澳洲自住房改投资房、旧房推倒重建新房，享受负扣税吗？22个问答解惑
22问房产税改革
澳洲负扣税和资本利得税本周二宣布大改革，大家的疑问也很多，这里精选22个问题来帮大家解惑！
一、现在负扣税和资本利得税折扣是怎么运作的？
资本利得税，是指你卖出某项资产时需要缴纳的税，比如房产或股票。它针对的是资产从买入到卖出之间的增值部分。你会在年度个人所得税中一并申报这部分收益，不过现行制度下可以享受折扣。
按照预算案公布前的规则，资本利得税折扣为50%。也就是说，资产增值的一半不纳税，剩下的一半会并入你的其他收入，并按你的个人边际税率缴税。如果卖的是自住房，则完全免征资本利得税。
负扣税则适用于投资房出现亏损的情况。比如一套出租房的贷款利息、市政费、维修保养等支出，高于租金收入，那么这套房就是“负扣税”。
这些亏损可以用来抵税。重点是，它不仅可以抵扣出租房本身的收入，还可以抵扣房东的工资和其他收入，从而减少整体应纳税额。
1999年，50%的资本利得税折扣开始实行后，澳洲负扣税投资房数量明显增加。很多投资者的做法是，持有房产期间通过负扣税减少每年的个税，等到卖房时，再依靠房价上涨弥补之前的亏损，同时因为资本利得税折扣而少缴一大笔税。
二、什么是负扣税？
如果一个人持有投资房，而这套房的相关支出高于出租收入，那么这套房就可以被称为负扣税房产。
三、负扣税具体怎么运作？
房东报税时，可以扣除维护投资房的相关成本，以及房贷利息。这些扣除项会降低房东的应税收入，因此最终缴纳的税款也会减少。
四、负扣税有什么好处？
在房产处于负扣税状态的每一年，房东都能少交一些个人所得税。虽然账面上房子每年亏钱，但很多投资者相信，房价会逐年上涨，最终通过资产升值实现财富增长。
五、澳洲有多少房产处于负扣税状态？
在2022至2023财年，也就是目前最新可得的数据中，澳洲有120万套投资房处于负扣税状态，约占全部投资房的一半。
六、负扣税政策将发生什么变化？
从5月12日起，任何新购买的投资房，除非是新建住房，否则将不能再使用负扣税。
七、负扣税改革的具体内容是什么？
凡是在预算案公布当晚7点30分之后签约购买投资房的人，从明年7月新规正式实施后，将不能再用出租房亏损去抵扣自己的普通工资收入。
不过会有一年的过渡期。
改革后，投资房亏损只能用于抵扣其他住宅投资收入，或者结转到未来年度，用于抵扣今后的住宅投资收入亏损。
八、新房是否不受负扣税改革影响？
是的。购买新建住房的投资者，仍然可以继续使用负扣税，并以此抵扣整体个人所得税。
但“新建住房”必须是真正增加市场住房供应的房子。简单拆掉旧房再重建，并不算新增供应，除非该土地被细分，并建出多套住宅。
九、现有投资房是否不受负扣税改革影响？
是的。凡是在预算案公布当晚7点30分之前购买的投资房，房东只要继续持有，就可以一直沿用现行负扣税规则。
Grattan Institute此前的分析显示，多数投资房在持有几年后会逐渐转为正现金流，因为最初造成亏损的主要因素通常是房贷利息，而随着贷款本金逐步偿还，利息压力会下降。
十、改革后，负扣税还能用来抵扣租金收入吗？
可以。预算案公布后购买的投资房，相关亏损仍然可以抵税，但只能抵扣来自其他住宅投资的收入。
这些亏损还可以“结转”到未来年度，用于抵扣未来的正租金收入，也可以在房产出售时，用来抵扣资本利得税，这一点与现行制度一致。
十一、资本利得税折扣将发生什么变化？
凡是在预算案公布当晚7点30分之后购买投资房的人，未来可享受的资本利得税折扣，将改为根据持有期间的通胀水平计算。
不过，在2027年7月之前形成的资本增值，仍然可以继续享受现行50%的折扣。
经过通胀调整后的资本收益，会被视为普通收入纳税，但新增一项规定是，税率最低不得低于30%。
