太吓人！千万别在澳洲这些地方买房！上百城区租金涨幅远超独立屋 ！
01
澳洲十大房价下跌最严重区揭晓！
最新行业数据显示，在联邦政府提出税制改革后，澳洲房地产市场出现明显降温迹象，多个区录得显著房价下跌。
REA集团数据显示，过去三个月内，悉尼海滨区Manly低于要价成交的房屋占比增幅位居全澳之首。3月至5月间，Manly有46.5%的房屋以低于要价出售，远高于去年同期的21.6%，折扣率几近翻番。该数据仅统计三个月内成交房源超过30套的区。
其他低于要价成交比例明显上升的十大区/区域还包括：Baulkham Hill（新州）、Whitehorse East（维州）、North Sydney-Mosman（新州）、Botany（新州）、Pennant Hills-Epping（新州）、Merrylands-Guildford（新州）、Ku-ring-gai（新州）、Canada Bay（新州）和Bayside（维州）。
REA集团高级经济学家Angus Moore认为，这些变化很可能是澳洲联邦储备银行（RBA）连续三次降息的结果。他对SBS新闻表示：“这与整体房价走势相当吻合——利率上升时，价格较高的区域平均跌幅往往更大。”
至于工党拟议税改是否也推动了这些区域折扣的扩大，Moore认为目前“为时过早”下定论。他指出，投资者需求可能已有所回落，但这一影响或许尚未完全传导至房价层面。
从具体数据来看，Manly的房屋均价在5月底较三个月前下跌了0.9%，而跌幅最大的区是Merrylands-Guildford，同期跌幅达2.2%。
Moore表示，目前悉尼和墨尔本已连续三个月下跌，但跌幅仅约1.2%，整体属于温和调整。“市场正在缓慢但稳步地降温，主要原因是已经历三次连续加息，而且可能还会再来一次。”
Moore同时指出，布里斯班、阿德莱德和珀斯的房源库存依然偏低，市场竞争持续推高当地房价。即便是在折扣占比上升的悉尼和墨尔本区，市场竞争依然不容小觑。
5月份，上述十大区的房产平均待售天数为31.1天。在Manly和Baulkham Hills这两个折扣幅度最大的区域，卖家的平均售房时间比三个月前多出四至五天。Moore表示：“这类区域卖房所需时间更长，出现折扣的可能性也更高。”
与此同时，部分买家因担忧房价走向，在工党资本利得税改革方案尘埃落定之前选择观望，出手更趋谨慎。
南昆士兰大学副教授Park Thaicheon表示，6月或将成为买家“近几个月来议价能力最强”的时机。他认为，尽管高需求支撑下房价不会大幅下跌，但投资者竞争的减少确实为买家创造了更多谈判空间。他建议买家提前做好财务准备，并强调有一条原则始终适用：“坚守自己的计划和预算。”
02
价格相差$38.2万！大批澳人转买公寓，上百城区租金涨幅远超独立屋
长期以来，墨尔本的公寓、单元房和联排别墅被视为买不起独立屋的买家退而求其次的“B计划”。但随着利率持续走高、政府税收政策调整，如今这类房产却可能成为意外的受益者。
墨尔本独立屋与公寓之间高达382,000澳元的价格差距，预计将吸引越来越多预算有限的买家将目光转向后者。
Nuestar和Hotspotting对PropTrack数据的分析显示，大墨尔本地区有114个城区的公寓租金涨幅高于独立屋，在所有首府城市中表现最为亮眼。悉尼以104个城区紧随其后，布里斯班和珀斯分别为69个和37个。
目前，墨尔本公寓中位价为633,000澳元，独立屋中位价则为101.5万澳元，价差达46%。
与此同时，多重因素正在重塑买家的置业选择。
数据显示，墨尔本公寓租金在过去一年上涨4.9%，高于独立屋4%的涨幅。其中Caulfield South和Briar Hill的公寓价格增幅领跑维州，为15%；Patterson Lakes和Mulgrave紧随其后，为14%。学生友好型社区Carlton则以6.8%的收益率，夺得大墨尔本地区公寓回报率榜首。
