5年狂涨要到头了？珀斯楼市出现降温信号！

珀斯的房价，真的要开始凉了吗？

过去五年，珀斯楼市经历了一轮罕见的超长繁荣周期。均价从不到50万飙升至100万附近，创下历史新高，买家争破头、卖家坐地起价的场面几乎成了常态。

但最近几周，一些关键指标开始悄悄转向。

数字在说话

资深房产分析师Gavin Hegney盯着一组数据，开始皱眉头。

八周前，珀斯市场的挂牌房源数量为2867套，平均销售天数仅9天。而上周，挂牌数量已跳升至4107套，平均销售天数增至10天。

单看这两个数字，变化幅度或许不算惊人。但Hegney的解读是："当挂牌量持续上升、成交量开始下滑，就是市场转向的前奏。"

他给出了一个更具体的信号——每周成交量："几周前每周还能卖出约850套，现在已经降到700套左右。"

融资经纪人Gill McLean也感受到了同样的变化："需求仍然存在，但与今年早些时候相比，热度明显降温。我们开始看到一些房产需要更长时间才能售出，部分区域的开放日人数有所减少，买家在出价上也变得更加谨慎。"

"平衡点"还远吗？

Hegney用了一个概念——市场均衡点：大约12,000套挂牌量，平均销售天数约30天。在这个点上，涨价压力与降价压力相互抵消，房价趋于平稳。

目前珀斯的数据——4107套挂牌、10天销售周期——距离这个均衡点还相当遥远。也就是说，市场整体仍偏向卖方，房价短期内不太可能大幅下跌。

但方向已经在变。

谁最先感受到压力？

低价位段的买家和卖家

Hegney指出，低端市场是最脆弱的板块。这个区间的买家债务水平最高，对加息最敏感，而过去这一板块恰恰是这轮牛市中涨幅最猛的。

中高价位段也开始降温

中端市场通常指售价在150万至300万澳元之间的房产。Hegney表示，在这个区间，买家的还贷能力正在成为实质性障碍，卖家高于市价的心理预期也愈发难以实现——而就在不久前，这个价位段还经常出现买家主动加价的情形。

新建房产投资者风险最高

McLean特别提醒，新建房产的投资者处境最为尴尬。新房的购买价格通常包含10%至15%的"新建溢价"，而这部分溢价在交房后往往无法通过转售收回。她已经注意到这一板块的交易明显趋冷，部分持有多套房产的投资者也开始陆续减仓套现。

FOMO，可能开始反向运作

过去几年推动珀斯楼市的一大动力，是"错过恐惧"（FOMO）——害怕现在不买，以后更买不起。

但Hegney警告，这种心理可能开始双向发力：

"对于财务已经吃紧的人来说，一旦看到价格开始下滑，可能会急着把房子挂出去卖。但问题是，买家这时候反而会选择观望，担心现在买了还会更便宜。"

一旦这种心理形成，市场就可能出现卖家急于出手、买家却按兵不动的局面，进一步加速价格回调。

加息的叠加效应

上周储备银行宣布今年第三次加息，将官方利率上调至4.35%。对于本已感受到还款压力的房贷持有人来说，这无疑是雪上加霜。

Hegney的建议很直接："要学会理性、分析性地看待市场，避免被情绪左右。不要被'供应紧张、需求永远在'这种说法套牢——悉尼和墨尔本同样供应紧张，但房价照样在跌。"

珀斯楼市距离真正的"冬天"还有相当距离，市场基本面仍然偏向卖方。但经历了五年的超长繁荣之后，一些关键指标正在悄然转向——而这种转向，往往在人们意识到之前就已经开始。

如果你正在考虑入市，或者手上持有投资房，现在或许是时候放下情绪，重新认真算一算自己的那笔账了。