房东注意！澳洲税务局新规：以后这种房子不能申请扣税了！

规定收紧了

澳洲有度假屋的房东要注意了，以后你的房子必须得在圣诞节、复活节这样的“旺季”出租出去，否则不能再申请税务抵扣了。

近日，澳洲税务局（ATO）发布了针对度假屋扣税的新规。

新规明确规定，如果度假屋不是主要用来出租赚钱，而是更多用于私人度假，那么房东将不能再像过去那样对各种开支申报大量税务抵扣。

“这包括贷款利息、市政费、水费、物业管理费、资本工程支出以及折旧等。”

“只有真正与出租相关的费用可以抵扣，比如宣传费、客人退房后的清洁费、平台预订费和佣金等。”ATO表示。

这一新规从2026年7月1日起实施。

这意味着，过去一些房东把房子挂在短租平台上，偶尔出租几天，剩下大部分时间自己或家人朋友使用，但仍申报全年费用抵扣，这种做法以后行不通了。

ATO表示，新规实施后，如果房东想证明自己的度假屋主要用于出租赚钱，并申请税务抵扣，就必须大幅减少私人使用时间，比如只能在淡季使用一周，或者偶尔几个周末。

而且，就算申报抵扣，也必须严格区分实际出租和自用时间，私人使用期间的费用不能拿来抵税。

更关键的是，ATO还特别提到了什么时间算“旺季”，比如圣诞节、复活节这种高需求的假期。

另外，根据房子所在的位置不同，“旺季”也不一样。

如果房子在海边或度假区，旺季可能是夏天。

如果房子靠近滑雪场，旺季可能是冬天。

如果房子位于首府城市CBD，旺季则可能和大型赛事、音乐节或其他重大活动有关。

这一新规与ATO此前的立场大不相同。

以前，只要你尽力把度假屋对外出租，不管有没有租出去，就可以申请扣税。

但以后不一样了，ATO要看的不是你有没有把房子挂出去，而是你有没有真的把它当成一门出租生意来运营。

这对不少人来说，可能会是“当头一棒”。

目前全澳大约有25万套房产会阶段性作为短租或度假屋出租，约占全国住房存量的2%。

很多度假屋都是贷款购买，并通过负扣税给业主带来税务优惠。

H&R Block传播总监Mark Chapman表示，ATO之所以收紧规定，是因为他们发现很多度假屋存在过度申报抵扣的情况。

他说，一些纳税人明明一年中大部分时间自己住，或者只是象征性挂出去出租，却仍申报全年贷款利息、地税和其他持有成本。

“新规明确指出，度假屋必须主要用于产生出租收益，才能扣税。”

“ATO要把真正商业化运营的短租房，和披着投资外衣的私人度假屋区分开来”，明确自用和出租之间的界限。

Institute of Public Accountants高级税务顾问Tony Greco则表示，这一变化可能会促使一些业主出售自己的度假屋。

来源：Yahoo News Australia