澳洲楼市大震动！清盘率大跌，真的不行了？澳洲预算案新建6.5万套住房！

加息+税改“双重暴击”！澳清盘率跌至56%，创今年第二低

利率上涨叠加下周二联邦预算案中可能出台的房产税改革，令购房者感到不安，导致本周末拍卖清盘率跌至今年第二低。

Cotality 的研究显示，周末2212场拍卖中仅有略多于半数成交，全澳初步清盘率跌至56.5%。

SQM Research 董事总经理 Louis Christopher 直言：“本周末的成交结果受到本周早些时候（加息）的明显影响，以及广受讨论的房产税改政策。”

“目前有许多潜在的购房者和投资者对入市持非常谨慎的态度，这种情况已经反映在清盘率上，尤其是在悉尼和墨尔本。”

墨尔本上周拍卖数量居全澳首位，共有1078套房产拍卖，较前一周下降15.6%，但同比去年同期增长34.9%。

该市录得57.7%的清盘率，为2024年9月最后一周以来的最低水平。

而在悉尼，共有739套房产参拍，清盘率仅为55.2%，创四周以来的最低水平。

尽管市场整体冷清，仍有亮眼交易。

在悉尼内西区 Glebe，一处四居室房产吸引了7名注册竞标者激烈争夺，最终以435.5万澳元成交，比指导价高出65.5万澳元。

这栋单层住宅占地424平方米，最终买家是一对当地夫妇。

负责此次交易的是 BresicWhitney 经纪人 Chris Nunn 与同事 Hanna Kim，他们表示：“目前市场相当难预测，但像这样的优质房产仍表现强劲。”

Cotality 的数据还显示，虽然澳洲拍卖总量较前一周下降13.6%，但同比去年仍大幅增长27.5%。

在规模较小的首府城市中，布里斯班有164套房产参与拍卖，初步清盘率从前一周的52.7%回升至53.7%；阿德莱德有106套，清盘率为67.2%；堪培拉有114套，清盘率为48.3%，在所有首府城市垫底。

Ray White 高管 Thomas McGlynn 认为，尽管经济不确定性、中东冲突持续以及再次加息等因素存在，清盘率虽有所走软，但拍卖总量仍较去年同比上升。

“我认为，面对各种可能影响房市的经济波动，房产市场和拍卖成交率实际上仍然表现相当稳健。”

“看起来买家虽然面对经济不确定性，但开始能更好地适应和应对。”

“澳洲的房地产市场非常有韧性，远比经济的其他领域坚挺。”

预算案再砸$20亿，新建6.5万套住房！

在即将公布的联邦预算案中，地方议会将获得联邦资金，用于修建道路、铺设管道和架设电线，以支撑新房建设。

在120万套住房目标进度滞后、住房税收政策又面临调整压力之际，艾博年（Anthony Albanese）政府此举意在表明，扩大房屋供应的决心毫不动摇。

下周二公布的联邦预算案将拨款20亿澳元，支持地方议会和州政府公用事业公司交付基础设施，以释放新房供应。

联盟党在上次大选时曾做出类似承诺，金额为50亿澳元，但专门针对外郊的“绿地”住房项目。

工党资深议员表示，尽管周二的预算案将对房产投资者加税，但政府增加住房供应的目标不会动摇。

联邦财政部长 Jim Chalmers 将在周二的预算案中公布这笔20亿澳元资金的具体细节。

他宣布，这笔资金注入预计将在未来十年内额外带来6.5万套住房。

该政策与达顿（Peter Dutton）在去年竞选期间的承诺如出一辙，即由联邦出资支持所谓的“配套基础设施”。

过去，这类费用往往由地方议会自行承担，且常常需要与开发商反复协商。

不过，与达顿专门聚焦外郊“绿地”住房的方案不同，新计划的覆盖面更广，资金还将流向州政府公用事业公司。

此外，联邦政府在上个任期内已向各州拨款10亿澳元用于类似项目。

财长第五份预算案的核心，是对资本利得税和负扣税进行颇具争议的调整。

他向选民解释，此举旨在化解住房市场中的代际不公。

一个值得关注的细节是，工党是否会让投资新建房屋的买家豁免于更高的税制。

经济学家此前警告，若不设豁免，新税制可能会轻微抑制建筑活动。

“建造更多房屋是本份预算案的一大重点，”财长表示。

“我们的住房计划既支持奋斗，也支持投资。我们正从每一个负责任的角度应对住房挑战，而增加供应是其中的核心。”

