真不行了！悉尼墨尔本已降价！奥运红利引爆澳洲豪宅市场！大批买家狂砸千万抢夺稀缺房源！

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真凉了？！悉尼墨尔本已率先跌价，专家预测明年房价恐下跌6%

随着利率持续走高、房产税政策调整效应逐步显现，叠加经济增速放缓，越来越多经济学家预警澳洲房价即将进入下行通道。

其中最为悲观的预测来自 HSBC 首席经济学家 Paul Bloxham。

他预计今年房价将持平，明年全国房价将下跌3%至6%。

“我们认为今年下半年房价将直接下跌，”Paul Bloxham 表示，今年上半年市场曾有相当大的增长势头，但下半年这一动力将逐步消退，导致全年房价持平，跌势随后将延续至明年。

值得注意的是，Reserve Bank of Australia（RBA）已在2月、3月和5月连续三次加息25个基点，将官方现金利率推至4.35%。

由于通胀依然顽固，金融市场预计至少还会再迎来一次加息。

Paul Bloxham 分析称，澳洲目前面临的通胀挑战意味着利率可能需要长期维持高位，而这将给房价带来更大的下行压力。

这位经济学家指出，Sydney 和 Melbourne 房价已连续数月下跌，投资者则在一定程度上支撑了 Perth、Brisbane 等较小城市的房价增长。

他认为，联邦预算案取消了现有房产的负扣税（negative gearing）和50%的资本利得税（CGT）折扣，这一改革将导致投资者“撤离，从而令这些住房市场降温”。

AMP 首席经济学家 Shane Oliver 同样认为，房产价值可能在未来六个月内开始下跌。

“全国房价月度增长已放缓至0.3%左右。我怀疑增速会进一步放缓，甚至可能转为负增长，”Oliver解释道，税收政策变化导致投资者税后回报下降，将把投资者挡在市场门外，再加上加息以及与伊朗战争相关的经济不确定性，这些因素都指向房价下跌。

Shane Oliver 预计，全国房价可能在未来六个月内的某个时间进入负增长区间，Sydney 和 Melbourne 市场则可能从现在起进一步走弱——这两个城市已经出现负增长。

不过，他认为市场前景对首次置业者来说“相当不错”，因为他们将面临更少的投资者竞争。

“高利率仍然有负面影响，因为它减少了你可以借贷的金额，所以那里依然存在抑制因素。但对于那些希望入市且已经筹集好资金的人来说，现在不是个坏时机，可能还是个好时机。”

Shane Oliver 表示，上周的联邦预算案强化了他对8月份将再次加息的判断。

“显而易见，考虑到通胀问题的严重程度，存在进一步加息的风险。”

其他银行对全国房价的预测较为温和，并不认为房价会转为负值，但也纷纷下调了预期。

Commonwealth Bank 预测2026年全国住宅价格将增长3%，2027年再增长3%，较此前预测的明年增长5%有所下调。

ANZ 则预测今年省会城市房价将增长2.8%，低于此前预测的4.8%，到2027年增幅为2.1%。

当被问及为何观点与其他银行不同时，Paul Bloxham 表示，他对整体经济的判断比目前的主流共识更为悲观，认为经济将陷入更大幅度、更早到来的下行。

这位经济学家表示，他更加看重近几个月商业和消费者信心的大幅回落，并从中解读到经济放缓的速度将快于共识预期，进而反馈到住房市场的走弱中。

他并未预测经济将陷入衰退（定义为GDP连续两个季度负增长），但预计到2027年中期失业率将升至5%，这一升幅高于 Reserve Bank of Australia 或财政部的预测。

“我可以确信地说，经济将会出现下行。在目前的处境下，我认为我们必须经历下行。除此之外，没有其他办法能让通胀降下来。”

在 Sydney，CoreLogic 数据显示，周末拍卖清盘率暴跌6个百分点至49.2%，创下自2020年4月新冠疫情干扰拍卖以来的最差表现。

Sydney 房价自2月以来持续下跌，仅4月一个月就下降了0.6%。

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奥运红利引爆澳洲豪宅市场！大批买家无惧高利率，狂砸千万抢夺稀缺房源

在经济不确定时期，豪宅卖家往往不愿率先出手，但布里斯班正成为一个例外。

当全球局势紧张和经济疲软带来的谨慎情绪笼罩其他城市市场时，Brisbane 却不断涌现出一系列令人惊叹的顶级豪宅挂牌房源。

Ray White Collective Luxury负责人 Matt Lancashire 表示，这并非市场试水——卖家们正以坚定的信念采取行动。

其中一位是酒馆老板 James Power，他通过 Lancashire 挂牌出售位于 Hamilton 地区 33 Markwell Street 的宏伟西班牙传教士风格庄园。

