澳洲进入2800万人口时代，房子却开始“撤拍”？楼市正在出现罕见错位

摘要

澳大利亚人口正式突破2800万，创下数十年来最快增长纪录，长期住房需求持续上升。但与此同时，以墨尔本为代表的房地产市场拍卖撤回率飙升至40%以上，买家集体观望、市场信心明显降温。一边是“人越来越多”，一边是“房越来越难卖”，澳洲楼市正在出现明显的结构性错位。

人口突破2800万：

需求端仍在“加速上行”

最新数据显示，澳大利亚总人口已正式突破 2800万大关，增长速度为几十年来最快水平之一。值得注意的是，这一轮增长几乎完全由海外移民涌入推动，成为支撑城市扩张的核心动力。

从住房逻辑来看，人口增长意味着长期刚性需求仍然强劲——无论是租房还是购房，都在不断“加压”市场。尤其是墨尔本等主要移民城市，本就面临住房供应不足的问题，这一轮人口增长进一步强化了“房子不够用”的基本面预期。

根据澳洲统计局（ABS）数据，过去一年新增人口中，海外净移民占据绝大部分比例。大量新移民进入澳洲后，首先涌入租赁市场，导致租金持续上涨，随后才逐步转向购房市场。因此，从长期来看，住房需求并没有消失，反而仍在持续累积。

但问题也随之出现：需求在增长，市场却没有同步升温。

墨尔本拍卖

撤回率创纪录：

市场情绪突然“刹车”

与人口增长形成强烈反差的是，房地产市场正在快速降温。最新拍卖数据显示，墨尔本的拍卖撤回率（Withdrawals）创下近年来罕见高位。

初步数据显示，墨尔本拍卖撤回比例达到 40.5%，相比今年2月初仅 4.4% 的水平，短短数月内增长近十倍。

所谓撤回拍卖，是指房东原本计划公开拍卖房产，但在拍卖开始前临时取消出售。这通常意味着卖家认为市场出价无法达到心理预期，或者买家数量明显不足。

对于市场而言，高撤回率往往是信心下降的重要信号。越来越多卖家选择暂时观望，而买家则因为贷款成本和经济压力推迟决策，导致成交量明显下降，房屋挂牌时间不断延长。

三大压力叠加：

为什么买家突然不动了？

市场降温并非单一因素，而是多个压力共同作用的结果。

首先是利率压力。澳洲连续加息后，贷款成本明显提高。对于普通家庭来说，同样收入能够获得的贷款额度减少，直接削弱了购房能力。

其次是生活成本持续上涨。食品、能源、保险以及日常开支不断增加，高通胀环境让许多家庭优先考虑现金流安全，而不是承担新的房贷压力。

第三则是投资市场的不确定性。围绕负扣税（Negative Gearing）和资本利得税（CGT）优惠政策调整的讨论，引发投资者担忧。部分投资客选择暂停入市，等待政策进一步明朗。

当贷款变贵、生活成本变高、投资回报预期下降时，市场自然进入观望状态。

真正的问题：

需求还在

但购买力跟不上

很多人看到拍卖撤回率上升，会误以为住房需求正在减少。但事实上，澳洲当前面临的并不是需求不足，而是需求无法转化为实际购买力。

一方面，人口持续增长，租赁市场空置率仍处于低位；另一方面，高利率环境让许多潜在买家无法获得足够贷款。

专家指出，目前市场已经进入明显的“观望周期”：

卖家担心卖不到理想价格，选择撤拍；

买家担心未来价格继续调整，延迟入场；

投资者担心政策变化，暂时离场。

这种局面导致市场成交放缓，但并不意味着住房需求消失。相反，大量需求正在积压，一旦利率环境改善，市场可能重新活跃。

对于购房者来说：

风险与机会同时出现

对于计划在墨尔本置业的华人家庭和本地买家来说，目前市场既存在挑战，也隐藏机会。

挑战在于贷款成本仍然较高，未来经济环境仍存在不确定性；但机会在于市场竞争明显减弱，部分卖家开始接受更现实的价格。

Marshall White等业内机构认为，由于买家普遍谨慎，目前可能是过去 5至7年来较好的议价窗口期。相比前几年激烈竞价的市场环境，现在买家拥有更多谈判空间。

如果近期有购房计划，可以重点关注以下几点：

评估自身现金流和还款能力；

提前获得贷款预批，明确预算范围；

关注撤回率较高区域，寻找议价机会；

优先考虑长期自住需求，而非短期市场波动。

在当前环境下，“买得起并且供得起”比单纯追求低价更重要。

💡写在最后

澳大利亚正在经历一个典型的结构性错位周期：一边是人口突破2800万带来的长期住房需求增长，一边是高利率、高生活成本和政策不确定性导致的短期购买力收缩。

墨尔本市场正成为这种矛盾最明显的缩影——住房需求依然旺盛，但买家信心不足，导致拍卖撤回率创下高位。换句话说，澳洲现在并不是缺少想买房的人，而是缺少敢买房的人。

未来市场走向，很大程度上将取决于三个关键因素：利率是否开始下降、税务政策是否趋于稳定，以及移民增长是否继续维持高位。

💬你怎么看？

1. 如果澳洲人口还在持续增长，住房需求不断累积，那么当前的市场降温究竟是短期调整，还是更深层次的转折？

2. 墨尔本拍卖撤回率创下高位，是买家等待更低价格，还是卖家仍未接受现实？

3. 如果未来利率开始下降，被压抑的购房需求会不会再次集中释放？