Ryder指出，如今人们选择公寓、单元房和联排别墅，已不再只是因为独立屋价格过高。他表示，相比独立屋，公寓更容易在优质地段以可负担的价格买到，因为开发商通常倾向于在靠近商店、学校和公共交通的位置建设公寓项目，让更多人得以用相对实惠的价格置业于理想地段。
Ryder也坦言，“公寓是较差投资”的旧观念反映的是过去的市场走势，如今已逐渐过时。他表示，随着越来越多的群体选择附带住宅，这类房产在资本增值方面正日益能与独立屋抗衡，加之购入成本更低、租金回报率通常更高，对投资者的吸引力也与日俱增。
位于优质地段的旧式低层公寓，被视为因资金不足而买不起独立屋的买家更明智的选择。
澳洲房地产协会主席Jacob Caine认为，这一转变的背后是负担能力与生活方式的双重驱动。他表示，较高的利率和生活成本压力令家庭预算捉襟见肘，迫使许多原本锁定独立屋的买家重新审视置业选择，公寓、单元房和联排别墅由此成为更现实、更具吸引力的选项。
不过Caine强调，选择小户型并不总意味着委屈将就。
“对于一些买家而言，能够住在自己喜欢的城区，靠近工作、餐厅、夜生活、学校、交通和社区，比在更远的地方拥有一套更大的房子更重要。”
他还指出，墨尔本正吸引来自其它州的投资者入场——悉尼、珀斯和布里斯班的同类房产通常要贵六位数，租金却未见得更高，这使墨尔本在性价比上颇具竞争优势。
墨尔本的公寓中位价为633,000澳元，而独立屋中位价为101.5万澳元，两者之间留下了382,000澳元的差距。
Zara Lend总监Stephanie Jordan表示，借贷能力的限制正迫使许多年轻买家在开始找房前就不得不调整预期。她指出，大多数单身买家的预算只够买一套单元房，许多首次购房者宁愿在理想地段购置小户型，也不愿跑到更远的地方买独立屋。
但Jordan也提醒买家，并非每一套单元房或公寓都值得入手。她建议，位于好地段的旧式低层砖结构公寓或单元房，通常是比拥有高昂业主委员会费用、且同类房源扎堆的高层公寓更稳妥的首次置业选择。
“如果那是一套位于好地段的旧式低层砖结构单元房或公寓，那么绝对值得认真考虑。”
Carlton录得大墨尔本地区最高的公寓收益率，达6.8%，投资者正在寻求更低的买入价和更强的租金回报。
03
华人区上榜！澳多地迎“拆房热潮”，华裔家庭成主力军
在墨尔本部分地区，被拆除的房产数量远超新建房产，海外投资者成“主力军”。
澳洲统计局（ABS）数据显示，墨尔本已成为全国拆除房屋最多的城市。本财年至今，墨尔本已批准拆除4643套房产，相当于每有7套新住宅获批，就有1套被批准拆除。在全澳范围内，同期有近15000套房产被列入拆除名单。
住房行业专家警告，Albanese政府建造120万套住房的目标，最终可能仅能建成约80万套，远不足以改善住房可负担性。与此同时，Allen政府希望通过增加热门城区的供应来缓解住房危机的计划，也正面临相同困境——扣除拆除许可后，这些区的实际新增住房数量几乎为零。
统计局的数据按二级统计区域（SA2）划分，规模类似于城区，通常居住着约1万人。
数据显示，全澳拆除房产数量最多的城区是Balwyn North，为88份拆除许可，而同期新建房产审批数量仅96套，住房净增量预计仅为8套。
情况更为严峻的是附近的Wheelers Hill——计划拆除的50栋房产，甚至超过了同期获批的47套新建房产，净增量为负。
Housing Industry Association维州执行主任Keith Ryan表示，这些数据为州政府敲响了警钟。
“这些数据表明，人们真正想要的是更大的房产、中等密度的联排别墅，或许还有一些小型多公寓住宅。”
“这反映了现实世界的运作方式，而不是政府的意愿。”
“他们需要更多地发展中等密度住宅，而不是高密度住宅。”
拆除团队和当地房产中介均注意到，具有亚洲大陆背景的家庭是推动这波拆除潮的主力，文化传统与多代同堂的居住需求，正共同重塑着墨尔本多个热门城区的住房面貌。
Ray White Judd White董事Dexter Prack表示，在Glen Waverley、Mt Waverley和Wheelers Hill，约60%被拆除的房产会被一栋宏伟的独栋住宅取代，新宅通常采用法式乡村风格，室内面积可能达到57平方米。
