突发！澳四大银行NAB预测：澳联储下一步降息！$60万以下房市将暴涨

NAB预测

澳联储将降息

“现金利率的下一步走向，很可能是下行。”

澳洲消费者信心正跌至50年来最低水平之列，四大银行之一的澳洲国民银行（NAB）已将预测从“加息”转为“降息”——尽管通胀率仍远高于目标区间。

联邦预算案公布满四周之际，西太平洋银行（Westpac）与墨尔本研究所（Melbourne Institute）联合发布的6月月度消费者信心指数仅报80.6点，大幅低于100点的荣枯分水岭。

自1974年该调查启动以来，仅有2020年新冠疫情初期、2008年全球金融危机、1991年经济衰退，以及2022至2023年快速加息阶段录得过更差的读数。

西太平洋银行宏观经济预测主管Matthew Hassan表示，“最新月度读数80.6重回该调查50年历史中最差水平之列，悲观者比乐观者高出近20%。”

联邦财政部长Jim Chalmers提交第五份预算案一个月后，6月初接受调查的1200名受访者中，有70%对工党预算案及其计划持负面看法。

澳洲国民银行（NAB）经济学家Sally Auld和Gareth Spence随即更新了利率预测，认为澳联储将在6月及8月两次议息会议上维持4.35%利率不变。

“我们不再预期澳联储会在8月加息25个基点，并认为本轮周期的现金利率高点将定格于当前的4.35%，”两位经济学家表示，“现金利率的下一步走向很可能是下行，但具体时机尚不确定。”

这一预测的背景颇为复杂：4月通胀率高达4.5%，已连续九个月超出澳联储2%至3%的目标区间；与此同时，4月失业率也攀升至4.5%的四年高位，就业市场正处于充分就业的边缘地带。

NAB经济学家指出，“劳动力市场接近平衡，但失业率仍在逐步走高，预计未来几个季度上升的可能性大于下降。”

若失业率进一步大幅攀升，澳联储将同时陷入通胀与失业的双重困境——这也符合滞胀的定义。

目前，30天银行间期货市场仍预计年底前还会再加息一次，届时利率将升至15年高点4.6%。

澳洲廉价房产市场

迎来暴涨

澳洲大部分地区房价持续下跌，但在低端市场，局面却截然不同。一位坐拥近400套房产的顶级投资者警告称，持续的高移民数量加上近期税收改革，可能正在合力推动廉价房市迎来一波强劲上涨。

41岁的投资者 Nathan Birch 是投资集团 B.Invested 的创始人，以专门收购60万澳元以下房产著称。他表示，近来大量海外新移民获得永久居留权后涌入市场，正在让这一细分板块的竞争愈发激烈。

Birch 指出，统计局（ABS）数据显示，今年1月全澳净永久及长期入境人数飙升至5.7万以上，创下历史最高纪录。随着印度超越英国和中国成为主要移民来源国，预测显示未来一年还将有26万至30万移民陆续抵澳。

随着这批入境者陆续获得永久居留权，Birch 估计将有多达150万名首次购房者同时涌入这个廉价房源本已稀缺的市场。“这是供需关系，”他说，“我们有大量想买房的人，却没有足够的房源，而且我们甚至还没看到真正的开始。”

他坦言，自己在实操中已亲身感受到这股需求的冲击。“我在40万到50万澳元的交易中被人加价截胡了。”他指出，部分买家为了抢到较便宜郊区的房子，已经开始支付明显高于市价的价格。

Birch 也反驳了“移民只影响租赁市场”的说法。他指出，持学生签证来澳的留学生，未来将有相当一部分转化为购房需求。“背着5万澳元学债来这里的人，他们不是为了回去，他们是想留下来。”

他解释说，多重外部因素叠加，使移民在当前环境下对房价的影响尤为突出。新移民获得永久居留权后，通常将目光投向较便宜的外郊住房——而这恰恰也是首次购房者和投资者因高利率及近期税改（包括负扣税限制）而被迫转向的同一区域。多方需求在此汇聚，却未见匹配的住房供应跟上，价格上行压力因此持续积聚。

他补充说，联邦财政部长 Jim Chalmers 在5月预算案中宣布将负扣税限制于新建房产的决定，将使投资者与新移民及首次购房者之间的竞争更加直接。这一改革意味着，投资者将更倾向于锁定租金回报较高的住宅，而这类房产往往正好位于新移民买家青睐的较便宜外郊地带。

在他看来，政府的首次购房者激励措施也是一个新的压力来源。“随着艾博年政府推出5%首付首次购房者计划，而最快三年内便能成为永久居民或公民的海外移民同样可以受惠，房价只会越涨越高、越来越难以负担。如果你在考虑投资，我的建议是现在就行动。”