紧急！艾博年税改重创楼市！悉尼、墨尔本房价断崖式下滑！刚需、投资者双双离场！澳洲楼市告别高速上涨时代？！

//前言//

澳洲楼市的回暖势头戛然而止。

受加息、购房压力激增以及新预算税收调整等多重因素叠加影响，悉尼、墨尔本房价明显下滑。

业内机构最新数据预警，澳洲房价整体上涨动力耗尽，未来几年全国房价增长或持续放缓。

01 全澳楼市房价增速停滞，悉尼、墨尔本两大核心城市房价大幅下挫

据smh报道，最新研究显示，澳大利亚全国房产价格增长彻底陷入停滞，悉尼、墨尔本两大核心城市房价大幅走低，澳洲楼市正式迎来降温拐点。

本轮房价下行，是高利率环境、居民购房负担能力持续承压，以及联邦政府房产税收优惠政策改革多重因素共同作用的结果。

全球顶尖投行针对澳大利亚工党政府2026年预算案完成专项数据分析，最终得出的楼市预判，也让数百万澳洲民众倍感担忧。

作为澳洲楼市风向标，悉尼房价下行趋势十分显著。

悉尼整体房价下跌0.9%，过去三个月累计下跌2.1%。其中独立住宅价格下降1.1%，年初以来累计下跌2.5%。悉尼独立住宅中位价曾在2月突破160万澳元，目前已回落至158万澳元。目前悉尼房产整体价格中位数为128.2万澳元。

墨尔本房价同样承压，整体房产价值下跌0.8%，本季度累计跌幅达2.3%。其中独立住宅价格下滑1%，中位价降至95.8万澳元，而公寓价格则下降0.4%。

02

各城市楼市分化明显，仅少数城市保持小幅上涨

Cotality研究总监蒂姆·劳利斯(Tim Lawless)指出，虽然过去五年各首府城市房价表现差异明显，但总体趋势趋向一致，全国房价呈持续下跌。

报告显示珀斯和达尔文领涨，全国涨幅均为1.5%；布里斯班和霍巴特上涨0.9%；阿德莱德上涨0.5%；澳大利亚首都领地房价则微跌0.2%。

劳利斯表示：“尽管各城市房价变化速度不同，但方向越来越一致，大多数市场在需求端逆风加剧的情况下正在失去增长势头。”

值得关注的是，澳洲楼市降温并非突发情况。早在本轮加息周期、国际局势变动以及2026年联邦预算税收新政落地之前，全国房价就已经开启放缓节奏。

03

购房需求持续萎缩，核心城市成交量大幅下滑

价格走弱的同时，澳洲房产市场需求也在持续收缩。

数据显示，全国范围来看，过去三个月的房屋成交量较去年同期下降2.2%，并且比过去五年的平均水平低4.1%。

悉尼和墨尔本的降幅尤为明显，同比下降分别为17%和14%。

04

澳洲央行利率决议将至，利率动向仍是关键，投资者预期或将收缩

今年以来，储备银行已三次上调利率，将现金利率提高至4.35%。

尽管4月份年度总体通胀率回落至4.2%，但备受关注的衡量潜在通胀的指标，经调整后的平均通胀率小幅上升至3.4%，这继续给家庭预算带来压力，并使今年再次加息的风险依然存在。

政策变化也在改变市场前景。财政部估计，拟议的负扣税和资本利得税改革将使房价增速在两年内放缓2%，而维持现状则不然。

一些预测则更为悲观，投资银行摩根士丹利警告称，由于预期回报率下降和借贷能力降低导致房地产投资吸引力下降，投资者需求预计将大幅下滑，全国房价可能下跌5%至10%。

当前持续的高利率是压制澳洲房价的核心因素之一，而后续利率走势，也成为影响楼市走向的关键。

据悉，澳大利亚储备银行将于6月15日至16日召开货币政策会议，公布最新利率决议。目前主流经济学家普遍预判，央行将维持4.35%的现金利率不变，短期内高利率环境不会松动，楼市回暖缺乏政策利好支撑。

据房地产数据机构Cotality称，拟议中的住房投资税收政策调整预计将对投资者需求形成明显压力，而目前投资者需求本就处于接近历史高位的水平。

澳大利亚财政部长吉姆·查尔默斯(Jim Chalmers)上周已向众议院提交首批立法提案，内容包括：用与通胀挂钩的新机制取代资本利得税折扣，并收紧房地产投资者使用负扣税的条件。

Cotality研究总监蒂姆·劳利斯表示，这些政策变化的影响可能会在未来几个月逐步显现。他指出：“我们预计投资活动可能会出现相当明显的回落。”

他进一步分析称，澳大利亚大多数房地产投资者长期以来主要购买二手房，因此在负扣税规则调整后，这部分需求可能会部分转向新建住宅。

但他同时强调，由于澳大利亚整体租金收益率较低、实现正现金流的机会有限，除非投资者拥有较高首付，否则投资者在整体购房需求中的占比很可能会明显下降。

不过，AMP首席经济学家肖恩·奥利弗（Shane Oliver）也提醒，即便部分资金可能流向新房市场，这一选择本身也存在限制。他表示，新建住宅虽然是替代方向之一，但同样面临问题：“购房选择本身有限，而且新房一旦上市往往会存在质量问题。同时，目前新建房屋的价格普遍已经高于二手房。”

写在最后

总体来看，本轮澳洲楼市降温，并非短期市场波动，而是利率政策、税收改革、市场供需多重因素共同作用的结果。

结合当前政策环境和市场数据来看，短期内澳洲楼市很难迎来反转，未来全国房市仍面临挑战。

对于投资者和购房者而言，当下可能要谨慎斟酌入场时机了。