“这些房子卖给了非常在意学区的家庭。”
“部分买家需要经过外国投资审查委员会审批，数量虽不多，但许多购房的父母仍有家人居住在中国。”
On Spot Demolitions董事Mohamad Mahmoud证实，他们的大部分业务属于拆除重建的一对一置换，开发商和投资者的需求已大幅萎缩。
“如今我们很少看到开发商或投资者，以前倒是常有，但现在几乎没有了。”
“主要是华裔背景的客户……还有很多印度和斯里兰卡家庭，他们正在考虑多代同堂的居住需求。”
自2024年7月国家住房协议启动以来，全澳已有超过3.4万套房产被列入拆除计划，而同期获批的新建房产约为27.1万套。
Housing Industry Association经济学家Maurice Tapang指出，由于住房审批量本就难以达到政府预期，预计在住房协议有效期内仅能建成约100万套住房，而拆除量将进一步压缩这一数字。
“按净增数计算，我们认为最终将接近80万套，这绝对不足以满足日益增长的需求。”
他进一步解释，若每年移民人数约为25万，仅为应对国际人口增长，全国每年就需新建10万套住房，此外还需大量新增供应来填补历史积累的缺口。
“在存在根本性供应短缺的情况下，这样的净增量远未达到改善住房可负担性所需的水平。”
04
新州购房者或可获百亿澳元级退税？房地产协会指控政府4年印花税算错了
新州数以万计的购房者，可能有资格获得总额高达10亿澳元的印花税退款。房地产行业组织声称，州政府在过去四年多时间里一直错误计算这项税费。
新州房地产协会（REINSW）已提出这一问题，其首席执行官蒂姆·麦吉宾（Tim McKibbin）的观点获得了一位资深税务专家以及一名前联邦法院法官的支持。
REINSW认为，自2022年2月起，政府一直在错误地计算印花税，每笔交易可能被多收6,000至10,000澳元。由于大量购房者根本不知情，他们只是按照政府机构出具的金额付款，从未怀疑过计算可能存在错误。
REINSW声称，根据2019年引入的立法修正案，印花税门槛原本应每年根据指数化进行调整，以防止”税级攀升”——即随着房价上涨，购房者被自动推入更高税率档次。然而，自2022年2月以来，政府在调整门槛指数化计算方式时，可能错误地应用了相关规定，导致购房者支付了超出应缴金额的税款。
“在我看来，政府算错了，”麦吉宾直言。
为支持这一立场，REINSW聘请了税务专家乔安妮·塞夫（Joanne Seve），以及曾在联邦法院担任法官期间处理过复杂税务案件的艾伦·罗伯逊（Alan Robertson SC）高级大律师，提供法律和税务意见。
政府消息人士称，在媒体联系之前，他们对此事并不知情。
反对党财政发言人斯科特·法洛（Scott Farlow）呼吁政府正视此事，指出自工党执政以来，印花税收入已增长45%。”REINSW提出的关切应由政府认真审查，”法洛说，”一旦查实，那些付出了比以往任何时候都更多的购房者理应得到补偿。”
麦吉宾表示，如果最终证实存在错误，政府应认真处理、依法退款。
“归根结底，如果这笔钱不该收，就应该还回去。”
REINSW声称，问题始于2022年2月，当时政府对印花税门槛的指数化计算方式进行了调整，但相关规则被错误地执行。
由于购房者通常只按照政府出具的评估金额付款，很少会逐项核对计算是否准确，许多人甚至完全不知道自己可能多付了钱。
如果REINSW的指控得到证实，政府可能面临高达10亿澳元的退款总额。
目前，州政府尚未就此事发布正式声明。
如果问题得到确认，受影响的购房者可能需要向新州税务局提交退税申请。通常需要提供合同副本、已缴印花税的付款凭证，以及与交易相关的全部文件。
专家建议购房者保留好所有房产交易记录，密切关注官方后续公告。由于退税申请通常设有法定期限，购房者不宜拖延，应尽早核实自己的交易情况。
对于准备购房的人士，可提前通过印花税计算器估算大致税款，了解适用的减免政策，避免多付。