炒房不香了！澳洲人接下来将盯上这些资产！

澳洲联邦政府在预算案中提出大规模修改负扣税和资本利得税制度后，

市场开始重新评估未来投资方向。

多名财富管理人士和税务顾问认为：

新制度可能推动投资资金逐步从传统住宅投资房，

转向高分红股票、商业地产以及SMSF（自管养老金基金）等领域。

根据预算案：

新规预计于2027年7月1日正式实施，投资者目前约有一年过渡期。

对于已经持有投资房的人来说，变化相对有限。

预算案明确，凡是在预算公布前已经购买并使用负扣税的投资房，

将继续保留现有待遇，房东仍可像现在一样，用房产亏损抵扣工资等其他收入。

不过，资本利得税的计算方式未来会改变。

目前澳洲实行的是 “持有超过12个月，资本利得享50%折扣” 的制度。

新政策下：

2027年7月1日前形成的资产增值，仍可继续适用50% CGT折扣。

但此后新增的资本收益，将改用 “通胀指数法+最低税率” 计算。

也就是说：

未来出售资产时，ATO会先根据通胀计算 “真实收益” ，

再对超出通胀部分征税。

同时，新制度还设置了30%的最低资本利得税率。

即便按照个人税率和通胀计算后，

理论税率低于30%，也会被提升至30%。

不过，领取JobSeeker、养老金等政府福利的人群，将豁免这一最低税率。

贷款经纪公司Two Red Shoes的Rebecca Jarrett-Dalton表示：

目前已有不少投资者开始担心，

未来如何准确计算新旧制度之间的资本增值部分。

她建议投资者尽快对现有房产做正式估值，以便未来进行税务划分。

真正受到冲击的，将是未来的新投资房买家。

根据预算案：

从2027年7月1日起，新购入的二手住宅投资房，

将不能再把亏损用于抵扣工资收入。

未来，这类亏损只能用于抵扣其他住宅投资收入或未来出售房产时的资本收益。

不过新建住宅获得特殊豁免，政府希望借此刺激新房供应，

因此 “期房” 以及新建住宅，仍可继续享受现行负扣税优惠。

财富顾问公司Integro Private Wealth的Bryn Evans认为：

未来 “靠多套亏损房产抵税” 的时代可能将结束。

但他也指出：

随着老投资房逐渐还清贷款、转为正现金流，

投资者未来仍可能通过 “新亏损房抵消旧盈利房” 的方式进行税务安排。

此外，预算案还给了一个过渡窗口。

如果投资者是在预算案公布当晚7点30分之后签约买房，

仍可暂时继续使用现行负扣税制度，但只持续到2027年7月1日。

值得注意的是，SMSF（自管养老金基金）成为本轮税改中的 “特殊赢家” 之一。

预算案显示：

负扣税新规将适用于个人、公司、大多数信托结构，

但养老金基金以及部分大型投资信托被豁免。

这意味着，SMSF未来依然可以继续对投资房进行负扣税。

Vincents Private Wealth董事Paul Green表示：

这可能会吸引更多年长投资者转向SMSF。

他称，一部分投资者未来可能会把房产放进养老金体系内持有，

而把固定收益资产或长期不打算出售的股票放在养老金体系外。

虽然SMSF中的投资房亏损无法像个人那样抵扣工资，

但仍可用于抵消养老金账户内15%的concessional contribution tax，

以及基金内部其他资本收益。

除了房地产，市场也预计资金未来会更多流向股票和债券市场。

Selfwealth投资策略主管Rob Wilson表示：

新制度可能会削弱 “追求资本增值” 的投资逻辑。

他指出：

在旧制度下，投资者不仅可以享受50% CGT折扣，

还能选择在低收入年份卖出资产，以降低税率。

但从2027年后，这两个优势都将被明显削弱。

因此，未来市场可能更偏好 “稳定现金流型资产” ，

例如高分红股票、债券和收益型投资。

ETF公司Betashares首席执行官Alex Vynokur则批评：

新制度对自筹退休金人士打击较大。

他举例称，一名边际税率仅16%的退休投资者，

目前出售长期持有股票时，实际税率可能只有约8%。

但未来在新制度下，税负可能直接提高至30%。

William Buck财富管理主管Scott Montefiore则认为：

商业地产未来可能成为房地产投资者的新热门方向。

因为目前预算案中的负扣税改革，

主要针对住宅物业，商业地产暂未被纳入。

他表示：

商业地产本身收益率较高，同时仍保留负扣税优势，

未来可能比传统住宅投资更受欢迎。