悉尼房市真不行了！清盘率大跌！建不起了！成本狂飙，悉尼多处房产发生停滞！

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悉尼房市降温，清盘率跌至36.5%！但大量房产仍溢价成交

在悉尼楼市持续承压之际，一对原本不抱太大希望的夫妇，在拍卖会上力压两名竞争对手，成功购得Kings Langley一套房产。

Anneke和Chris周六早上抵达拍卖场时，并没有预料到自己会胜出。受三次加息、联邦预算税收改革及全球经济不确定性影响，悉尼房价近期持续走低，这对夫妇表示，正是这一时机促使他们决定换房。不过，该房产的高人气让他们心里没底。Anneke说，对比同一房产上个月和本月的报告，价格已下降不少，他们觉得或许有机会。“但看到开放参观时的人流量，比我们看过的其他房产多了三四倍，我们以为根本没机会。”

在Kings Langley长大的Chris则表示，这个区鲜为人知，但其实地理位置相当便利。“我们每走进一套房子，都会拿来和这套比较。”两人均认为，眼下是逢低买入、升级换房的好时机。Anneke坦言，对他们这种情况而言，现在确实是买方市场，“但我们也得卖掉另一套房产，那方面就会吃亏。”

此次拍卖共有三名注册竞拍者全程积极参与。起拍价从140万澳元的指导价开始，竞拍者以1000至5000澳元的幅度逐步加价，最终Anneke和Chris以151.5万澳元成功购得这套位于12 Brett St的房产。

McGrath Parramatta首席经纪人Kim McChlery表示，她观察到当前市场中150万澳元以下的房产交投更为活跃。她坦言，今年市场“一直在螺旋式下行”，但现在心态稍微乐观了一些。“至少人们清楚正在发生什么。好房子仍然在售出，买家只需要深吸一口气，告诉自己仍然需要买房——如果不愿意出足够的价格，就不会成交。”

McGrath Norwest拍卖师Riley Smith对这一结果给予高度评价，称业主欣喜若狂，买卖双方皆大欢喜。谈及当前拍卖市场，他表示，即便清盘率下滑，拍卖依然是有效的售房方式。“当市场充斥恐惧与不确定性、人们畏缩不前的时候，拍卖始终是一种很好的选择，”他说，“它创造了透明度，设定了最后期限，并让竞拍者看到真实的竞争。”

与此同时，悉尼其他城区同样录得亮眼成交。

Queens Park一套百年老宅在50年来首次亮相市场，以230万澳元易手，不仅超越200万澳元指导价，更高于210万澳元保留价。Ray White Eastern Beaches首席经纪人Angus Gorrie介绍，拍卖以卖家180万澳元起拍，随后四名注册竞拍者全部积极参与，整场拍卖持续约半小时。

下北岸Cammeray区39 Carter St一处房产更以650万澳元成交，高于600万澳元的指导价。拍卖当天逾100人到场围观，六名注册竞拍者中有两人积极出价。该房产由悉尼Black Diamondz Property Concierge的Blake Morris和Monika Tu经手。Morris表示，整个推广周期内共收到近400次咨询，“这套房产给人的感觉非常受欢迎。”

周六拍卖正值清盘率持续走低之际。SQM Research数据显示，新州上周清盘率仅为36.51%。

Ray White新州拍卖主管David McMahon表示，卖家正逐渐接受新的市场现实。“价格确实下降了，悉尼大部分市场都是如此，卖家开始意识到，类似房产的成交价可能低于他们的预期。”他指出，随着新数据和新成交案例的积累，卖家对自身房产的市场定位有了更清晰的判断。“买家面临的竞争更少了，卖家与买家之间的差距，也正在一点一点缩小。”

02

建不起了！成本狂飙，悉尼多处公寓开发陷入停滞

中东冲突爆发三个月后，其影响正严重冲击澳洲建筑业。在悉尼西区，材料成本飙升导致新建公寓楼几乎无法落地，多个开发项目陷入停滞。

一栋2019年开工的Parramatta公寓楼，如今已成为这场危机的缩影。行业专家直言，若开发商现在才启动同样的项目，这栋楼根本不会存在。

Coronation公司的Aras Labutis坦言，目前在悉尼西区几乎无法推进任何项目交付。

UDIA的Stuart Ayres也指出，在内西区以西的Marrickville、Five Dock、Strathfield等地建造公寓，难度已经达到极点。

最新数据揭示了成本上涨的幅度：一个年初启动、造价1亿澳元的项目，现在成本将额外增加4%。Newton Fish Group的Steven Bregovic更预警称，综合各方面因素来看，整体成本涨幅可能逼近10%。

