澳洲房产市场持续30年的“超级周期”，正迎来转折点？
本世纪的大部分时间里，澳大利亚人几乎都被房地产市场“绑架”着。
2000年时，在大多数首府城市，一套普通住房的价格大约相当于当地居民年收入的4倍；而如今，这一比例已经超过8倍。
情况最严重的当属悉尼。作为澳洲房价最高的城市，悉尼原本就不便宜，而如今一套中位价住房的价格已经达到普通家庭年收入的10倍以上。
也正因为如此，自2001年以来，35岁以下人群的住房自有率下降了7个百分点。
对于大多数首府城市的购房者而言，即使收入处于平均水平，也需要超过10年时间才能攒够20%的首付。
联邦政府近期扩大了5%首付担保计划，虽然降低了购房门槛，但很多人即便能凑出首付，也未必负担得起95%贷款对应的月供。
因此，越来越多首次购房者不得不依赖家庭资助。如果没有来自父母的财富支持，实际上已经很难进入市场。
即使成功买房，30年贷款也已成为常态。如果在30多岁甚至40多岁才首次置业，那么很多人可能要一直背负房贷直到退休，甚至退休之后。
被房地产市场困住的并不只是普通家庭。澳洲四大银行约三分之二的资产都与住宅房地产相关。
有研究估算，建筑业与房地产业合计占澳洲经济总量的10%以上，并直接提供约150万个工作岗位。
正因为如此，ABC去年与News Daily合作推出的系列报道被命名为《Housing Hostages（住房人质）》——因为整个国家似乎都已经成为房地产市场的人质。
而任何“人质解救行动”都不会毫无痛苦、毫无风险，阿尔巴尼斯政府如今正迅速体会到这一点。
房地产30年的超级周期要结束了吗？
政府将本次税改描述为“微调”，目的是让自住买家与投资者站在更公平的起跑线上。
但不要误以为这些变化微不足道。
如果影响真的很小，房地产行业就不会出现如此激烈的反应。
多年来，市场一直抱怨住房负担能力不断恶化。而如今，当全国整体房价在5月出现停滞时，行业内部甚至出现了一丝接近恐慌的情绪。
尽管过去12个月全澳房价仍上涨了8.8%。
在借贷成本上升、消费者信心走弱以及联邦预算案后投资者活动降温影响下，悉尼房价在5月的跌幅超过墨尔本，成为本轮市场调整中下跌速度最快的主要城市之一。
数据机构Cotality最新数据显示，悉尼房价5月下跌0.9%，略高于墨尔本0.8%的跌幅。
虽然两者差距不大，但Cotality认为，随着成交量进一步萎缩，加上悉尼市场对投资者需求依赖程度更高，新州首府未来或将成为全国房价下行压力最大的市场。
AMP首席经济学家Shane Oliver是市场上较为悲观的预测者之一，但即便如此，他预计未来房价累计跌幅也仅约为5%，并分布在今明两年逐步实现。
真正让房地产行业感到不安的，是他以及其他经济学家提出的另一个判断：
“持续30年的房地产超级上涨周期，可能已经接近尾声。”
在过去30年里，无数个人和企业都从这轮超级周期中获得了巨额财富。
麦考瑞集团经济学家Ric Deverell、Anita Chao及Dan Fabbro则预计，未来很长一段时间内，房价涨幅可能仅与通胀持平。
他们表示：“如果这些税改最终实施，将进一步增强我们的判断——未来10年甚至20年内，房价实际增长几乎为零，而市场甚至存在再次出现明显下跌的风险。”
与许多经济学家不同，麦考瑞团队更倾向于将2000年初房价大涨归因于霍华德政府时期、时任财政部长Peter Costello推出的50%资本利得税折扣政策。
他们指出：“虽然房地产市场受到多种因素影响，但2000年至2003年期间房价实际涨幅的大幅跃升，表明资本利得税折扣是推高房价的重要因素之一。”
因此，他们认为取消资本利得税折扣以及废除负扣税政策，将进一步增加市场下行压力。
不过，需要指出的是，将当前房地产市场调整完全归咎于财政部长Jim Chalmers提出的税改并不准确。
Cotality研究总监Tim Lawless指出，在澳储行开始加息之前，甚至在税改讨论升温之前，市场已经开始失去动能。
“这种放缓趋势已经持续了一段时间，早于利率上升、伊朗冲突升级以及联邦预算案税改宣布。”