联邦住房部长 Clare O’Neil 形容，基础设施建设是“乏味但必不可少的工作”，能为“新住宅和新社区”打通水、电、污水处理和进场道路，从而释放住房供应。

其中5亿澳元将专门用于偏远地区。

目前尚不清楚这笔被称为“地方基础设施基金”（Local Infrastructure Fund）的20亿澳元是直接从预算中拨出，还是通过投资工具发放——后者是工党住房政策中常用的模式。

预算案还将承诺让建筑公司免费获取强制性的澳洲监管标准，政府称此举可为小企业最高节省1,600澳元。

与此同时，政府将与各州合作，进一步削减住房建设领域的官僚红线，包括鼓励模块化住宅等“现代建筑方法”。

数据显示，澳洲建筑业的效率甚至不及1990年代。

虽然自工党确立120万套住房目标以来，住房审批量已有所回升，但按目前进度，五年期限内恐怕仅能完成略低于100万套。

雪上加霜的是，中东战事预计将给建筑业带来新一轮冲击，因为该行业高度依赖燃料以及塑料管道等石油衍生产品。

联盟党在2025年大选中提出的配套基础设施政策是一个50亿澳元的基金，号称可交付50万套新房。

不过，这只是开发商说客团体 UDIA 按每套房1万澳元的简单估算得出的粗略数字。

去年，Liverpool 市长 Ned Mannoun 在接受澳洲广播公司（ABC）采访时表示，他支持该政策，并强调联邦干预“绝对必要”。

他指出，2024年其辖区内价值17亿澳元的新住房项目，若能配套更多基础设施，规模本可大得多。

不过，墨尔本西北部 Hume 市市长 Naim Kurt 则认为，更迫切的需求其实是干道建设资金。

他警告，城市边缘扩张过快，即便基础设施到位，进城的交通拥堵也将令人难以忍受。

四大银行年入$430亿，每笔房贷吸金$23万！专家批利率过高：在澳人伤口上撒盐

在房贷持有者艰难应对连续第三次加息之际，一项最新研究揭开了各大银行从“澳洲梦”中究竟赚走了多少钱。

The Australia Institute 的研究显示，以平均73.6万澳元、30年期的住房贷款计算，四大银行（Commonwealth Bank、National Australia Bank、Westpac 和 ANZ）平均每笔贷款可赚取高达22.89万澳元的利润。

去年，四大银行的税前总利润攀升至430亿澳元，其中169亿澳元来自背负房贷的自住业主。

值得注意的是，自住业主房贷仅占四大银行贷款总额的22.7%，却贡献了“不成比例”的39.3%的利润份额。

凭借这一表现，四大银行与 Rio Tinto 和 BHP 一道，跻身澳洲最赚钱的六大公司之列。

The Australia Institute 联合首席执行官 Richard Denniss 直言这些数据“令人愤慨”。

他表示，在众多澳洲民众生活水平不断倒退之际，银行的利润却只朝一个方向走——不断上涨。

他还算了一笔账：在房贷的第一年，澳洲业主每月就要为银行的利润贡献超过900澳元。

该机构同时炮轰 Reserve Bank of Australia 在周二的董事会议上将利率上调至4.35%的决定。

此次加息使利率创下15年来的新高。

高级经济学家 Matt Grudnoff 警告，这一决定可能将整个国家推向经济衰退的边缘，而加息根本无法重新打开 Strait of Hormuz。

他直言，加息所做的一切，只是给已经捉襟见肘的家庭“伤口撒盐”。

Grudnoff 进一步指出，澳联储对抗通胀的唯一工具就是调整利率，但面对供应冲击引发的通胀，加息根本无效。

他还表示，一旦澳洲被推入衰退，澳联储将不得不迅速反向降息以刺激经济，届时将是一次“令人尴尬的立场大逆转”。

5年销量激增688%！超级富豪疯狂涌入澳洲，狂扫$500万以上顶级豪宅

超级富豪买家正在重塑布里斯班豪宅市场格局——500万澳元以上住宅的销量在五年内惊人暴涨688%。

随着超级富豪买家的不断聚集，布里斯班500万澳元以上的住宅数量仅在过去12个月内就激增30%。

来自 McGrath Estate Agents 的最新研究还显示，该市售出的精品住宅中，近四分之一处于“超级豪宅”级别（即500万澳元或以上），仅过去半年就有逾70处房产以这一价格成交。

