5月30日清空率｜澳洲房市快速降温! 有卖家为吸引买家，竟做这种事?!
房市行情
在卖掉位于悉尼内西区Marrickville的公寓后，Stephanie（隐去姓氏）以为最难的关口已经闯过。
然而，她告诉SBS新闻，自己如今陷入了一种难以言说的尴尬境地——澳洲楼市明明在降温，购房者的议价能力据说也在增强，但真正想买到一套称心的房子，依然难如登天。
开放日的看房人群稀稀落落，拍卖清盘率持续下滑，卖家焦虑情绪与日俱增。
但另一个问题同样棘手：中介反映，市场上真正拿得出手的优质房源，少之又少。
“感觉每个人都在说买家现在占了上风，我四月份卖房时也确实这样感受，”Stephanie说。
“但只要一套好房子挂出来，竞争还是非常激烈，因为库存实在不多。”
这种矛盾感，正在成为2026年澳洲楼市的普遍底色。
专家表示，市场正从疫情时代的疯狂热潮转向理论上对买家有利的格局——只是对许多正在找房的澳洲人来说，这种转变暂时还感受不到。
市场正在迅速降温
澳洲房产市场已连续数月失去动能。
较高的利率削弱了借款能力，也动摇了买家信心。
如今，联邦预算对负扣税和资本利得税的调整又带来新的不确定性，整个市场观望情绪愈发浓厚。
这一转变最明显的信号，是拍卖清盘率的持续下滑。
Cotality数据显示，各大首府城市的初步拍卖清盘率近期已跌破60%的关键基准——这通常被分析师视为市场平衡的分水岭。
悉尼近几周一直在55%左右徘徊，布里斯班则录得2023年以来最疲弱的初步拍卖结果之一。
买家对出价也愈发谨慎。
这种谨慎正在悄然改变市场心理：曾经由卖家主导的交易，如今买家更愿意讨价还价、转身离开，或者静待价格进一步走软。
Meg Elkins形容当前经济状况“有点疯狂”，并指出买家正面对一个久违的市场格局。
她说：
“即便数据显示这是买方市场，房产的要价仍在左右着买家的行为……如果卖家不下调价格预期，买家就会继续锚定于通胀预期，无论大市走向如何。”
权力格局正在转变
专家形容，当前局面是教科书式的向买方市场过渡：房屋滞销时间拉长，竞标者减少，流拍增多，卖家不得不在价格预期上节节让步。
如果说翻新厨房或中央空调曾经足以打动买家，如今在更清淡的市场中这些已不再奏效，部分卖家甚至开始出奇招。
在西悉尼，一位卖家近期在一笔数百万澳元的交易中，向买家免费赠送一辆Alfa Romeo 4C跑车。
负责此次销售的Alexander Sallit表示，这一举措折射出市场的深层转变——卖家需要付出更多努力，买家则握有更多筹码。
“我们现在周日也额外安排看房，销售策略和房产宣传方式也在调整，”他说。
“我手头即将推出的一套房产，卖家会在成交时赠送一个香奈儿包……对于那辆车，房主希望买家把它当作锦上添花，有点买二送一的意思。”
尽管如此，专家指出，买家的支付意愿与卖家对自家房产的心理估值之间，仍存在明显落差，这也导致越来越多的拍卖以流拍告终。
“作为卖家，我感到紧张；如今作为买家，我同样紧张，”Stephanie说。
“试图解读一个本身就令人困惑的市场，让人精疲力竭。再也没有人真正知道什么才是公平的价格了。”
购房者的负担尚未减轻
尽管议价能力有所改善，许多潜在买家依然感受不到市场松动。
房地产市场策略师Cameron Kusher告诉SBS新闻，部分原因在于供应端。
一些房主因担心已错过市场顶峰，索性按兵不动，暂缓挂牌；另一些人则不愿在经历多年快速增长后下调价格预期。
结果是，优质房源尤其稀缺，热门郊区的竞争依然激烈。
“总体来看，供应量处于非常低的水平……在某些特定市场，原因各异，从极低的出租空置率，到淡季交易活动大幅放缓，都有影响，”Kusher说。
另一个令情况更趋复杂的因素是，银行正在收紧贷款审批。
多轮加息之后，许多借款人的贷款额度已缩水数万澳元，这直接压缩了他们实际能够负担的房价上限。
对首次购房者而言，即使房价小幅回调，也可能远不足以抵消月供增加带来的压力。
对许多买家来说，房价下跌对缓解可负担性压力作用甚微，因为较高的利率持续限制着借贷能力。
Elkins指出，损失带来的心理冲击往往远大于收益：“付出比预期更多的钱，或观望太久的感觉，往往在心理上挥之不去，尤其是当如此大额的资金都押注在这一决定上时。”
Stephanie对此深有同感：“即使房价稍有走软，我的借款能力也已缩水，几乎抵消了价格下跌的好处。” “我觉得十二个月前还能借到更多，所以现在并不觉得房价突然变得可以负担了。”
有没有完美的购买时机？
买方代理人Michelle May建议首次购房者屏蔽市场杂音，把精力放在充分备战上。
她表示，政府推出的低首付计划和共有产权计划，目前仍在主要城市的入门级买家中激起强劲需求。
“你仍然会看到买家排队看新上市的房子，而他们的竞争对手往往是处境相似的人——其他首次购房者，其中许多人得到了父母的资助。”
她同时指出，围绕利率、生活成本和宏观经济的不确定性已深刻改变了买方心态。
如今许多人更害怕出价过高，而非错失机会。
“担心出价过高成了一个巨大的问题，对那些以极小首付进入市场的人来说尤其如此。”
不过May也坦言，在一旁观望、寄希望于价格进一步下跌，对大多数买家而言并非良策——毕竟借款能力已被高利率大幅侵蚀。
她建议买家多研究近期成交价，而非挂牌价，以便更准确地把握目标郊区的真实行情。
市场降温对卖家意味着什么
轻松引爆竞价大战的时代，似乎正在渐行渐远。
Sallit告诉SBS新闻，在市场趋软的环境下，定价务必回归现实。
定价过高的房屋容易在市场上滞销，而买家则越来越期望在合同条款、维修责任或交割安排上获得灵活性。
部分卖家仍执着于邻居在繁荣顶峰时期拿到的成交价，但经济学家指出，那个时代早已翻篇。
“几年前，买家害怕的是错失机会；如今，他们害怕的是出价过高，”Sallit说。
“因为他们知道，现在还有其他选择。”
是修正还是崩盘？
Kusher明确表示，经济学家并不预测楼市会崩盘。
更多人预期的是市场修正或较长时间的增速放缓，悉尼和墨尔本尤为如此。
“悉尼和墨尔本实际上积压了大量房源，卖家就是不愿调低价格预期来顺应市场，”他说。
Kusher认为，住房短缺、强劲的人口增长以及有限的新增供应，长期来看仍将对房价形成支撑。
但就当下而言，市场情绪已然悄然转变——恐慌性抢购正被谨慎、协商与不确定性所取代。
“这并不意味着房价会持续稳定上涨。利率存在波动，重大税收政策变化也即将落地，这将影响市场情绪和投资行为，某些市场的价格增长可能在一段时期内更为乏力，”Kusher说。
而对于Stephanie这样的买家来说，这意味着她们将继续在一个理论上握有更多主动权的市场中摸索前行——即便眼下，那种主动权仍难以真切感受。