较低的经济实惠地区。

在公寓行业，这种一致性则较少，因为建筑成本、高度限制、规划要求和融资结构导致开发商的盈亏平衡点更高。项目通常位于备受追捧的郊区，这些地方的土地成本较高。

昆士兰州的差距最大，73%的新公寓房价超过150万澳元，尽管只有12%的买家预算达到这个水平。图片：realestate.com.au

根本问题是成本。建筑费用上升、劳动力短缺、融资成本和监管要求使得大多数地区以低于100万澳元的价格交付新公寓变得越来越困难。

因此，可行性计算迫使开发商以更高的售价目标，即使潜在需求集中在较低的价格区间。

这对未来的住房供应影响深远。

尽管公寓的住宅审批显示出复苏迹象，但现有建筑与买家负担能力之间的持续不匹配，可能会成为预售及新项目启动的限制。

在澳大利亚已经面临住房结构性供不应求的当下，这种可负担性脱节有可能成为新公寓交付的又一阻碍。

如果建筑成本、设计期望或政策设置能更好地与需求保持一致，现有建筑与买家负担能力之间的差距很可能仍将成为公寓行业面临的主要挑战。