各类材料价格持续攀升，涵盖使用塑料和铜的管道工程、电线电缆，以及需要胶合的工程木制品和依赖柴油的挖掘作业。

Decode Group的Dominic Fussell指出，凡是与石油相关的产品，不仅价格波动剧烈，供应也问题重重，就连运输成本这类基础费用也在节节上涨。

以Fairfield一栋住宅楼项目为例，要使项目可行，建造成本须控制在每套约50万澳元以内，但目前预计成本已接近65万澳元，远高于该区公寓中位价，项目因此被迫搁置。

Bregovic直言：“综合考量整体情况后，这在财务上根本不可持续。”税费与各项附加费更是雪上加霜。

联邦政府虽表示将推行改革，致力于简化流程、放宽监管，但短期内仍看不到任何缓解迹象。

Labutis说，西悉尼的发展前景和住房需求都是真实存在的，只是眼下这条路根本走不通。

03

南澳拨款$5000万打造专属社区，400套新房仅限首次置业者购买

在一个完全为首置业者建造的社区里，首批砖块即将铺设——这一全澳首创的举措，将把400套新住宅集中配置于阿德莱德北部的特定区域，专门面向首次购房者供应。

南澳州长 Peter Malinauskas 宣布，州政府将在本周预算案中追加拨款5000万澳元，以加快这批住房的交付。

他表示，南澳目前拥有全澳增长最快的经济与最快的住房增长速度，此次预算将进一步巩固这一势头。

“这将是全澳首个首置业者专属社区，”Malinauskas 在周日记者会上说。

这一预算前宣布，恰逢州工党政府将于周四公布财政蓝图之际——这也是该政府自今年3月以压倒性优势赢得连任后的首份预算案。

目前，首批地块面积从140平方米至450平方米不等，已准备好出售，作为联邦政府全国为首置业者建造10万套住房计划的重要组成部分。

在联邦政府一笔5000万澳元优惠贷款的支撑下，相关土建工程正在推进中。

约30%的地块将被划为经济适用房，通过 HomeSeeker SA 向符合条件的买家释放，最高售价锁定在259,000澳元。

此外，购买或建造新住房的符合条件首置业者还将免征印花税。

南澳住房厅长 Nick Champion 表示，数百个家庭将从此计划中直接受益。

“在澳洲，没有任何其他地方会将整个社区专门划为首置业者专属区，”他说。

Brad Vincent 和 Courtney Vincent 夫妇已率先在这个专属地块上购入了一块土地，用于建造他们的第一个家庭住宅。

“为了迈出拥有住房的第一步，并与孩子们一起建立生活……这给了我们安全感和放心感，”这对夫妇向记者表示。

根据今年早些时候做出的选举承诺，Malinauskas 表示，将进一步刺激全州住房增长，为换小房者取消印花税，帮助为家庭腾出更大的居住空间。

今年2月，政府还公布了一项先租后买政策，将入住时的房价锁定，以防止价格上涨侵蚀购房者利益。

作为全澳10万套住房承诺的组成部分，南澳的目标是为首置业者建造6877套住宅。

04

在悉尼，成交价与最高指导价相差多少钱？真实数据揭晓

根据房产应用程序 Homer 近期编制的六个月数据，悉尼房产最终成交价比广告标价上限高出的中位数达11.75万澳元。

数据还显示，新州约有49.8%的房产以高于指导价的价格售出，低于指导价成交的仅占39.7%，恰好按指导价成交的更是只有10.5%。

纵观澳洲各首府城市，高于指导价的成交通常溢价四至九个百分点，低于指导价的成交则仅低三至五个百分点。

而悉尼的溢价幅度在全澳首屈一指，买家往往需要付出远超预期的代价。

Homer 首席执行官 Henry Pedersen 指出，房地产行业长期存在透明度不足的问题，导致许多购房者花费大量时间和精力追逐自己实际上根本无力购买的房产。

他表示，买家目前面临的信息混乱局面相当棘手——“你很难判断谁可信、谁可靠，哪些数据是公平透明的，哪些只是为了吸引买家上门，然后以高出指导价10%、15%乃至20%的价格将房产售出。”

值得注意的是，新州现行法律明令禁止中介故意低报价格，违规者将面临逾10万澳元的罚款。

但房产成交价高于指导价本身并不必然构成违法——尤其是拍卖结果本就难以预测，价格最终超出预估范围并不罕见。

不过，市场风向或许正在悄然转变。

联邦政府已在预算案中公布近期税制改革，而就在上周，全澳首府城市拍卖流拍数量首次超过了成交数量。

这意味着即将出炉的 Cotality 数据预计将显示，“清盘率”（即拍卖中售出房产的比率）六年来首次跌破50%。

对有意入市的买家而言，这无疑是一个利好信号；但对急于出售房产的卖家来说，形势则不容乐观。