这座房产俯瞰 Brisbane River，即使以 Hamilton 的精英标准衡量，也堪称引人注目的焦点。

这波高端房源涌现之际，Brisbane 500万澳元以上的交易量正处于历史最高水平。

即便如此，房源依然供不应求，背后支撑因素包括全国领先的人口持续增长，以及正在重塑城市面貌的2032年奥运会基础设施建设。

“当人们感受到这股潜在势头时，信心便随之而来，”Matt Lancashire 说。

他指出，Sydney 和 Melbourne 面临着各自的阻力，无论是税收、负担能力上限还是市场情绪，而 Brisbane 没有这些拖累。

Matt Lancashire 透露，500万澳元以上的房源库存下降了40%，但买家咨询量却激增60%。

他坦言，高端市场的供应一直受限，因为这些房产根本无法“复制”——土地、河景和历史底蕴都是独一无二的。

Lancashire 代理的一处遗产名录房产位于 Paddington 地区 49 Reading Street，经过 Graya 的现代翻新后，指导价为1200万至1250万澳元。

这座始建于19世纪60年代的地标性庄园现在配备了电梯、健身房、品酒室，并全程采用翡翠大理石装饰。

专家表示，豪宅房产主要集中在 Hamilton、Ascot 和 New Farm，而 Kangaroo Point、Hawthorn 和 Teneriffe 也日益受到关注。

顶级住宅成交价均在1000万澳元以上，最高已达2500万澳元的城市纪录。虽然这仍低于 Melbourne 和 Sydney 蓝筹区的峰值，但 Brisbane 的长期增长轨迹更为强劲。

根据 Ray White 最新的豪宅展望（Luxury Outlook）报告，10年间 Brisbane 的豪宅门槛——即跻身前5%房产的起步价——飙升133%，达到249万澳元，与 Melbourne 的差距已缩窄至10万澳元以内。

在更广泛的豪宅公寓市场，基准价格上涨87%，达到151万澳元。

Knight Frank 发布的《2026年财富报告》发现，得益于有利的规划政策，超级豪宅公寓的价格上限在短短12个月内从920万澳元飙升至1400万澳元，目前每平方米价格已超过4.8万澳元。

尽管如此，McGrath 中介 Alex Jordan 认为 Brisbane 仍被低估。

“在某些地区，我们看到豪宅市场的活跃程度前所未有，”他说。

像 Noosa 和 Byron Bay 等区域性生活方式市场的成交额已突破3000万澳元，显示市场仍有上行空间。

Jordan 表示，如果买家在那些地方支付高价的频率比 Brisbane 还高，那么 Brisbane 还有追赶空间。

Jordan 代理的位于 Fig Tree Pocket 地区 12 Aminga Street 的房源凸显了市场的乐观情绪。

这处拥有七间卧室的地中海风格住宅拥有79米长的河岸线、泳池房、浮桥、健身房、网球场、滚球场和足球场。

财富迁移已经永久改变了市场的顶层结构。

Matt Lancashire 表示，越来越多高净值人士从州际及海外迁入 Brisbane，他们被这里的生活方式、宜居性，以及相对原居地的高性价比所吸引。

他举例称，18个月前还在300万至400万澳元区间徘徊的买家，如今已准备好并愿意进军500万至700万澳元的区间。

与此同时，买家代理 Wendy Russell 表示，奥运会正为想抢在潜在繁荣前入手的买家设定一个期限。

“他们将奥运会作为时间基准，并表示，‘我们需要现在就行动，’”她说。

Wendy Russell 指出，部分买家行动匆忙，另一些则相当挑剔。

她表示，他们愿意为某类特定房产一掷千金，但只要出现一两个竞品报价，就必须全力以赴。

随着 Brisbane 豪宅市场日趋成熟，大量“年轻财力”的涌入正在重置市场预期。

“在过去六个月里，我完成了五笔1000万澳元以上的交易，买家都是30多岁的人，”Matt Lancashire 说，“这不是偶然，而是一种趋势。”

Wendy Russell 也注意到了这一转变。

她坦言，其他人过去总觉得“Brisbane 不该付那么高的价”，但现在为了竞争，不付不行。

今年5月，Reserve Bank of Australia（RBA）再次将现金利率上调至4.35%，但 Wendy Russell 表示，股市收益和房屋净值让豪宅买家依然能照常升级房产。

Jordan 也表示客户对利率并不敏感：“这些买家中有很多持有非常强大的现金头寸。有些人不需要贷款，或者只是因为资金有其他用途才选择贷款。”

Jordan 指出，相比之下，建筑成本是更大的隐忧，这促使更多买家转向已完工的建筑设计房产。

“目前，新房或近期翻新房产的成交价低于重置成本（新建同类房产的成本），这非常有意思，”他说。

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中国游客回归，提振澳洲酒店市场！

Cairns 酒店市场迎来又一笔重磅交易。

一位来自 Sydney 的投资者近日买下当地一家热带度假村，这已是该市一个月内达成的第二宗重大酒店收购案，累计投资额超过4400万澳元，预计未来几周还将有更多交易陆续公布。

