预警！澳洲迎四十年最大房市调整，房价或暴跌20%

2026年5月澳大利亚工党政府公布最新联邦预算案，推出逾二十年来力度最大的住房税制改革，叠加澳大利亚储备银行持续加息推高借贷成本，澳洲房地产市场快速降温，核心城市悉尼、墨尔本房价已连续多月下跌，多家金融机构发出预警，澳洲房价可能迎来近四十年来最大幅度调整。

最新房地产数据显示，5月悉尼住宅价值环比下跌0.9%，过去三个月累计跌幅达2.1%，房屋中位价从2月的160万澳元以上滑落至约158万澳元；墨尔本房价5月再跌0.8%，季度跌幅达到2.3%，中位价下滑至95.8万澳元，堪培拉等城市也显现疲软态势。

拍卖市场的降温更为明显，5月下旬全澳首府城市平均拍卖成交率约为50%，悉尼成交率跌至49%，为2020年新冠疫情初期以来最差水平，最新数据显示悉尼上周末拍卖清盘率仅36.5%，墨尔本为42.8%，均处于历史低位。

按照行业标准，清盘率低于40%已进入深度低迷区间，买方掌握市场主导权，卖家普遍降价才能成交。

目前卖方观望情绪浓厚，悉尼有15.8%的拍卖被延期，去年同期这一比例仅为1.4%，全澳范围内看房人数、挂牌量均出现明显下滑，市场交易量预计将大幅萎缩。

此轮市场降温的核心驱动因素为税改与加息的双重冲击。

此次税改是澳洲自1999年以来力度最大的住房税制调整，具体内容为取消存量住宅的负扣税优惠，将沿用二十七年的资本利得税50%折扣调整为按通胀调整后收益征收、最低税率30%的新规，仅新建住宅可豁免调整，现有投资者持有的存量房产保留原负扣税资格，改革将于2027年7月1日正式生效，目前正处于议会审议阶段。

该项改革的核心目标为抑制房产投机属性，提升25-34岁群体的住房自有率，该群体住房自有率过去二十年已从50%下滑至43%。

另一方面，澳大利亚储备银行今年已连续三次加息，将官方现金利率推升至4.35%，由于核心通胀仍维持在4%左右，远高于央行2.5%的通胀目标，市场普遍预计8月可能再次加息，紧缩周期尚未结束，持续走高的借贷成本已经让购房者还款压力创历史新高，大幅抑制了市场需求。

对于房价下跌的原因，工党政府并不认可税改是核心推手，住房部长Clare O'Neill表示，利率上升才是房价下行的主要原因，称政府始终致力于增加住房供应、帮助首次购房者入市。

但业内普遍认为税改的预期效应已经对市场信心造成严重打击。

Azura Financial董事Tom Hawley指出，当前公布的房价数据存在滞后性，主要反映今年早些时候的交易情况，市场尚未完全消化税改影响，政策调整已经导致投资者借贷能力最高下降15%，未来几个月随着新交易计入统计，下跌压力会更加明显。

目前大量原本计划购房的买家已经推迟入市计划，市场已经形成看跌的自我强化预期，他同时质疑工党政策存在矛盾：政府一边推出税改打压投资需求，一边扩大5%首付的首次购房计划，已经让不少近期低首付入市的买家陷入负资产困境。

多家机构纷纷发出下跌预警，看空阵营持续扩大：SQM Research创始人Louis Christopher表示，悉尼和墨尔本已经进入长期下行周期，此前预测悉尼年内最高跌6%、墨尔本最高跌4%，目前来看该预测偏乐观，若低清盘率持续，悉尼年内跌幅可能达到9%-12%，全澳房价年跌幅最高可达9%；

Morgan Stanley预测，税改从根本上改变了澳洲高杠杆房产投资的逻辑，占住房边际需求约三分之一的投资者可能大规模退场，全国房价将下跌5%-10%，这将成为澳洲近四十年来最大规模的房价调整，极端情况下跌幅甚至可能达到15%-20%，房价下跌还将通过财富效应拖累消费与就业，迫使央行长期维持高利率，对银行、开发商、数字地产平台等相关行业都会造成冲击；

高盛测算税改直接压低房价3%，全年房价同比将下跌5%；

Westpac预测2026年首府城市房价整体持平，下半年下跌2%，悉尼全年跌3%、墨尔本跌4%，仅布里斯班、珀斯、阿德莱德因供给紧俏会逆势上涨；

HSBC首席经济学家Paul Bloxham认为，2026年澳洲房价整体持平，下跌趋势将延续至2027年，明年全国房价将下跌3%-6%。

市场也存在不同声音，部分机构认为此次调整是渐进可控的短期波动，中长期房价仍将回归上涨通道，只是涨幅会有所收窄，也有少数长期投资者如Bharat Patel夫妇选择逆势抄底，认为市场调整带来了低位布局的机会。

除了房价本身，此次调整的涟漪效应还将扩散至多个领域，随着投资者退场，租赁市场本就紧张的供应缺口将进一步扩大，租金上涨压力会转嫁给普通租客，而澳洲整体经济也可能因为房地产市场疲软在下半年进入放缓周期。

目前来看，澳洲房地产市场正经历深度转型，如何在抑制投机与避免市场硬着陆之间找到平衡，将是未来两年工党政府面临的重大考验。

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