他表示，去年春季，大部分城市的房价涨幅已经见顶，住房负担能力和贷款偿还能力问题开始明显压制需求。
简单来说，房地产市场在某种程度上已经开始被自身累积的高房价反噬。
谁将成为赢家与输家？
如果未来房价下跌，或长期停滞不前，确实会出现输家，但人数或许没有市场担心的那么多。
Westpac经济团队的一项分析——其中包括前澳储行副行长Luci Ellis——揭示了一部分可能受影响最大的群体。
该团队预计，新增房地产投资活动将下降34%。投资者贷款增速也将从目前的9.5%放缓至2027年底的约4%。
首先受到冲击的将是银行。事实上，澳洲多家银行股已经出现明显回调。
Westpac还预计，由于投资者减少入市，而已经持有负扣税房产的投资者选择长期持有，房地产交易量将下降约20%。
最大的受害者将是房地产中介。因为中介收入很大程度上依赖成交量。
同样受影响的还有州政府，因为印花税收入也高度依赖房地产交易规模。
当然，另一个明显输家是房地产投资者，尤其是尚未购房的新投资者。
税改基本削弱了过去房地产投资最重要的税务优势。
不过Westpac认为，这可能反而有利于“组合型投资者（portfolio investors）”——无论是个人还是企业。
因为未来一套房产的亏损仍可与另一套房产的盈利相互抵扣，只是无法再用于抵扣工资收入。
租客则可能同时成为赢家和输家。
短期内，租金可能继续上涨，但财政部估计中位数影响仅为每周2澳元。
另一方面，由于资本利得税改革鼓励投资者延长持有周期、减少买卖频率，租客未来或许能够获得更长期、稳定的租住环境。
而近期购房者则可能面临一定风险。
如果房价下跌，他们的房屋价值可能低于购买价格。
若未来房价跌幅超过5%，部分低首付购房者甚至可能陷入“负资产”状态，即欠银行的钱超过房屋本身价值。
真正的受益者显然是未来的自住买家。
税改显著削弱了投资者相对于自住买家的竞争优势。而随着投资者减少，自住买家未来面对的竞争也将下降。
即使部分投资者选择出售房产，这些住房也不会消失，而是被其他投资者或自住买家接手。
维州已经出现类似情况。当地至少有2万名投资者退出市场，而首次购房者比例则成为全国最高水平之一。
至于住宅建筑行业，情况则没有那么明确。
财政部预测，税改可能导致未来十年少建约3.5万套住房。但Westpac对此表示怀疑。
该行指出，财政部模型未必充分考虑了新建住宅仍享受税收优惠这一特殊安排。
Westpac预计，投资者贷款流向新建住宅的比例，未来可能从目前约18%上升至40%甚至50%。
大胆改革，还是危险实验？
那么，这场改革究竟是大胆突围，还是一场冒险？
多数经济学家认为，这些税改大体上能够实现其原本目标——为过热的房地产市场降温。
Westpac指出，房地产周期中的繁荣与低迷往往主要由投资者推动，而非自住买家。
因此，削弱投资需求意味着未来房地产市场波动可能减小，房价周期也将更加平稳。
从金融稳定角度来看，这是积极变化。
如果澳洲无法摆脱对房地产的依赖，大量资金将继续流向生产效率较低的资产，拖累整体经济活力。
另一方面，如果全球利率长期维持高位，澳洲家庭高企的债务水平也可能迫使市场被动完成调整。
归根结底，房价不可能永远跑赢收入增长。
否则，最终还有谁买得起房？
虽然政界和房地产行业都不愿公开承认，但一个简单事实是：
如果住房要变得更负担得起，它就必须变得更便宜——至少相对于收入而言如此。
这意味着，房价要么下跌，要么涨幅长期低于工资增长。
麦考瑞经济学家对此甚至给投资者提出了一个颇具讽刺意味的安慰：
“如果未来10至20年房价实际涨幅始终低于通胀——而这正是改善住房负担能力所需要的结果——那么资本利得税收入也将趋近于零。”
“从这个角度来看，投资者反而可以享受一场‘变相减税’。”
而对于整个社会而言，也许最大的好处是：澳大利亚人终于可以少谈一点房价，多聊一点别的话题。
毕竟，谁会希望每个周末的烧烤聚会，讨论的话题永远都是邻居家的房子又卖了多少钱呢？