负扣税还在吗？从今晚起，买房的规则变了

已有物业不用慌 ——但从2026年5月12日晚起新买的二手房，2027年后就不一样了

什么是负扣税？

负扣税（ Negative Gearing）用一句话解释：你的出租房每年亏损，这个亏损可以用来抵消你的工资收入，少交一笔税。比如你年薪$130,000，出租房年亏损$15,000，应税收入就变成$115,000，按37%的税率算，每年可以省约$5,550的税。很多华人投资者正是因为这一机制买了投资房。

2026预算改了什么？

2026年5月12日晚7:30（悉尼时间），联邦预算落地，规则立刻改变了。关键是你的购房日期决定了你受哪套规则管。

什么算 "新楼盘"？

以下类型保留完整负扣税：买地建房（ Vacant Land Construction）、楼花（Off the Plan）、拆除重建且新增居住单元（Knock-down Rebuild）。

重要提醒：你买了新楼盘后，下一个买家再购买这套房，就已经是二手房了，不再享受新楼盘待遇。

SMSF和Super Fund不受影响

好消息：如果你通过自管养老金（ SMSF）或广泛持有信托（Widely-Held Trust）持有投资房，新规则不适用于你。商业地产和股票同样不受影响。

实际算一算

以 Brisbane一套$750,000公寓为例：贷款$600,000，利率5.8%，年租金$28,000。

新规则下怎么算？

若你 2027年7月后买的是二手房：$14,800亏损只能对冲其他租金收入。

若没有其他出租房收入，这笔亏损只能 carry forward，当年无法节税。

若你买的是新楼盘：完整负扣税继续有效，计算方式与上表一致。

我们的建议

▶ 已持有物业的投资者：完全不受影响，无需行动。已有物业永久按原规则有效。

▶ 打算近期买二手房：过渡期内（现在至 2027年6月30日）可正常负扣税，但需提前规划2027年后的现金流。

▶ 打算买新楼盘：处于最有利位置 ——完整负扣税保留，且市场上更多投资者转向新楼盘，供应持续增加。

▶ SMSF持有者：这轮改革影响最小，咨询税务师确认你的架构是否符合豁免条件。

▶ 所有人： 2027年7月前，旧规则对所有现有物业仍然全面有效，有充足时间做规划和调整。

免责声明：本文仅供参考，不构成税务或投资建议。每位投资者情况不同，请咨询注册税务师或财务顾问了解您的个人情况。