过去五年间，随着布里斯班作为豪宅市场的吸引力飙升，500万澳元以上住宅的数量增长了令人咋舌的688%。

McGrath Estate Agents 将布里斯班售价300万澳元或以上（或市场前5%）的物业定义为高端豪宅，但真正令人震惊的是“超级豪宅”数量在全市范围内的激增。

过去六个月里，至少有10套房产以超过1000万澳元的价格成交，主要集中在布里斯班的内城区，包括 New Farm、Teneriffe 和 Hamilton。

McGrath Estate Agents 全国研究主管 Michelle Ciesielski 表示，过去一个季度超级富豪的购买活动尤为强劲，三个月内售出的精品住宅数量较去年同期高出43%。

Ciesielski 指出，进入市场的“超级豪宅”数量虽有所减少，但成交周期明显拉长——平均挂牌天数已达84天，而一年前仅为54天。

目前豪宅价格较一年前上涨2.1%，McGrath 预测2027年还将录得2%的小幅上涨。

Ray White 对豪宅市场的独立分析显示，New Farm 的独立屋中位价在过去12个月跃升10%，达到310万澳元。

紧随其后的是 Ascot 的290万澳元（增长10.9%），以及 Newstead-Bowen Hills 的280万澳元（增长11.1%）。

Ray White 经济学家 Atom Go Tian 表示，分析过去一年的重大交易后发现，许多顶级买家都是白手起家。

“在可以辨识的中高端买家中，金融和私募股权从业者、科技企业家以及时尚和电商企业主频繁出现，如今站在市场顶端的买家是在这里发迹的，而他们所在的行业，在20年前几乎不存在。”

Futureland Property Group 董事总经理 Ryan Van Der Woude 表示，布里斯班已从一座“性价比城市”蜕变为一个“真正的高端市场”。

“数十年来，澳洲高端豪宅市场一直由悉尼和墨尔本主导，”他说。

“如今珀斯和昆州正推动新一波豪宅价格上涨，而悉尼处于整合期，墨尔本则在缓慢复苏。”

“最优质的资产将继续跑赢市场，因为它们稀缺、实用、理想且难以复制，那些挂着高价标签的平庸资产则将原形毕露。”

McGrath Estate Agents 国际及私人客户负责人 Adam Ross 表示，布里斯班豪宅市场的崛起，是昆州整体吸引高净值人群趋势的一部分。

“这座城市作为全球豪宅市场的崛起速度快得惊人，” Adam Ross 表示。

“重大基础设施投资、有利的规划环境，加上奥运会前日益增长的国际关注度，正在创造更多供需。”

“这座城市有一种真正的实干态度。你可以在不到一年的时间内获批建造一栋80层的高楼。在澳洲其他任何地方，这简直不可能发生。”

McGrath Estate Agents 的调研数据显示，过去10年间，全澳豪华公寓的销售数量增加了两倍。

昆州更是买家的首选目的地——过去12个月中，昆州精品公寓销量占据了东海岸市场的43%。

“昆州东南部已成为许多寻求豪宅公寓生活人士的首选地，纯净的海滩和河流成为精美建筑的完美背景，” McGrath 首席执行官 John McGrath 表示。

“需求最旺盛的是那些可轻松通往大城市的黄金地段，因为这些公寓的大多数买家依然过着活跃且富有活力的生活。”

过去五年中，黄金海岸（增长88%）、布里斯班（增长60%）、悉尼（增长34%）和墨尔本（增长32%）的新建精品公寓价格涨幅均超过了二手公寓。

背后原因包括：

新建公寓拥有更宽敞的户型设计、顶级配套设施、更优质的建材；

同时面对日益增长的富裕人口，新落成的豪宅公寓供应量正处于历史低位。

Spyre Group 创始人 Andrew Malouf 表示，布里斯班和黄金海岸都正在经历向豪宅公寓生活的结构性转型，特别是在大房换小房者、高收入专业人士和州际移民群体中。

Andrew Malouf 表示，受持续供应不足和优质地段高品质产品强劲需求的双重支撑，黄金海岸的精品公寓价格已创下历史新高。

“从长期来看，豪宅板块的价值实现了大幅增长，反映出该地区已演变为全国公认的宜居目的地。”

“预测显示，公寓将在满足未来住房需求方面发挥关键作用，而持续的施工限制可能会使供应保持紧张。”

“这种供需失衡预计将继续给价格带来上涨压力，特别是在产品质量、设计和地段仍是核心竞争优势的精品板块。”