新一轮的澳洲房市拍卖情况已经出来了，上周的拍卖比前一轮房市拍卖的低迷稍微有些缓解，但总体来看还是与上上周的情况相差不大。目前市场的主流判断比较明确，澳洲大概率将在今年年内再进行一次加息，且有一定概率是在8月11日的RBA会议上公布消息。与此同时，随着NAB等银行机构下放利率的消息发出，也有专家认为澳联储经过今年的一系列加息或许会在明年进行降息。利率与通胀对于目前澳洲房价的影响也是比较大的，人们也期待能改变局面。
大家应该也都多少知道了本轮澳洲房市的拍卖情况了吧，在上上周澳洲房市的拍卖情况中，悉尼是跌破了50%的拍卖清空率的，本周略有回暖，清盘率为53%，计划拍卖套数为564套。墨尔本的房产拍卖清空率为55%，和上一轮相比没什么区别，包括694套的计划拍卖套数也一样。再看布里斯班和堪培拉，布里斯班的清空率较上上周而言下跌了10%，堪培拉有差不多10%的上升，将两座城市放在一起看清盘率相差不大，房屋计划拍卖总数分别为139套和44套。阿德莱德依旧在几大城市里是比较温的，尤其是拍卖清空率，依旧为44%，也是在整个澳洲房市内比较难得的。
澳洲房市在连续数年强劲上涨之后，正在进入明显降温阶段。截至6月季度，悉尼独栋屋价格下跌3.3%，创下自2022年以来最大季度跌幅。短短三个月内，悉尼独栋屋中位价蒸发近6万澳元，降至约173万澳元。公寓市场同样开始转弱。悉尼公寓价格季度下跌1.5%，这是近两年来首次录得季度下跌，显示楼市降温已不再局限于独栋屋，而是开始向更广泛的住宅市场蔓延。最新数据显示，全澳新增挂牌房源中选择拍卖的比例明显下滑，已从2025年11月接近45%的近期高点，降至2026年6月略高于30%。自2025年末以来，澳洲房产成交量持续走低。越来越多业主也开始回避公开拍卖，转而选择私下议价出售。
📝 三点小建议（投资者）
1.买新房和楼花，要先看风险而不是看税务和优惠
目前最值得警惕的是，新房市场并不只是供应不足这么简单。SMSF住宅借款规则变化、建筑成本重新上行、开发商融资压力和买家贷款不确定性，都可能影响新房项目的实际落地。对投资者来说，现在买楼花或新建住宅，不能只看首付低、税务有优势、宣传租金高，而要重点核查开发商资金实力、预售买家结构、合同融资条款、预计完工时间和交割估值风险。
2.房低清盘率是让人更精确地筛选买家
拍卖清盘率继续偏低，说明卖家预期和买家出价之间仍有明显落差。但这并不代表所有房源都会大幅降价，也不代表市场完全没有需求。真正值得关注的，是那些多次调价、流拍后转私售、业主明确需要成交，但房子本身没有硬伤的标的。投资者现在不应只等市场崩盘价，而应把低流动性当成谈判机会，用近期成交、在市时间、降价记录和租金回报反推合理出价。冷市场里，耐心比激进出价更值钱。
3.利率小幅松动要用来增加缓冲，而不是放大杠杆
近期部分银行继续下调固定利率，说明贷款机构正在争夺优质客户，但强劲就业和通胀压力仍让RBA后续路径存在不确定性。对购房投资者来说，利率优惠不应被理解成重新加杠杆的信号，而应被用来提高安全垫。现在买房前，最好同时测算当前利率、再加息一次、租金低于预期三种情景；如果只有在最乐观情景下才勉强持平，这类资产就不适合出手。真正稳妥的做法，是把贷款成本谈低，把现金缓冲留足，再用更保守的价格进入市场。
备注：数据仅为参考，做决定前，建议再复核本市当周最终数据与下周预告场次。