据 JLL Hotels & Hospitality Group 宣布，位于 Cairns North 的 Bay Village Tropical Resort 已完成场外交易。

此前，Cairns Harbourside Hotel 刚以逾3000万澳元的价格易主。

两笔交易均由 JLL Hotels & Hospitality Group 高级副总裁 Gareth Closter 促成。

他表示，Bay Village Tropical Resort 的成功出售再次印证投资者对昆州优质区域性住宿资产的强烈需求，仅5月份 Cairns 市场就已达成4400万澳元的交易，未来几天还将有更多消息。

Bay Village Tropical Resort 拥有72间客房和套房，配备多个游泳池及餐饮设施等度假式配套，并在 Cairns 最热门的住宿区之一坐拥大面积土地产权。

值得注意的是，该酒店出售时已解除品牌和管理合同，为新业主重新定位、翻新乃至品牌重塑预留了充足空间。

JLL Hotels & Hospitality Group 在一份新闻稿中指出，近年来 Cairns 酒店市场表现亮眼，日均房价和每间可用客房收入较2019年水平分别飙升43%和47%。

随着中国、日本等传统国际客源市场持续复苏，市场有望进一步走高。

新闻稿还提到，此次交易正值昆州酒店和度假村市场势头强劲之际，Cairns、Townsville 等城区中心的买家咨询和交易活跃度明显提升。

受益于稳健的经营基本面、富有韧性的旅游需求，以及人口增长和重大基础设施投资带来的长期前景，投资者正越来越多地瞄准区域性住宿资产。

此外，JLL Hotels & Hospitality Group 指出，近期宣布的 Cairns Hospital 逾10亿澳元扩建计划预计将“几乎立即”拉动住宿需求。

Gareth Closter 最后表示，地理位置优越且经营良好的酒店和度假村将继续吸引高度关注，尤其是在 Cairns 这类长期基本面异常积极的旅游市场。

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数百万澳人2027年后仍可享受负扣税！只因这个豁免安排

从2027年7月起，数百万澳洲人仍可对住房进行负扣税，因为一项豁免安排允许自住业主日后将现有住房转为投资房。经济学家警告称，这一“漏洞”可能会降低人们出售住房的意愿。

财长查默斯此前宣布，作为旨在提高住房可负担性、帮助年轻澳洲人进入住房市场的预算措施之一，政府将取消对已建成住房投资的负扣税，但现有投资者、新建住房和养老基金将获得豁免。住房税收改革已引发政治交锋。工党认为改革将帮助更多首次置业者进入市场，联盟党则警告取消负扣税将推高租金。住房部长奥尼尔周日表示：“这不会一夜之间解决问题，但这些税收优惠确实是挑战中非常重要的一部分。”

改革引发一个问题：预算之夜前购买的自住房，日后能否转为可负扣税的投资房。查默斯发言人证实，祖父条款涵盖一个人在上周二时拥有的所有现有房产，无论这些房产是自住房还是已出租。这意味着，如果现有自住业主搬进新房，并将原主要居所出租，在2027年7月1日新税收规则生效后，仍可对这套房产进行负扣税。

毕马威首席经济学家布伦丹·林恩表示，祖父条款意味着，经济能力允许的现有投资房和自住房业主都会更倾向于继续持有资产，以保留未来负扣税的选择权。“这将使住房周转率比过去水平低一些。”但他表示，不清楚政府除将现有自住房纳入祖父条款外还有没有其他选择，因为界定投资者身份涉及复杂问题。“任何税制改革，主要要素之一就是简单。有时需要用漏洞换取简单。”

负扣税允许房产投资者将运营亏损从其他收入中抵扣，如工作薪资。新制度下，房产投资出现运营亏损只能从租金收入或出售时的资本收益中扣除，不能从其他收入来源扣除。多余亏损可结转用于抵扣未来租金收入或资本收益。

格拉坦研究所高级研究员鲍斯表示，政府对50%资本利得税折扣的改革意味着负扣税回报已减少，对现有房主的豁免不应显著改变他们继续持有房产的激励。“投资者通常寻求日后获得较大收益——这是他们在此期间承受亏损的补偿。通过确保CGT改革前瞻性适用于所有收益，这会削弱即使是获得祖父条款保护的投资者进行负扣税的动机。”

从2027年7月1日起，适用于个人、合伙企业和信托的50%资本利得税折扣将被取消，由通胀指数化模式取代，只对从那时起资产的实际收益征税。

查默斯周日表示，税收改革旨在解决投资房产相对其他投资过于有吸引力的扭曲现象。“这是我们房价大幅飙升的原因之一，也是许多年轻人被挡在住房市场之外的原因之一。”

财政部估计，负扣税和资本利得税折扣改革合计将在2027-28年至2029-30年为政府增加36亿澳元收入，十年内增加约400亿澳元。