这意味着，即便某人的收入低到处在免税门槛以下，或者落在16%的低税率区间，未来这部分资本收益仍至少要按30%的税率缴税。
十二、什么是资本利得税？
资本利得税，是在出售股票、房产等资产时，对其增值部分征收的税。所谓“资本收益”，就是资产卖出价相比买入价增加的那一部分金额，当然实际计算中还会有一些调整。
十三、资本利得税目前怎么计算？
按照现行制度，资产增值的一半需要并入个人收入缴税，另一半完全免税。
十四、有多少人申报资本利得税？
在2022至2023财年，澳洲有110万人申报了资本利得税。
十五、资本利得税折扣将怎么改？
从2027年7月起，现行50%的资本利得税折扣，将被“按通胀水平计算的折扣”取代。
同时，新制度下，投资者对资本收益缴纳的税率最低为30%。
十六、新房是否不受资本利得税改革影响？
是的。
购买新建住房的投资者，可以在两种方式中二选一：
一种是继续使用现行50%的资本利得税折扣；另一种是采用新的通胀折扣制度，但同时接受最低30%税率。
十七、现有投资房是否不受资本利得税改革影响？
只是不完全受影响。
对于预算案公布当晚7点30分之前购买的房产，截至明年7月之前已经形成的增值部分，仍然可以享受50%的资本利得税折扣。
但同一套房产在此之后继续产生的新增增值，将适用新的通胀折扣制度，并受最低30%税率约束。
举个例子，一套房买入价为100万澳元，到明年7月时价值升至150万澳元，后来最终以200万澳元卖出。那么，前50万澳元增值，仍按50%折扣计算资本利得税；后50万澳元增值，则按新的通胀折扣制度计算。
这个例子为了方便理解，暂时忽略了资本利得税计算中的其他复杂因素。
十八、在政策切换时，房子当时的价值怎么确定？
这是改革落地后的一个实际难点。
新旧制度切换时，需要判断一套房在切换日期当下的市场价值。有时，人们会把总增值按持有时间平均拆分；也有人可能会寻求独立估值。
类似的估值问题，澳洲现行税制中其实已经存在。比如一套房从自住房转为出租房，或者反过来时，也可能需要确定某一时点的市场价值。
十九、1985年以前买的房子怎么办？
1985年之前买入的房产，一直不需要缴纳资本利得税，因为当时澳洲还没有引入这项税。
这些房产在过去几十年的增值，原则上都不纳税。
不过，与其他现有房产一样，从明年7月之后继续新增的增值，将开始适用新的资本利得税安排，并在扣除通胀因素后纳税。而截至明年7月之前形成的增值，仍然维持免税。
二十、自住房会受影响吗？
不会。自住房依然完全免征资本利得税。
未来，你也仍然可以把自住房改成出租房，并使用负扣税。但从你将其转为出租房之后产生的资本增值，将适用新的通胀折扣制度。
如果你是在未来购买一套自住房，后来再把它转成出租房，那么它在税务上将与其他未来购买的投资房一样处理。
二十一、为什么有两个开始日期，一个是预算案当晚，一个是明年7月？
预算案当晚7点30分，是用来区分哪些房产适用旧规则、哪些房产适用新规则的时间点。这样做，是为了避免人们在政策正式生效前疯狂抢房，只为赶上“祖父条款”。
而真正的新税制，要到明年7月才正式开始执行，这是为了给系统转换和税务实施留出时间。
这意味着，如果你已经持有投资房，那么只有从明年7月之后产生的新增资本收益，才会开始按新制度计算。
理论上说，如果你在明年7月之前买入一套出租房，你仍可在这段短暂时间内使用负扣税，并对这几个月形成的资本增值享受50%折扣。但实际收益很小，影响有限。
二十二、这些改革会对房市带来什么影响？
财政部预计，未来10年，约7.5万套住房将从投资者手中转向首次置业者。
财政部同时预计，这些政策整体上会让住房供应减少3.5万套。但预算案中的其他住房投资措施，将额外增加6.5万套住房，因此综合计算后，净新增住房约3万套。
预算案还预计，房价涨幅将比原本放缓2个百分点，租金则平均每周上涨约2澳元。