太惨了！多伦多59岁房主不愿花1w换水管，与业主委闹上法庭！结果欠债26w，房子也保不住了

多伦多一名公寓condo业主陷入困境，由于不愿支付1万的水管更换费用，结果与公寓业主委员会闹翻，现在欠债26万，而且由于被设置了留置权，不但想卖房子也不行，而且业主委还准备强行出售他的房屋还债。

2018 年，位于北约克 Yonge 街和 401 号高速公路附近的 Harrison Garden Blvd. 30 号公寓管理公司通知业主，整栋楼的水管（plumbing ）必须更换，每位业主需承担超过 10,000 元的费用。

当时，管理公司发现整栋楼都安装了Kitec管道系统。而Kitec管道系统已经被召回，原因是与漏水和保险风险增加有关。

现年59岁的斯图尔特·温斯坦（Stuart Weinstein）拥有这套位于12楼一居室公寓超过20年，他反对这项决定，声称自己的水管系统没有任何问题，并对强制维修的程序提出异议。

除了韦恩斯坦之外，所有业主都同意更换管道。韦恩斯坦说他当时失业，不想承担高达1万元的费用。

“我的Kitec管道没有任何问题，”他说道，并展示了三份独立的检查证书，证明他的管道状况良好。

然而，根据安大略省的《公寓法》（Ontario’s Condominium Act），如果业主拒绝履行强制性维修义务，公寓管理公司可以向法院申请强制执行令。

在2019年的一次调解尝试后，仲裁员支持了公寓委员会（condo board）的立场，裁定温斯坦必须更换其公寓的管道系统并支付巨额诉讼费用。法官随后维持了仲裁员的裁决，并判令温斯坦向公寓支付额外的执行相关费用。

此外，安大略省的公寓法规定，因纠纷产生的某些费用可以计入单元的“公共费用”账户，包括法律费用和执行费用，该账户与用于记录日常维护费的账户相同。一旦记录在案，这些费用将被视为欠款，可以通过对该单元设置留置权来追讨。

在韦恩斯坦的案例中，纠纷被提交仲裁。2019年，仲裁员裁定韦恩斯坦更换Kitec设备，并支付略高于6万加元的法律费用。

在仲裁裁决和后续法院判决的费用计入温斯坦未支付的公共费用后，公寓管理公司于2019年12月对温斯坦的公寓设置了留置权（lien power）。

韦恩斯坦说，自那以后，他们未经司法监督就在他的账簿上增加了数万元的额外法律费用，并且拒绝提供发票，他和公寓管理公司都承认，根据安大略省的《公寓法》，这种做法是允许的。

从那时起，韦恩斯坦的处境每况愈下。

韦恩斯坦对裁决结果提出质疑，但据他的律师称，安大略省高等法院法官维持了仲裁员的裁决，并额外支付了7万加元用于执行该裁决的相关费用，以及1万加元用于支付诉讼费用。

现在，韦恩斯坦垂头丧气地坐在几乎空荡荡的公寓里，方方正正的公寓暖色调与他熨烫笔挺的蓝色细条纹衬衫形成了鲜明的对比。

“我现在几乎都不住这儿了，”他喃喃自语道，“感觉他们偷走了我的家。”

他表示，他的遭遇对公寓买家来说是一个警示，因为法律允许将某些纠纷转化为公共费用，并通过留置权（即对他人财产设定的法律索赔，用于担保债务）来强制执行，而无需法官事先批准，这会导致费用迅速增长。

韦恩斯坦现在正试图出售房产，但他表示，由于产权上登记了留置权，他一直无法出售。

“我只想解除产权上的留置权，这样我就可以卖掉房子，继续生活，”他说。“然而，费用却一直在增加。”

法院认为，导致诉讼费用异常高昂的一个重要原因是韦恩斯坦多次试图提出紧急动议以撤销留置权，但这些动议最终都被驳回。

随着留置权允许持续收费，费用不断攀升

在接下来的几年里，韦恩斯坦的账户上又增加了额外的法律费用。到2023年10月，公寓账户上出现了多笔名为“杂项法律费用”的支出，总额超过16.6万元。

温斯坦首次收到管道更换账单已过去八年，如今他的留置权支付账单已增至约23.9万元，加上利息和其他费用（包括送达出售通知的费用），他的债务总额已超过26.2万元。

“我还能怎么办？什么都不做吗？”当时自行辩护的韦恩斯坦说道，“我必须做点什么。我一直在像一条绝望的疯狗一样拼命寻求正义，我为这种不体面的做法感到遗憾。”

