从盈利$7亿到巨亏$25亿！负扣税改革严重冲击房市，大批投资者被吓跑

房地产业界警告称，艾博年政府拟把负扣税限制在新建房屋，维州可能成为全澳最受冲击的地区。

预算案公布前的澳洲税务局最新数据显示，维州已成为全澳负扣税投资最集中的州，当地出租房产合计亏损25.3亿澳元。

2021-22年度，维州出租房产还曾合计盈利7.02亿澳元；仅仅两年后，随着利息成本上升，持有投资房产的经济效益发生变化，整体亏损扩大至25.3亿澳元。

这32亿澳元的转折幅度为各州之最。与此同时，维州房产投资的利息扣除额占租金总收入的比例也居全国首位。

在全澳平均年度租金亏损最高的10个投资者邮编地区中，有7个位于维州。

其中，Williams Landing投资者的平均亏损达到10294澳元，居全国之首；Fraser Rise、Lynbrook和Wyndham Vale的平均亏损则分别为10054澳元、9526澳元和9357澳元。

从2027年7月1日起，以工资收入抵扣的负扣税将仅适用于符合资格的新建房屋。2026年5月12日宣布这项改变前已持有的投资，则可维持原有待遇。

在上述日期之后购买已建成投资住宅的买家，仍可用亏损抵扣住宅房产收入，并把超出部分结转至未来，包括用于抵扣未来住宅房产资本收益；但这类亏损不能用来抵扣工资收入。

联邦政府表示，改革的目的是把投资引向新增住房供应。政府称，面向投资者的新贷款中，超过80%流向了现有住房。

维州房地产协会首席执行官Toby Balazs表示，数据说明，在维州持有投资房产的成本已经有一段时间带来格外沉重的负担。

“不幸的是，这再次表明，对于希望买入并持有投资房产的人来说，维州已经不那么有吸引力了。”

他说，疲弱的房产价值或许仍能吸引追求长期资本增长的投资者，但要在承担持有成本的同时取得有竞争力的收益率，已经越来越困难。

Balazs警告，近几年投资资金日益流向其他州。若这一趋势延续，租客将面对更高租金、更少选择和更大压力。

“对于有意投资房产的人来说，其他州会更具吸引力。这将意味着更高租金、更少选择，也会加大一个空置率已经极低的租赁市场所承受的压力。”

墨尔本西部一名技工已经准备放弃一项原本打算持有到退休的投资。

这名投资者因出售房产感到难堪，要求不具名。他在2021年动用储蓄和家庭住房净值，以60万至63万澳元买下这套三居室房产。

当时，这套房每周租金为390至420澳元，超低利率让持有成本尚可承受。

如今租金已升至每周500至520澳元，但他仍欠下47万至50万澳元。算上利息、地方税费、保险、维修和物业管理费用后，这套房每月让他的家庭倒贴800至1200澳元。

在决定把房产放上市出售前，他和妻子曾一次又一次动用家庭储蓄。

“我买它不是为了短炒转手。”他说。

“我原以为会一直持有到退休。但你不可能永远往一项资产里投钱，最终总要作出决定。”

他说，最让他难受的是，这可能影响到这对夫妇已经建立感情的租客。

“我和妻子真的他妈的爱我们的租客，我们喜欢帮助别人。”他说。

按2023-24年度申报的数字，维州每收到1澳元租金总收入，就有约62澳分相当于利息扣除；在计算地方税费、保险、维修和物业管理等其他可扣除开支前，只剩38澳分。

Zara Lend董事Stephanie Jordan表示，家庭预算受到持有成本上涨的挤压，投资者正重新找经纪人核算财务状况。

“他们会查看还款额、现金流和借款状况，然后问自己是否还能轻松持有这套房产。”Jordan说。

她表示，一些投资者把再融资纳入考虑，另一些人则开始衡量出售是否更合理。

Jordan说，负扣税或许能减轻最终税款，却无法消除填补资金缺口所带来的即时压力。

“年末的税务结果，与每周实际从银行账户流出的金额，是完全不同的两回事。”她说。

澳洲房地产投资者委员会主席Ben Kingsley表示，政策制定者不应想当然地认为，受影响的投资者会把资金转投新建房屋。

“认为投资者会从已建成住宅直接转向新建房屋，这种假设过于简单。”Kingsley说。

“投资者看重的是总回报，而不只是政府激励。如果新房产的账算不过来，有些人就会把钱投向别处。”

Kingsley说，一些长期投资维州房产的投资者已经在套现，另一些人则在考虑州外市场或不同资产类别。

“我的判断是，维州实际上已经把自己的投资市场搞砸了。”他说。

“我们需要重新建立信心，因为资金并非非得留在这里。投资者可以用脚投票，把钱投到其他地方。”