他说他感到被安大略省政府背叛了，因为安大略省政府本应保护公寓业主。

“看来正义分为两个层次。一是那些聘请了昂贵律师的人能得到不公平的公正，二是那些自行辩护的人却能得到公正，”他说道。

“如果我一开始就能请得起律师，我的公寓就不会被偷走，因为我只需支付正确的0元金额，而不是那虚无缥缈的262,661.82元。”

公寓管理公司现任律师蒂莫西·杜根（Timothy Duggan）表示，不应因仲裁员过去的纪律处分记录而否定其权威，而且，无论如何，韦恩斯坦都不愿参与仲裁程序。

“事实上，韦恩斯坦先生目前的情况完全是咎由自取，”杜根说道。

杜根说：“法规中没有规定公寓管理公司必须就未来的违约行为登记新的留置权。”

这意味着，一旦留置权生效，公司就可以继续在账簿上增加法律费用，而无需进一步的司法监督，杜根表示，这套制度符合法律框架，即使对于像温斯坦这样的业主来说，这种做法显得过于苛刻。

“我们向公司开具账单，然后公司将费用记入账簿，”杜根说。“我们会根据具体情况，就这笔款项是否应作为费用返还到业主账簿上提供我们的意见。”

2025年，TSCC 1466公寓管理公司改变了立场，提出减免费用，金额几乎与韦恩斯坦赔偿单上那笔无法解释的款项相符。但韦恩斯坦拒绝了这一提议，质疑整份赔偿单的合法性。

5月21日，杜根代表公寓管理公司发出出售通知，要求韦恩斯坦在7月8日前还清债务。

如果韦恩斯坦“未能支付合法费用”，TSCC 1466 可以依法行使出售权出售该房屋。

曾处理过类似纠纷的房产律师罗德里格·埃斯卡约拉(Rodrigue Escayola)赞同温斯坦的批评。

他表示，历史上，一些公寓管理公司、物业经理和律师采取了“专横跋扈”的做法，迅速将合规纠纷转化为财务违约。

安大略省法院已发出警告，不要将合规纠纷等同于欠款纠纷，最显著的例子是2020年的阿姆拉尼诉约克公寓公司(Amlani v. York Condominium Corporation)一案，埃斯卡约拉在该案中胜诉，他认为该案重塑了公寓执法。

在阿姆拉尼案中，根本问题是某单元业主是否在其单元内吸烟。管理公司没有首先解决这一指控，而是将律师费附加在合规函件中。当业主拒绝支付时，纠纷从行为问题转变为欠款纠纷，最终金额飙升至约25,000加元，而当时最初的指控尚未得到裁决。

随后，该公司启动了出售权。但安大略省法院告诫不要以这种方式将合规强制执行视为追讨欠款，并强调留置权的目的是为了保障未支付的共同费用，而不是将有争议的指控升级为债务强制执行。

在韦恩斯坦的案例中，纠纷通过仲裁和后来的法院判决得以解决。然而，埃斯卡约拉表示，类似的担忧也可能出现，即强制执行本身会产生额外的法律费用，这些费用会被计入业主的账簿，并作为公共开支处理，即使最初的纠纷已经解决，这些费用仍然可以通过同一项留置权来追讨。

“留置权的初衷并非是用来强制执行的。它的存在是为了确保公共开支的支付，”埃斯卡约拉说道。“我并不是说这里的情况就是这样，但业内确实存在滥用留置权的现象，把业主当成摇钱树。”

韦恩斯坦表示，他现在正竭尽全力争取安大略省法院重新审理他的案件。

然而，随着7月8日最后期限的临近，他对房产状况的焦虑与日俱增。

随着律师费的不断攀升，韦恩斯坦已经失去了四位买家，他们在发现房产存在留置权后便放弃了购买，而留置权必须在交易完成前全部偿清。

韦恩斯坦最后说：“我只想尽快脱身。”